从马克思地租理论看我国房地产市场

冯庆元

[摘 要]随着房地产市场飞速发展，高房价不仅严重限制了社会大众住房有效性需求，还深刻地影响着国民经济长期健康发展。结合马克思地租理论与我国房地产市场实际，分析当前房地产市场现状及对房地产存在的问题提出建议。

[关键词]马克思；地租；房地产

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我国正处于城市化外延的加速阶段，房地产业无疑是助推城市化进程的重要一环。但近年来随着房地产市场高速发展，房价与收入比严重偏离，高房价不仅导致住房有效需求下降，更深刻影响着国民经济长期发展。

本文从马克思地租理论出发，探索具有社会主义市场经济特征的房地产现状和问题，揭示地租、地价与房价现象下隐藏的本质，从而为我国房地产健康发展提供对策建议，有着显著的现实意义。

1 马克思地租理论

依据马克思地租理论，地租产生的根源在于土地所有权与使用权相互分离，即土地所有与具体使用不是同一者的情况下才会存在地租这一概念。因此，地租表现为所有者向市场使用方让渡该土地资源所获得的经济收益，本质上看是产权在经济上的实现[1]。另外，从量上看，农业资本家为取得土地使用权所支付的货币额就是地租的价值形式。

传统马克思地租理论主要以级差地租、绝对地租为基础，来具体分析地租的来源及实质。

1 1 级差地租

土地资源因其肥沃程度、位置等要素大相径庭，所以地租也不尽相同。假定土地按等级划分为优、良、劣三类，在同等投入之下前两类相对于劣等土地而言形成比较优势，以致产生高于劣等土地的生产效率而获得超额利润，即级差地租I。但包括已耕劣等地在内的所有土地还存在着另一种级差地租—级差地租Ⅱ，该地租形成条件是同一土地上持续投入，使生产率不断提升而产生的超额利润，即级差地租Ⅱ。

1 2 绝对地租

绝对地租则是经营任意土地皆须支付的地租，而是土地所有权垄断所交纳的使用费。其实质是农作物价值高于工业部门平均生产价格的超额部分。

在此基础上马克思还论述了城市地租相关内容，即建筑地段地租。建筑地段地租同样具有级差地租以及绝对地租之分，但也具有一定特点：一是地理区位对地租有着决定作用，农业地租起到调节作用；二是投机性更强；三是垄断性大多情况下超过农业地。

狭义房地产概念属于城市区的范畴，同时房地产市场也建立于土地市场之上，显然城市地租是分析我国房地产市场的重要基础。

2 城市地租、地价与我国房地产市场问题成因

2 1 城市地租与地价

地租是地价基础，地价是资本化的地租。地价的实质就是对连续地租按一定利率贴现的结果，所以地价与地租本质上具有等质性。地价与地租呈正向关联，与利率呈反向关联，其具体关系表示为：

P=r/i（P：地价；r：地租；i：市场利率）

目前，城市级差地租Ⅰ是由土地区位导致（老城改造，核心地段的优越区域还具有垄断地租）；级差地租Ⅱ主要来自地方政府征收农地所进行的持续性资本投入（城区开发）；绝对地租涵盖所有城市土地（即使是最差的区域），从量上看应不少于农业地绝对地租与级差地租之和。显然，对于资本化的地租来说，城市地价也理所当然的包括了上述部分，高地价便有了重要的理论基础。

另由上式，在市场利率逐年递降、金融资本过剩情况下，资本性地租即地价通过房产投资的高额回报来实现。从理论上看，城市地租本身具有极强的投机性，使房地产投资回报高企，吸引大量投资进入房地产市场，推动房价出现非理性增长、导致泡沫持续膨胀。

2 2 我国房地产市场问题成因

住房货币化改革以来，我国整个房地产市场发展迅猛。但在快速发展过程中，房地产市场也日益孕育着大量问题，以致影响到国民经济的健康发展。其中，房价高企更是当前矛盾最为突出的棘手问题。虽然，近两年来受到经济增速放缓、进入新常态的影响，房地产市场发展较为缓慢，但从全国整体价格来看，还是处于稳中有升、有涨有跌的高位阶段。具体来看，高房价问题产生有着以下原因：

第一，土地流转过程地租分配不均。高房价本质上其实是一个相对性问题，房价与收入存在严重偏离，根源在地租分配不均。我国土地制度分国有和集体两大类，国有土地一般分布于城市建成区，也被称为国有建设用地；而集体土地则广泛分布于农村及郊区。征收农业地本质上是集体产权转化为国有产权的过程；政府再将征收的土地投放到一级交易市场中进行出让，开发商通过招拍挂等方式拿到土地进行开发。由于级差地租与绝对地租是地方政府重要的财政源泉，在利益最大化的情况下地方政府在征收与转让过程中所支付的补偿价很难完全反映土地资源稀缺程度，以致损害农户或被拆迁者的经济利益，间接造就了“高房价”。

第二，需求因素。中国仍处于社会主义初级阶段，城市化程度尚低而且正加速发展，具有大量刚性住房需求。另外，我国目前处于经济转型时期，各类投资标的市场培育尚不健全，其他投资领域预期收益不佳，同时利率偏低，使部分投资者及商人（炒房团）把闲置资金投向房地产市场，直接拉动房价上升。

第三，资源、公共物及服务区域性差异。我国目前高房价还有一个极其重要的特征：区域（地段）差异较为明显，即一线城市（内部核心区）房价显著高于二线城市（内部非核心区）。这是因为资源、公共物及服务大都聚集在一线中心城市及内部核心区，导致投入该区域的资本形成日渐增多，形成累积循环因果效应，最终使这些区域的地租高企，房价随之也处于较高的水平。

3 当前房地产市场问题对策与建议

当前房地产市场房价高的问题，应对之策并非要一味打压房价，使其从绝对量上呈大幅下降的趋势，尤其是在我国现阶段经济持续下行的大背景下，房地产行业仍然是拉动经济增长的关键动力。所以，解决房地产市场问题的对策与建议还是在于以下几个方面。

第一，要完善市场经济机制，健全反映土地资源稀缺程度的要素市场。高房价的关键在于高地价，而高地价源自较低的地租补偿。在征收或改造的过程中无论是农户还是城区拆迁的居民都难以获取市场的“价格”，从而保证其能顺利买到同等的新房。所以，要真正实现居有其屋，关键是要给付一个合理的、反映稀缺程度的市场价。

第二，正确处理好中央与地方的关系，强化宏观调控实效。地方财政收入很大比重来自地租，级差、绝对地租都归地方财政收取与支配。显然地方会有本能的趋利动机，可能会放松甚至不执行中央相关政策，所以中央应采取措施参与城市地租收入分配，实现强化宏观调控绩效的目的。

第三，健全区域发展战略与政策。在城市之间要大力引导资源等要素跨区域流动，逐步缩小一线、二线与三线城市的发展差距；在城市内部，要适时采取开发新区、完善城市配套设施、搬移区域中心等措施。

第四，丰富各类投资市场，遏制房地产投机性需求。从目前来看，我国可投资标的还较少、收益较低，所以遏制房地产投机性需求很重要的一点就是要逐步完善各种投资市场，丰富投资渠道、创新投资标的和领域。

参考文献：

[1]洪银兴，葛扬 马克思地租、地价理论研究[J].当代经济研究，2005（8）

[2]宋守鹏 马克思地租理论视角下的我国当前房地产市场问题研究[D].洛阳：河南科技大学，2011

[3]王昀劭，胡晓西 马克思地租理论与我国房地产价格调控[J].科技经济市场，2009（12）