开发区土地集约利用评价指标理想值的设置研究

李云辉

[摘要]开发区土地集约利用评价结果与评价指标理想值的选取密切相关，因此确定理想值对土地集约利用的评价非常重要。本文以福建诏安工业园区为例，对工业园区土地集约利用评价指标的理想值的设置进行系统的阐述，以此提高开发区土地的集约化利用率。

[关键词]集约化；指标理想值；诏安工业园区

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552162

福建诏安工业园区位于漳州市诏安县深桥镇西北侧，位于厦门、汕头两个经济特区之间，诏安工业园区在促进诏安县经济发展中发挥了举足轻重的作用。根据《国土资源部办公厅关于开展2014年度开发区土地集约利用评价工作的通知》对诏安开发区土地进行集约评价，以此保证诏安工业园区土地的集约发展。

1设置评价理想值的方法依据

根据《规程》，开发区土地集约利用评价指标理想值确定可以采用以下方法中的一种或几种：

（1）目标值法：结合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划等相关规划，以及有关用地标准、行业政策等，在分析土地利用现状的基础上，确定指标理想值。

（2）经验借鉴法：参考相关开发区土地集约利用先进水平，确定指标理想值。

（3）专家咨询法：选择一定数量（10～40人）熟悉城市、开发区经济社会发展和土地利用状况的专家，提供相关材料，咨询确定指标理想值。

理想值是受开发区土地的利用状况、自然地理条件、经济技术发展水平、产业结构、土地管理制度乃至社会习俗等众多因素的影响，开发区间存在各种各样的差异，不应该采用统一的指标理想值对所有开发区的土地集约利用状况进行评价。确定开发区指标理想值要从自身特点和区位条件考虑，同时还要考虑到开发区自身发展情况和发展目标，综合确定理想值。

2诏安开发区土地集约利用评价指标理想值的确定分析

21理想值确定的原则

理想值依照节约集约用地原则，在符合有关法律法规、国家和地方制定的技术标准、土地利用总体规划和城市总体规划等要求的前提下，结合园区的实际确定。理想值原则上不应小于现状值。

当采用有关技术标准作为确定理想值的依据时，注意评价对象涉及的指标理想值与相关技术标准在数据口径等方面的对应关系。

根据《规程》评价指标实现度分值应在0～100之间，当大于100时，该项指标的实现度分值记为100。

22开发区土地集约利用评价指标理想值的确定

根据开发区的数据（见表1），本文从开发区土地集约利用程度评价指标体系中的3个目标层面（土地利用状况、用地效益、管理绩效）来分析诏安开发区土地集约利用评价指标理想值的确定。

221土地利用目标层

（1）土地供应率理想值的确定主要是根据当前诏安工业园区的土地供应现状进行分析，虽然当前诏安工业园区的各项工程建设基本上都已经成熟，并且没有多少可以供应的土地，但是经过科学的安排，在工程项目保持有序建设的情况下，通过目标值法，土地供应率理想值应该确定为100%。

（2）土地建成率理想值的确定主要考虑土地供应后工程建设的进程是否正常。诏安县开发区土地建成率现状值为9903%。目前诏安工业园区经过多年的建设，已经形成规模，因此采用发展趋势估计法并结合专家意见，将土地建成率的理想值确定为100%。

（3）土地利用结构。结合诏安工业园区的土地性质，其属于工业主导型开发区。因此对于土地的集约评价主要是分析工业用地率，目前诏安工业园区工业用地率达到了4144%，因此，依据现状和开发区发展土地需求预测，确定工业用地率理想值为45%。

（4）土地利用强度。土地利用强度主要包括：综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率以及工业用地建筑系数。评价范围内，已建成工矿仓储用地的总建筑面积为4090万平方米，已建成工矿仓储用地面积为3886公顷，工业用地综合容积率为105%，通过目标值法、专家咨询法将工业用地综合容积率理想值确定为110%；通过目标值法、专家咨询法将建筑密度理想值确定为35%；综合容积率理想值的确定主要是基于目标值法、专家咨询法将其设置为120%。

截至评价时点，评价范围内已建成工矿仓储用地上的建筑物构筑物基底面积、露天堆场和露天操作场地的总面积为1741万平方米，已建成工矿仓储用地面积为3886公顷，建筑系数为4479%，工业用地建筑系数的理想值经过目标值法、专家咨询法确定为50%。

222用地效益目标层

对于用地效益目标层理想值的确定必须要根据相应的规划制度规定，并且参照其他工业园区的开发情况，采取经验借鉴法和专家咨询法确定具体的用地效益，具体的计算方法就是根据开发区前3年工业用地固定资产投入和产出值的年均增长，预测出今年的具体数额，根据前3年年均供地情况，然后结合开发区的实际情况，經过适当修正预测工业用地总面积，最后得到工业用地固定资产投入强度和工业用地产出强度理想值。福建诏安工业用地固定资产投入强度296666 万元/hm2、工业用地地均税收现状为18527万元/ hm2，基础设施较为齐全，开发区运营状况和企业投资环境良好。从企业的土地利用强度和效益来看，土地利用强度和产业用地投入产出效益平均水平已达到了国家工业项目建设用地控制指标范围要求，因此将理想值确定为300000万元/hm2和20000万元/hm2。

223管理绩效目标层

土地闲置率是指已供应国有建设用地中闲置土地面积与已供应国有建设用地面积之比，数值以%表示。反映开发区土地的闲置情况，属负向相关指标。根据调查结果，福建诏安工业园区截至评价时点无闲置土地，因此土地闲置率为0。这主要是源于诏安工业园区成立至今不断地发展壮大，在总结历年招商引资经验的基础上，结合工业园区的实际，采取有力措施，继续加大招商引资的力度，主动服务，加强协调，发挥优势，扶优扶强，使得区内的主导性产业集群不断壮大。因此结合目标值法、专家咨询法，将土地闲置理想值确定为0。

3工业园区土地集约利用程度评价结果分析

参考福建省和国内土地集约利用程度，按集约度分值的不同区间，将开发区土地集约利用程度分成五个指标等级，具体的分级名称及其等级含义详见表2。

根据表2的等级划分，诏安工业园区的土地利用集约度分值为9247，属于指标分级中的Ⅱ级，分级名称为高度利用，土地达到“集约利用”程度。福建诏安工业园区的土地集约利用集约度已达到一个较高水平，土地开发程度提高，达到了8071%。

通过将预测法、专家咨询法以及目标值法等方法的综合应用，结合诏安工业园区土地的利用现状，设置了诏安工业园区的土地集约利用评价指标理想值，通过对理想值与现状之间的差距分析，得出诏安工业园区的土地利用开发程度比较高，但是为了实现科学持续的发展，还需要加大对土地的管理，实现集约化管理。

参考文献：

[1]潘润秋，夏商周，陈晨基于聚类分析的开发区土地集约利用评价指标理想值确定研究——以湖北省开发区为例[J].地理与地理信息科学，2015（7）

[2]韩璟，卢新海武汉城市圈省级经济开发区土地集约利用水平比较研究[J].地域研究与开发，2014（12）