广西开征物业税的税制设计研究

巫德富 黄晓东 周燕玲

摘 要：文章首先对广西开征物业税的前置条件进行了梳理，指出广西开征物业税必须先理清物业税与现有税费的关系和建立满足开征物业税的技术条件这两个核心问题。在此基础上，通过对比发达国家或地区开征物业税的实践经验，为广西开征物业税提供经验启示。最后，从纳税人、纳税对象及范围、计税依据、税率和优惠减免等方面构建广西税收制度，并提出了广西开征物业税的开征时序问题。

关键词：前置条件 国际经验启示 制度设计

中图分类号：F810.42 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）05-129-02

一、广西开征物业税的前置条件

广西开征物业税的前置前条件与全国其他地区基本相同，主要取决于以下几个条件：一是理清物业税与现有房地产税费的关系，哪些税费应纳入物业税；二是房地产产权的界定，个人房地产信息系统建立；三是完善的评估体系。

（一）物业税的涵义

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，主要针对土地、房屋等不动产作为课税对象，不区分经营性与非经营性，以其财产价值作为计税依据，对其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定税款，且应纳税值随着不动产市场价值的升高而提高。{1}

（二）理清物业税与现有房地产税费的关系

我国房地产税费体系较为复杂，涉及到投资环节、交易环节、保有环节和所得环节，主要有土地出让金，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、房产税以及房产交易税费等。关于物业税与土地出让金的关系，业界有两种观点：一是把土地出让金并入物业税中；二是土地出让金不应纳入物业税中，笔者认同第二种观点本文认同第二种观点，主要基于以下考虑：第一，物业税是税收，土地出让金是40-70年的土地租金，是一种收益，二者在本质上就有所不同，将土地出让金并入物业税中缺乏理论依据。第二，将土地出让金并入物业税中，政府将失去对土地资源的分配依据，土地不在是财产，转让、抵押等就无从谈起，严重影响金融秩序；同时，地方政府失去了一次性取得财政的机会，影响当期的财政收入，影响地方政府开征物业税的积极性。{2}第三，土地出让金分开征收，降低了开发商的进入门槛，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能达到降低房价的目的，房价主要是受区域经济发展水平及供需关系的影响。从简化税制角度，笔者认为应当将交易环节和保有环节的营业税（房地产业）、城建税、土地增值税、契税、印花税、房产税和城镇土地使用税合并，统称为物业税，这样使税收制度从重交易过渡到重保有。投资环节和所得环节的房地产税费保留。

（三）建立满足征收物业税的技术条件

开征物业税的技术条件主要有两项，一是个人房产信息；二是房地产估值。个人房产信息随着不动产统一登记系统的建立，登记制度全面实施，该技术条件得到完全满足。关于房地产价值评估，广西应当尽快完善房地产评估体系，规范房地产估价市场，培育合格的房地产估价人员。{2}否则，难于满足开征物业税额技术条件，房地产就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。

二、广西开征物业税的国际经验借鉴

发达国家和地区在物业税改革和实践方面都走在我国前面，其成果或失败的经验对广西开征物业税有重要的借鉴意义。在此，笔者选取了美国、日本、新加坡和我国香港地区主要基于以下理由：一是美国经济发展水平加高，物业税是其财政收入的主要来源；二是新加坡土地制度与我国相类似，且保障制度也比较有特色；三是日本上世纪80年代开征物业时与我国目前的房地产市场有很多共同之处；四是香港属于我国经济发展的前沿特区，其经验值得借鉴。{4}

（一）发达国家或地区开征物业税经验

（二）发达国家或地区物业税制度对广西开征物业税的启示

1.纳税人为物业的所有人或使用人。美国以物业的所有人为纳税义务人，日本和我国香港特区以所有人和使用人为纳税义务人，从世界范围来看，大多数国家和地区以使用人和所有者作为纳税义务人。

2.征税对象主要是土地和房屋。从世界范围来看，一是只针对土地或房屋征税，如澳大利亚只对土地征税，对房屋不征收。二是对房屋和土地一并征税，如美国、新加坡等大多数国家。三是土地、房屋和其它机器设备综合在一起征收财产税。

3.以不动产评估价值作为计税依据。物业税的计税依据，大多数国家以不动产的评估价值作为依据，如美国和日本；新加坡和中国香港特区则是以不动产年租值作为计税依据；不管哪一种计税依据都能反映房地产自身价值和时间价值，具有科学性。

4.税率一般为较低的比例税率和累进税率。从物业税开征的税率来看，美国、日本和我国香港特区采取的是比例税率，因为比例税率简单易执行，但不能调节贫富差距；新加坡采取的是累进税率，此方法优点是体现了量能支付原则，但计算较为复杂。在税率高低方面，大多数国家采取的是低税率，美国50个州，但每个的税率都不同且税率不高，税率最高不超过3%。

5.一般优惠政策和征管权。不同国家的优惠政策有所不同，主要有以下几种情况：一是所有权归政府的免物业税；二是针对一些非盈利组织如慈善、教育和宗教等免税；三是对生活苦难的老人或失去生活来源的人免税；四是设立了起征点和免征额，如美国对居民购买首套住房免物业税。

在物业税征管权方面，凡是实行中央和地方分税制的国家，物业税都划归地方，构成地方主要税种，如美国物业税由各州制定，地方政府征收后用于地方基础设施建设。

三、构建广西税收制度的设计

（一）纳税人、纳税对象及范围

1.纳税人。在前文的经验借鉴中可知，物业税的纳税义务人为房地产的所有者和使用者。在我国上海、重庆试点房产税时规定，若房产的产权所有人为未成年人，由其监护人缴纳；房屋出典的由承典人缴纳，其他情况下由代管人或使用人缴纳。具体分为四种情况：一是土地使用权和房屋产权同时拥有，以物业所有者为纳税义务人；二是拥有土地使用权，没有房屋产权，主要原因是拿地后为开发，这种只针对土地使用权缴纳物业税，土地使用权人为纳税人；三是只有房屋产权，没有土地使用权，比如集资房，应以房屋的所有者为纳税义务人；四是既没有产权也没有所有权，比如单位个人没有房屋的产权和使用权，但长期使用该房地产，那么实际使用者就应为纳税义务人。

2.纳税对象及范围。物业税的纳税对象主要有房屋、土地和地上附着物。包括电梯、地下室和室内游泳馆等。根据我国税制改革“宽税基，低税率”的总体思路，纳税对象为房地产合一统一征税。

由于我国房地产性质较为复杂，包含有商品房、市场运作房、小产权房、经济适用房等。关于商品房在前文物业税开征的前置条件中已经论述了土地出让金不包含在物业税征收范围中，因此，建议已经购置的首套商品住房在土地使用年限内免征物业税，土地使用期限届满后再征物业税，第二套、第三套住房依规定纳税。随着我国不动产统一登记制度的建立和完善，小产权房也应当缴纳物业税；其他市场运作房和经济适用房等也应该缴纳物业税，但应当减免方面做出相应的规定。

物业税的征税范围可以效仿我国城镇土地使用税和房产税的课税范围，暂时限定为城市、县城、建制镇和工矿区的营业性和非营业性房屋和土地，随着我国城镇化的推进可以逐步推向广大农村地区。

3.课税对象的征收时序。第一，向商业物业征收，由于商业物业征收物业税的操作性强，物业税开征可以由商业物业迈出第一步。第二，针对商品住宅，根据量能负担原则，征收时序应从高档到低档，再到普通住宅。第三，对小产权物业征收。在农村土地可以流转的大背景下可以解决国有土地应当享有平等的权益。第四，向广大农村地区进军。配合新型城镇化的推进。但不能加重农民的负担。

（二）计税依据和税率

1.计税依据。目前，物业税计税依据有两种，一是从量计征，二是从价计征。从量计征主要是根据不动产的面积来计算，如城镇土地使用税，但是由于位置不同的不动产价值差距很大，使得价值高的地区的物业同价值低的地区缴纳相同的税，在一定程度上违背了税收公平原则。房产税实行从价计征，但需在原值基础上扣除10%～30%，跟房地产原值相关联，不能反映房地产价值的市场变化，在前文经验借鉴中已经提到世界上大多数国家采取从价计征的方式，按照国际惯例，广西在开征物业税也应当采用物业的评估价值，并根据物业性质进行调节，首先设立一个评估率，将房地产市场价值乘以评估率作为物业税的计税依据。

2.税率。在前文的经验借鉴中可以看出，世界上大多数国家采取的是比例税率和累计税率，税率的范围在1%～3%之间。一些国家在物业税税率模式采取不同类型的物业采用不同税率，如房屋建筑物与土地税率，土地税率较高；住宅与非住宅，非住宅税率要高；闲置土地与非闲置土地，闲置土地要高。上海、重庆两地物业税改革采取累进税率，根据“简单，明了”原则，建议广西开征物业税采取统一的累计税率，这在一定程度上能打击投机行为，调节不同纳税人之间的收入差距，体现量能负担原则。在税率高低方面，广西开征物业税的税率不应过高，税率过高老百姓的抵触情绪较强，并且加重老百姓的负担。根据国际经验和房产税改革得到的经验，广西开征物业税的税率定为0.5%～3%为宜。{5}

（三）物业税的减免和优惠

第一，针对农村地区的不动产实行减免，暂不征收农村居民自用房屋的税。随着城镇化的推进，体验经济的盛行，农村观光、休闲旅游的发展，针对这类物业以较低的税率征收。

第二，针对公益事业不动产的减免。公益事业不动产分为公共服务不动产与社会事业不动产，其中，公共服务不动产与准公共服务不动产有着严格的区别。针对准公共服务不动产，如事业单位、城市基础设施等，应区分营利性和非营利性的区别。营利性与非营利性的税收优惠应区别对待。社会事业不动产也属于免物业税。

第三，针对居住物业首套住宅，人均居住面积在35平米以内免征物业税。对城市生活困难居民、残疾人和离退休人员实行物业税减免政策。

注释：

{1}徐滇庆.房价与物业税[M].北京：机械工业出版社，2008

{2}杨德文.关于我国物业税法律制度构建的思考[J].中国市场.2010

{3}隆国强.美国的财产税制度及对中国的启示—以德克萨斯州为例[R].中国金融出版社2003

{4}顾红.日本税收制度[M].北京：经济科学出版社，2003

{5}韩德军.物业税改革国际借鉴与政策选择[D].西北农业科技大学，2006：39-40

{6}邓宏乾.基于税收目的的物业税改革分析——兼评物业税改革方案[J].华中师范人学报，2006，（3）

（作者单位：广西水利电力职业技术学院 广西南宁 530023）

[作者简介：巫德富（1982-），男，四川隆昌人，广西水利电力职业技术学院经济管理系，讲师、房地产估价师、房地产经纪人、经济师，研究方向：城市经济，房地产经济；黄晓东（1961-），男，湖南人，广西水利电力职业技术学院经济管理系，副教授，研究方向：城市经济管理；周燕玲（1983-），女，广西南宁人，广西水利电力职业技术学院经济管理系，讲师，研究方向：税收制度]

（责编：若佳）