浅谈二、三线房地产市场前景

摘要：2008年以来，在金融危机影响下，实体经济衰退加上钱荒影响，各地房价普遍开始全面回落。绍兴作为一个典型三线城市，在此次房价下降潮中也受到波及。本文通过结合绍兴自身的现状及最近政府的一系列微调刺激政策，探索在当前形势下，房贷新政是否能振兴以绍兴为代表的二三线城市房地产市场，以及探究绍兴房地产业目前发展的潜在的风险并提出相应建议。

关键词：绍兴 房地产 现状分析 发展潜力

0 引言

近年来，房地产业越来越成为国民经济中的支柱产业和新的经济增长点，但另一方面房价上涨过快，泡沫日趋严重，也成为了制约经济进一步发展的瓶颈。因此2005年以来，国家发布了一系列调控房市政策，随着新老“国八条”的影响，房市开始降温，而2008年以来金融危机引发的经济放缓，更是使房地产市场出现持续的低迷，区域分化问题日渐严重，尽管一线城市的房价居高不下，但二三线房地产市场却出现诸多问题：供给过剩，去库存压力巨大，观望情绪严重。在此形势下，政府出台的房贷新政成为新的焦点。本文以绍兴房地产市场为例，结合央行及绍兴出台的一系列房贷松绑新政以及绍兴自身的发展现状，探索在当前形势下，房贷新政是否能振兴以绍兴为代表的二三线城市房地产市场，以及探究绍兴房地产业目前发展的潜在的风险并提出相应建议。

1 绍兴房地产市场现状分析

1.1 量价齐跌，市场信心不足

截止到2014年，绍兴楼市仍是看淡，整体房价仍是下行。从房天下网站1月到10月数据显示，绍兴2月房价下跌明显，环比下跌3.22%，同比下跌4.85%，而经过微调，2，3月虽有回暖，但是受整体信贷环境和供求量影响，其后房价仍显疲势。5月底政府开始积极救市，发布了调整住房公积金贷款政策，二次房贷放宽等政策，但收效甚微，而为了去库存，开发商普遍选择 “以价换量”来促成成交量，因此房价再次下跌，9月跌幅再创新高，同比下跌达7.14%，9月后政府虽加大救市力度，房价开始止跌，但要保持前几年高速增长的条件和基础已不存在，市场后续复苏的持续性仍有待观察。

此外，除房价显颓势，还有成交量低迷，消费者观望态度明显。由绍兴统计年鉴统计可知，就销售面积而言，以2009年为分界线，楼市火爆情景开始逆转，2011年以后虽然筑底回升，但始终没有恢复到2010年的水平。而量价齐跌也表明了就目前而言，消费者仍对绍兴房市信心不足，绍兴房市进入了新一轮的调整中。

1.2 房企疲软，供给放缓

据绍兴调查队企业景气监测调查结果显示，2013年四季度，房地产业景气指数均有小幅度下降，为90.5点，比三季度下降1.9点，继续处在“微弱不景气”区间。从各分项指标看，房地产业企业盈利指数为57.1点，比三季度上升了4.8点，但仍处在“较为不景气”区间，企业的盈利能力疲弱；企业融资指数为42.9，比三季度下滑了9.5点，企业融资能力较差，资金压力依然较大。因此，虽然房地产企业盈利指数仍有上升，但在融资渠道缩窄，资金链紧张情况下，房企是否会扩大对绍兴房地产市场的投入仍是未知数。而绍兴统计年鉴中的数据也显示，2009到2010年，绍兴房地产开发投资总额增速在41.5%，但其后开始放缓，2012年更是仅比上年增加了16%，而后2013年依然持续低迷。由此可看，受绍兴房市整体低迷，量价齐跌，市场悲观预期不变的影响，房企仍显疲软，在此情况下，其对是否投资住宅类用地则会比较谨慎，绍兴楼市进入深度调整期。

1.3 空置率高，去库存压力加剧

除上述问题外，绍兴房市还有一突出的风险，即空置面积在上涨，去库存压力加剧。由绍兴统计年鉴数据可知，2008到2013年，绍兴空置面积总体上涨，从2008年201.88万平方米上涨到2013年的292.73万平方米，而期间不管是政府的“微刺激”政策还是开发商的“以价换量”营销手段都未能拉高去库存化率。由此可见，楼市需求后继不足，即使在供给并没有大幅扩大下，市场仍供过于求，这也进一步助涨了市场的观望气氛。

1.4 区域发展不平衡，可持续性不高

从住宅类土地成交量来看，绍兴各区土地成交有明显的两级分化，经济实力强和购买力强的区域楼市看好，而实力较弱的楼市则依然冷淡。而区域分化问题如任其发展，则必然导致两极分化。一方面热点地区投机性需求泛滥，房价不断被推高，直至远超过当地居民实际支付能力，从而导致泡沫产生，而一旦泡沫破裂，开发商资金链断裂，则会引起一系列蝴蝶效应，直接危及当地经济的发展；而另一方面，经济实力较弱的地区则由于就业、基础设施、教育等劣势原因无法吸引人口的流入，需求无法扩张，市场进一步缩小，以此恶性循环下去，甚至会产生“空城”现象。区域的不平衡也将影响绍兴房地产市场整体的持续健康发展。

2 绍兴房地产市场发展中潜在的风险

供过于求的风险：

由于绍兴等二三线城市的房地产平均价格与一线仍有巨大的差距，这使得不少投资者会产生“价格洼地”的错觉，且一线和部分热点二线城市的限购限贷等政策导致在其投资的利润空间变窄，因此投资者会在利益的驱使下转向二三线，扩张供给规模。然而，二三线城市却没有足够匹配其供给规模和房价的高收入人群，刚性需求在高房价下无法释放。此外，二三线城市因就业空间，基础设施，教育等远不如一线城市，对外来人口缺乏足够吸引力，流动人口并没有显著增长，大多消费者仍是以本地居民为主要人群，因此对房地产市场没有足够的吸收能力，这就导致后继需求动力不足，供给过剩，绍兴等二三线城市累积了大量库存，而大量库存积压，必然导致房企采取降价推盘策略回收资金，这会显著加大高价拿地企业的财务风险，导致开发周期延长，甚至发生资金链断裂等问题。

2.1 房贷新政效果的有限性

2014年9月，绍兴市住建局出台《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，11条措施中不仅对限贷限购双双松动，而且包括放松戶籍限制等一系列利好信息。绍兴也成为目前我国第一个明确松绑“限贷”政策的城市。

但新政是否能扭转二三线房地产市场低迷状况，仍存在诸多不确定性。从需求角度讲，新政虽有一定刺激作用，但它并没有强制购房者消费的法律效用，因此，是否买房的主动权仍在于购房人，但从实际情况来看，有这种政策需求的消费者并不多，其更适合中高端消费者，而对普通购房者影响有限，因此购房者是否会顺应政策积极入市存在不确定性。此外政策要能够真正起到作用，关键在于改变消费者对房价的悲观预期，但在目前市场的持续低迷下，部分消费者存在“买涨不买跌”的心态，因而对房地产的观望情绪还在蔓延。

而从供给方看，前期限购政策的打击使绍兴等城市普遍存在大量空置房，去库存周期长，开发商资金链紧张，因此，此次政策可能会被视作去库存、现金回流的良机，但开发商对于是否再次扩大投资可能会较为谨慎，对地产投资以及经济整体的提振作用可能有限。

2.2 银行救市的不确定性

2013年，央行宣布开始全面放开金融机构贷款利率管制，金融机构可以自主确定贷款利率水平，这也就意味着，“房贷新政”中的首付比例、利率水平将由商业银行自主决定，而银行是否愿意给房地产市场供求双方以更优惠的贷款利率，还要看银行在相关博弈中是否占主动地位。然而，据光大证券测算，目前银行资金成本在4%左右，再加上业务费用、拨备费用等，按6%左右发放信贷才有利可图（也就是九折左右），因此即使银行现在有了更大的贷款利率下调空间，但它并不愿主动为处于博弈劣势中的房企承担损失。其次，受经济增速放缓及“钱荒”的影响，银行自身并无足量资金，在这种情况下，对于银行而言，房贷回报周期过长，易影响其流动性，因而银行缺乏贷款的主动性。因此，银行这次是否会再次响应政策号召，依然具有不确定性。就绍兴而言，虽然政府紧跟央行出台了一系列松绑房贷政策，但是各家银行目前仍在观望居多，具体的实施细则仍在等待。

2.3 城镇化作用的不确定性

在政府加大对城镇化建设的预期下，房地产需求仍具有巨大的发展空间。因为城镇化率每提高1～1.5个百分点，需新增1500～2000万人，农村人口合理转入城镇，势必会对住房产生巨大需求。但也存在着一个重要的障碍，即进城的农民是否买得起住房。只有农民有足够的支付能力，才能转化为真实的刚性需求。但就目前现状来看，国内住房整体性质仍以投机为主导，其导致房价远超过居民承受能力，如果不能转向以消费为主导的市场，那农民进城就是空谈。以绍兴为例，绍兴发布的政策中虽然放松了城镇户籍限制，来引导农业人口向城镇转移，但目前绍兴房价均价仍在9000元/平方米以上，仍远高于当下农村居民的购房支付能力。

其次，值得注意的是，很多当地的农民在城镇化过程中不是选择就近的二三线城市，而是直接受到一线城市优质社会公共资源的吸引，这就导致大量的流动人口到大城市后就不愿离开，使得大城市人口流动形成“盆地聚集效应”。以绍兴为例，在城市群效应下，许多当地居民选择往杭州、宁波、上海等大城市发展，大量人口流出使得本地購房需求再次缩窄，供过于求，空置率高，严重影响房市健康发展。

3 应对风险的措施

上述这些不确定因素带来的可能后果必须重视，尤其是在房市开始出现回暖之际，预防并解决这些不定因素带来的风险是目前绍兴等二三线房地产市场能否振兴的关键因素之一。因此，绍兴下一步针对房地产业中的这些问题实行的措施将至关重要。

3.1 完善房地产业信息传递机制

绍兴房价目前的低迷，究其原因，一部分是由于房市信息的不对称所致。由于房地产市场是一个信息严重不对称的市场，相关信息基本上掌控在地方政府和开发商手中，而体制上的透明度不足、灰色地带的广泛存在，再加上卖方与包括政府部门在内的相关利益集团的利益需要，为开发商利用信息垄断优势哄抬房价创造了良好条件。近几年房地产市场上捂盘惜售、炒作成风、误导消费屡见不鲜，房价虚高严重抑制刚性购房需求的释放，使得空置率不断上升，库存压力不断加剧，柠檬市场效应的负面影响正充斥着绍兴房市。因此，建立房地产信息传递机制变得更加刻不容缓，政府应及时发布规划、土地供应、房地产交易等市场信息，必要时可建立购房、住房信息数据库，保证买卖双方信息对称，只有市场信息透明化，双方信息共享，才能减少因信息的不对称造成的购房者盲目看跌或看涨心态，抑制炒房的热情，供求双方才能更好地寻求到平衡点，解决供过于求等问题。

3.2 加大对城镇化建设的投入

城镇化进程中的诸多问题也让我们看到，要解决这些不利因素，除了取消户籍限制外，更为重要的是加大对绍兴基础设施的投入，完善医疗、教育、社保等的建设，提供更多的就业机会，努力提高农民的收入水平，增加对农民的吸引力；而对于已经在城镇的农民工，除了要注重解决他们定居落户的问题外，还有重要的一点，即完善土地改革，提高农民征地补偿的标准，保障农民土地经营权。土地是进城农民的最后一道守护防线，只有解决农民的这一权利，农民才能无后顾无忧，这样才能防止这些进城常驻人口的再次外流，从而最大限度的利用城镇化带来的优势，刺激房地产市场的内外需求。

3.3 完善政府职能

此外，在绍兴等房市供过于求的城市，政府应该发挥其必要的职能，如：回购过剩的住宅用于安置房，这样一方面可以对冲库存过剩的市场，避免了拆除过剩房屋造成的资源浪费，另一方面，也有利于解决中低收入者的住房问题，促进社会的稳定和谐；此外，当前房地产消费市场的刚性需求以青年人为主，因此，政府可以通过政策优惠调整商品房市场供给的结构，鼓励支持首套、中小户型住房消费，从而有序释放刚性和改善型住房需求，使绍兴房地产市场回归到实现其居住的功能，促进房地产市场的可持续发展。

4 展望及总结

4.1 展望

通过上述分析，不难发现，绍兴房地产业的确存在着一些制约其发展的不确定因素，但在宏观政策面持续利好的大背景下，我们认为，绍兴房地产市场的前景是值得期待的。首先，绍兴作为典型的三线城市，经济面是良性循环的，无论是生产总值还是居民人均可支配收入都在稳步上涨，内需仍有释放的空间。而这些优势在吸引更多常驻人口的流入的同时必然会增加房企对绍兴房市未来前景的信心。其次，在长三角一体化的国家战略下，接轨长三角大城市的区位优势增加了绍兴房市的吸引力，受到上海、杭州等城市的辐射效应，绍兴基础设施、就业及交通环境等都在不断地完善。同时杭州湾大桥、嘉绍跨江大桥的全力推进，也都为绍兴加速进入以上海为中心的两小时经济圈创造了条件，而这些都为绍兴房市发展带来新的活力。最后，绍兴的人文和环境使其附有极强的人居功能和居住优势，对于广大改善型购房者来说是绝佳选择。而这些潜在优势都在一定程度上能弥补上述不确定因素带来的风险，也为房地产业的振兴提供了更大的可能。

4.2 总结

一个健康有效的房地产市场对于经济有着必不可少的支撑作用，所以房市的兴衰始终是各方人士关注的焦点。绍兴作为一个典型的三线城市，其房地产市场虽然存在着一些问题，如目前成交低迷，去库存周期长等，但是我们仍认为，相比于一线城市，二三线在监管和调控方面相对温和，兼之城镇化的推动作用，二三线城市房地产市场会是房企未来的新赢利点。而绍兴区位优势突出，经济相对发达，潜在机遇较多，必然会吸引更多投资者和购房者的关注，其房地产业目前的低迷只是暂时的，未来的发展仍具有良好的空间。当然存在的风险也是不容忽视的。因此如何按照大的发展趋势来合理引导房企投资决策，最大程度挖掘居民的刚性需求，从信息的透明度、城镇化建设及政府政策优惠等方面着手，让高房价下居住型及改善型住房者获得更多的红利，以此来刺激绍兴等二三线房市的复苏，是相关部门今后努力的方向。只有解决这些问题，绍兴房市才能迎来更好的发展机遇，实现其可持续发展，更好地为经济服务。

参考文献：

[1]李航.到三线城市踏春去——以绍兴市为例说开去[J].城市开发，2010（24）.

[2]梁达.以人口城镇化来释放巨大内需潜力[N].上海证券报，2013-01-09（A08）.

[3]牟玲玲.简析东部三线城市房地产市场走势[J].东方企业文化，2013（15）.

[4]任兴洲，刘卫民，邵挺.当前房地产市场运行中需要高度重视的问题和风险点[N].首都经济贸易大学学报，2014（04）.

[5]易宪容.城镇化对房地产市场影响究竟有多大[J].中州建设，2009（24）.

[6]张金如.加快融入长三角 绍兴要提升区位优势[N].浙江新闻，2007-09-03.

作者简介：潘燕飞（1991-），女，浙江绍兴人，华东政法大学商学院金融系在校研究生。