重庆市开县开展“三权”抵押的实践与建议

魏东

2011年以来，重庆市开县大力推动以农村宅基地使用权抵押（农房抵押）为主的“三权”抵押登记工作，截至2014年末，全县累计发放农村“三权”抵押贷款37.06亿元，其中农房抵押21.63亿元，占58%；林权抵押12.63亿元，占34.4%；土地承包经营权抵押2.8亿元，占7.6%。2013年、2014年共办理农房抵押登记9660宗，抵押金额10.49亿元，平均单宗抵押贷款金额10.86万元。“三权”抵押，为开县农村经济的发展做出较大贡献。

一、主要做法

一是坚持抵押物所在集体经济组织认可的原则。根据重庆市国土房管局、重庆市金融办联合印发的《关于重庆市农村居民房屋抵押登记实施细则（试行）》（渝国土房管发〔2011〕23号）要求，开县遵循房屋所有权与其占有范围内的土地使用权主体一致的原则，参照城市房屋抵押登记有关规定，办理抵押农房的抵押登记。办理抵押登记时，申请人须提交“抵押物所在集体经济组织同意土地使用权随房屋一并抵押，并在抵押权实现时，同意处置、转让”的要件，以格式化文本由所在村组共同承诺：“若贷款未按期偿还，抵押权人在处理房产时，村组积极配合”，确保抵押权有效落实。二是建立“三权”抵押风险分担的融资机制。县财政建立了1000万元的农村“三权”抵押贷款风险补偿金，对涉农金融机构发放农村“三权”抵押贷款可能造成的损失进行补偿；将县属国有的开县兴农融资担保公司的资本金由3000万元扩充到1亿元，提高其融资担保能力；出台融资担保公司奖励政策，按照当年新增涉农在保余额的1%进行奖励；实行不良资产国资公司收储，成立了国有的开元鼎资产管理公司，对“三权”抵押可能产生的不良资产进行回购收储，免除抵押权人的后顾之忧。三是搭建便捷的抵押登记服务平台。县国土房管局、农委、林业局等部门通过设置“三权”抵押专门窗口、全面推行银行代办、抵押登记费减半、小微企业抵押登记费用全免等措施，降低登记成本，方便农户办理抵押登记。资料齐全的，1个工作日办结率达70%以上，抵押注销登记实现立等可待。四是完善农村金融服务体系。近年来，开县通过招商引资、奖励扶持等措施，有效改变了开展“三权”抵押业务金融机构少的局面。已有重庆农商行、农行、重庆银行、开县泰业村镇银行、开县民丰互助合作会等多家金融机构和民间组织开展农村“三权”抵押业务，有效地解决了“三农”发展融资难问题。

二、存在的问题

一是抵押权人实现抵押权，受让对象受“本集体经济组织成员”、“一户一宅”、“不超过宅基地标准”等政策限制，受让人范围太窄，实现抵押物变现时，难以形成竞争机制，确保农民资产最大化。二是没有统一的农房信息登记系统。“三权”抵押起步较晚，信息系统建设没有跟上，业务办理基本上停留在手工操作层面，难以满足日益增长的业务发展需要。三是整合不动产登记机构，统一登记职能，国家没有出台指导性意见，基层工作推动乏力。

三、几点建议

在开县，农村“三权”抵押业务已经普遍开展。事实证明，“三权”抵押对加大农村金融支持、服务“三农”发展意义重大。为进一步推动和完善“三权”抵押工作，本文提出三点建议。

一是，国家加快农村土地制度改革试点，尤其以保障农户宅基地用益物权、改革完善农村宅基地制度为先为重。显化农村房屋物权，涉及千千万万农民家庭利益，以农房抵押为主的“三权”抵押，这项工作我们已经开展五个年头，亟待国家从政策上规范，确保金融机构实现抵押权时合规和顺利，力求农民“三权”资产最大化。

二是，国家、重庆市不动产登记主管部门加强不动产机构整合的指导，出台推动这项工作标准化、规范化、信息化建设的指导性意见，确保上下对口，步调一致，各区县职能及时调整到位。

三是，加强农村房屋登记信息建设。无论是从房屋登记政策层面，还是从技术层面，农村房屋登记较城镇国有土地上的房屋登记都要“慢半拍”，农村房屋登记量大、矛盾多，这项工作早已启动，开县农房发证已经达到30多万宗，房屋交易、抵押等业务大量开展，急需上级开发统一的业务信息系统确保办证准确、快捷、高效。各区县自行开发业务软件，不便于以后数据接轨，等到数据对接时，重复清理海量数据，费力，耗财，错乱多，建议国家出台技术规范，以省市为单位建立统一的业务系统，便于基层操作利用。

李求军/责任编辑