“全国第一拆”背后的地产黑幕

容积率的修改，开发商的主要手段就是行贿。几乎每个落马的规划局领导，都和容积率有关。容积率不会白白增加，每修改一次，都是开发商和官员们的双赢。

虽然已落马的江苏省委原秘书长赵少麟之子赵晋早在去年7月就被有关部门带走调查，但这位“最牛开发商”给天津留下的后遗症，却仍在发酵。

12月10日，媒体报道称，赵晋在天津开发的水岸银座及名门广场项目将拆除，其中刚刚整体完工的水岸银座最高一栋公寓高度已超200米，一旦拆除，恐成全国首例。消息一出，激起千层波浪，这位“赵衙内”过去多年在天津经营的庞大地产帝国也再度被揭开。

修改容积率牟取暴利

去年7月，天津银监局发出的一份金融监管提示书称，天津高盛房地产开发有限公司和天津汇景房地产开发有限公司的高管被有关部门控制。随后半年，包括原天津市政协副主席、公安局长武长顺，南京市委常委、建邺区委书记冯亚军，山东省委常委、济南市委书记王敏，以及已退休8年的赵少麟先后落马。一个官二代利用父荫，以房地产开发为名目，在多地纵横跋扈、肆意敛财的故事逐渐浮出水面。

此次传出拆除消息的水岸银座和名门广场，都位于天津市黄金地段，分别由天津高盛房地产开发有限公司及天津汇景房地产开发有限公司开发建设，法人代表均为赵晋。据了解，这两个项目最终决定拆除的原因在于其开发工程中随意修改规划等问题严重，导致容积率过高，将令后期使用存在诸多隐患。而利用关系拿的好地，之后修改规划拉高容积率，再以装饰性飘窗为幌子“蒙混过关”，正是赵晋通过房地产敛财的惯用套路。

不少媒体在描述“水岸银座”把35层楼盖到65层时，说这是“偷面积”。其实这种说法并不准确，这已经不是“偷”了，而是明目张胆地抢。真正的“偷面积”，在我国的房地产开发中倒是很常见。

比如，在全国各地的房屋建筑面积测绘规范里，都有一些诸如“层高小于2.2米的建筑空间不计算建筑面积”“不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算”等规定。利用这些规定，开发商确实可以“偷面积”。比如，可以把阳台设计得很大（15平方米），等到竣工验收后，再把阳台封闭成一间房，通过这一方法可以偷7.5平方米。

现在的房地产商家，最喜欢打的一句广告是“两房变三房、三房变四房”，这个“变”，实际上就是开发商通过各种规则的空子来实现的。不过，对开发商和购房者而言这是双赢：开发商以此促销，销售业绩好;消费者用同样的价格，买到了实用面积更大的住房。

中国的房地产界有一句行话，叫“大改改土地性质，小改改容积率”。前半句很容易理解，同一块土地，它的性质是“农业用地”还是“城市用地”，价值差异巨大。这一权限握在国土部门手里，但这种彻头彻尾的改变，因为树大招风的原因，一般会比较克制。而“小改改容积率”则不需要低调行事了，有点门路的开发商都精通此道。所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率高，说明小区居住密度大，环境相对不舒适。

具体来说，可以把某个地产项目简化为“1平米用地项目”。即这个项目只有1平米的用地，政府规定只能建2平米建筑面积的住宅，开发商在报建时，也是按容积率为2进行备案，但待竣工验收后消费者明显发现，“这个小区的容积率明显没这么低”，后来找人一测量，发现小区的实际建筑面积达到了4平米。很明显开发商“偷”了2平米的建筑面积。

关于容积率的修改，开发商的主要手段就是行贿。比如郑州市城市规划局副局长张伟，就是因替开发商“调整容积率”而落马。不止张局长这样，几乎每个落马的规划局领导，都和容积率有关。容积率不会白白增加，每修改一次，都是开发商和官员们的双赢。

地产腐败中的重要方式

看起来确实难以置信，一个规划中35层的楼，凭空多盖了30层，它是怎么通过规划、建委、发改、国土、人防、消防、园林、环保等20个部门的重重关卡的？搞定一个容易，搞定全部则非一般开发商可以企及。

通过资料检索可以发现，开发商一般不敢明目张胆地多盖楼层，即使有这种情况，往往也是最多多盖两层。像赵晋这样，动辄多盖几十层的情况实属罕见，也足以印证其能量之大。

以紧邻海河景观带，与小白楼CBD隔河相望的水岸银座为例，可一窥赵晋当初纵横跋扈之手腕。2009年8月，天津高盛地产出资36940万元拿下该地块，地块为40年产权的商业金融用地，地上总建筑面积69900平方米。而到了2010年6月，经有关部门批准，增加该地块地下商业建筑面积10126.84平方米。

这个项目诞生之初就以超小户型、低总价的卖点冠绝津门。根据其2号楼户型图，单层楼内居然包含有70户。赵晋在建筑设计上非常大胆，几乎视规划为无物。水岸银座总计3栋公寓，最初规划最高35层，高度将达169米。但在随后几年的建设过程中，楼层越盖越高，目前水岸银座最高的3号楼已达65层，约208米高。

为了掩盖违规修改规划的事实，赵晋旗下楼盘都存在产权面积与实际面积差距极大的情况。购买了水岸银座一套房子的秦先生表示，其购买的房子使用面积为40平方米，但其产权证上的面积仅有9.5平方米，据秦先生说，售楼员当时的解释是，其余面积按“装饰性飘窗”计算，属于赠送面积，因此不计入产权内。

因为这种操作，赵晋的楼盘即便在黄金地段也敢于放出低于周边市场价近30%的售价，这对于不少购房者来说无疑是极大的吸引。这曾是赵晋引以为豪的“香港公寓模式”，旗下项目售楼员也常以香港“鸽子房”是城市发展趋势为说辞蒙骗购房者。

但这种高密度楼盘后来被证明存在巨大居住隐患，由于单层户数过多，买家多数用于出租，致使楼宇管理困难，人员复杂，火灾等危险隐患极高。

由赵晋旗下公司开发，位于天津市中心主干道南京路上的诚基中心，正好印证了这种“鸽子房”的危害。诚基中心是赵晋在天津的第一个项目，三幢高楼共拥有超过5000户单元，由于租户过多，人员复杂，已经成为天津有名的黄赌毒聚集地。记者此前曾多次探访此地，在昏暗走廊满是异味和生活垃圾，随处可见办证、代开发票，以及各种色情服务的小广告。在大楼的楼梯间内，有业主甚至发现过吸毒用具和情色用品。

因为这里到处都是便宜的群租房、隔断房，甚至催生了产业链，不少出租车司机会将外地来客推荐至此，以此获得回扣。这也令诚基中心早年成了南京路上有名的“炮楼”，每天下班，大楼周边总有不少发租房小卡片的人员向过往路人推销。此外，由于密度过高，大楼电梯常年拥堵，高峰时期电梯的等待时间甚至将近20分钟。

各式商户及皮包公司密布，大厦底商也由于口碑不佳多年来经营不善。诚基中心早年还曾多次发生火情、高空坠物等事件。在周围顶级酒店和高档商业写字楼的簇拥之下，面朝南京路，背靠五大道风情区的诚基中心就像长在天津城市门面上的一块烂疮。政府多次出面治理，但却始终难见成效。

也许没人相信，这样的“问题”楼盘，早年还曾一度销售火爆。诚基中心2005年开盘销售，曾创造两日内卖出1288套的销售神话，并获得当时地方媒体评出的“最具人气楼盘”奖。除了优质的地段之外，人们更多看中的是其低廉的价格。当年，40万在其周边买一套住宅几乎是天方夜谭，但诚基中心一开盘就主打总价38万的58平方米小户型，这样的价格一出，不少人趋之若鹜。

这正中了赵晋的圈套。赵晋的公司在全国各地，所拿的几乎均是城市核心区的好地，利用购房者看中投资价值的心理推出低价小户型，短期内迅速销售回笼资金，之后再改头换面，以新公司的姿态重新出山。这些名不经传的公司屡屡获得好地，又屡屡以相似的手法谋取暴利。在天津，赵晋通过多个公司，还陆续开发了卓越浅水湾、君临天下等项目。

在人民网天津市政府留言板上，至今仍能看到不少业主对其项目胡乱建设的投诉。但过往多年，赵晋在天津却始终畅通无阻，违规手法总能获得默许，无人过问。

查看赵晋在全国四省（含直辖市）所开发的房地产项目，每一处都因容积率的问题和购房者发生纠纷，济南、南京的地方报纸多次报道过相关新闻，但当时赵晋本人风生水起、其父位极人臣，这些新闻都被淹没，购房者“打碎牙齿和血吞”。

开发商“绑架”了业主

如果不是其父涉腐被查，这位人称“中国最牛开发商”的赵晋，可能会继续书写他的地产神话。现在，他在天津最得意的两个项目“水岸银座”和“名门广场”，都因为疯狂加盖楼层，而面临整体拆除的局面。

如今，屹立在海河沿岸的水岸银座如果不做改善继续投入使用，未来也可能成为又一个诚基中心。从外观看，三栋高楼紧紧贴在一起，楼间距极低，不少房源终日不见阳光，这里有比诚基中心更甚的超小户型结构。业主秦先生表示，买这里房子的人几乎没有人会自住，早年他也是看中其低廉价格和黄金地段优势，以后租出去享受收益。据了解，水岸银座周边同等面积公寓租金大致在3000元左右。

此次政府决定在未全部完成退款的情况下拆除，意味着不少业主的赔偿问题将变得更为复杂。记者查阅资料发现，此前的退款方案提出，购房者需在12月15日之前到户籍所在的区县（非天津户籍人员到河西区）指定地点提出退房申请。但据多位曾购买水岸银座的业主透露，此前公示退款后，只有一部分人接受了退款协议。另据《天津日报》微信文章透露，水岸银座共有1万余套房源，其中七成已售出。

从知情人士处获悉，由于赵晋旗下公司剩余资金并不足以满足全部退款需求，天津市多家大型国有房地产公司将接手退款善后工作，其中水岸银座项目将由天津市住宅集团承担。天津市为此成立了专项工作小组，各地方居委会此前曾出面主动联系业主，根据购买年限等具体情况协商退款事宜。但因为这些黄金地段的房价近年来水涨船高，不少业主对赔偿方案并不认可。

拆，难，不拆，隐患更大。不少天津房地产界业内人士认为，赵晋留下的这些项目如果不拆，将会在未来带来长久麻烦。他利用关系违规营建的不少楼盘早已成为遗祸，相比于拆除所需的花费，未来对这些项目的修整和治理将更加劳民伤财。

有大量案例表明，在一些楼盘容积率违规后，当地政府要求拆除，同时要求开发商回购。但回购价格远远没赶上房价增速，所以即使购房者吃了“小区容积率货不对版”的亏，也要用尽一切办法把房守住。

地方政府一看“闹事者众”，又非原则问题，往往选择对开发商罚款了事的模式，“交钱即合法”成了通用规则。但是，这点罚款根本没有丝毫作用，据业内人士透露，容积率每提高1%，利润提升10%——这个时候，实际上是开发商“绑架”了业主，业主又“绑架”了政府。

这种妥协模式的另一端，就是这起“中国第一拆”案例。强力纠错，的确能表明查处官商勾结的决心，也能积极和这座“浑身上下都是问题”的楼切割关系，但唯独没有回答“社会成本”这一问题。看起来，拆的是赵晋公司的成本，实际上是整个社会的支出。由于赵晋公司“资金不足”，承担购房退款任务的是天津“某大型国有企业”，而国企资产属于全民所有，等于又是全民买单。

不难发现，面对问题楼盘，在全面妥协和强力拆除之间，缺乏一条既有惩戒又成本最小的“中间道路”。就以这个全球罕见的拆楼项目为例，“电梯、消防通道等安全问题”真的不可亡羊补牢而一定要拆除？有专家提出了两点意见，其一，消防通道等安全问题，可以由专业公司重新规划、改造，如果能顺利通过验收，不应该完全否认这种可能;其二，可以只拆除多建的楼层，而保留规划范围中的楼层，不应整体拆除。总之，减少损失的、务实的方案，应该摆在赵家权力沉浮的认知之上。

如果说将要创下“全球罕见第一拆”纪录的天津水岸银座，多少有点反腐阵痛的“止血”意味，那么，西安一个月前建成才16年的118米高楼被爆破拆除、郑州建成5年的天桥被整体拆卸，便是十足的瞎折腾。据中国建筑科学研究院估测，仅“十二五”期间，中国每年拆除的建筑面积约为4.6亿平方米，按每平方米成本1000元计算，每年因过早拆除房屋导致的浪费就达4600亿元。

建的时候是政绩，拆的时候也是政绩。这种荒唐的政绩观，将权力的任性彰显得无以复加。事实证明，权力没被关进制度的笼子，城市建设的规划就不可能有可持续、可保障的法治地位与科学规范。

建了拆、拆了建是不可饶恕的另一种腐败。但与那些以政绩的名义行利益勾兑的腐败相比，却是小巫见大巫了。它完全有可能将一块地的寻租空间，在不同的权力者手上刷新。十八大以来被查处的众多问题官员，许多都是以这样前赴后继的姿势落马的，既伤害了党和政府的权力形象，也伤透了民众的心。

（国际在线2015.12.15、腾讯网2015.12.12等）