再不抱团，就晚了

龚小锋

在经历野蛮生长之后，两万的结盟，以及越来越多的联盟体出现，昭示着地产企业只有走向巨头的联合，通过更全面和更专业的互补合作，谋求地产价值的最大释放。

万科集团总裁郁亮表示，行业进入白银时代，最典型的特征是结盟的开始，其中结盟趋势包含两个方向，一是与金融结盟，二是行业内部结盟。

房企结盟

1988年，在大连政府部门工作的王健林，接手一家正在做棚户区改造的国有企业，开启了下海之旅；同一年，在南方被誉为改革开放之窗的深圳闯荡多年的王石，正式将企业改名为万科，并首次进入住宅开发市场。

在5月14日，萬达与万科终于宣布结盟。结盟之后，未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业，万科开发项目中住宅，双方会组建平台公司。

借此，万达能更好的去地产化，做轻资产。根据万达集团董事长王健林的目标，万达要在五年之内成为一家商业投资服务公司，到2025年实现开业1000座万达广场。

两万纵横地产江湖近三十年，王健林与王石更是多年相识，为何合作到今天才达成？王健林坦言，这个橄榄枝是万达先抛出的，去年他就在想，两万是不是该搞点合作，然后就开始谈判了。

王健林和万科集团总裁郁亮均多次重复，房企从竞争走向竞合是必然。郁亮认为，在房地产的白银时代，任何一家企业都不具备全部的优势和资源，而是需要相互取长补短，发挥各自的优势。

王健林也解释称：“原来的双方模式差异性不大，过去的整个时代是供不应求的时代，可能大家也就忽略了合作的重要性。现在并不是说这个行业过不下去了，两家才合作，现在是强强联手，因为我们突然找到双方合作会产生更大价值的这个共同点。”

“在楼市下半场，传统住宅市场规模化发展空间受限，这已经成为当前房企发展过程遭遇的痛点。”同策咨询机构总监张宏伟表示，从房企战略发展的角度来看，虽然一些房企规模足够大，但是也随时面临被行业颠覆的风险。两万等大型房企结盟虽然是各取所需，但对于其他房企来讲也有借鉴意义。

中原地产首席分析师张大伟认为，出现大型房企结盟的主要原因是房地产市场进入新常态，2014年房地产上市企业的净利润率平均为10.3%，而在2013年净利润高达11.7%。2014年年报显示，企业的盈利能力大幅下调。

不但两万的结盟让业界震惊，绿城和中交建开始深度合并重组，同样让中小房企不寒而栗。5月18日晚，绿城的公告显示，中交集团已经成为了绿城第一大股东，这意味着一家土地储备量达到1.7亿平方米左右的超级房企将诞生。中交集团合计持有绿城28.912%，九龙仓仍为持有绿城24.288%的第二大股东，宋卫平及其一致行动人为第三大股东。

尽管中交建房地产业务目前规模不大，但其有着规模巨大的土地储备，其基建项目遍布全中国。中交集团总经济师兼中交国际（香港）董事长刘文生近日指出，中交集团在一级开发和基建业务方面拥有相当可观的土地储备，预计合并后会是土地储备量最大的企业，土地储备量会在1.7亿平方米左右。而去年全国土地储备排名第一的恒大，总计土地储备面积在1.4 亿平方米。

由于近期抱团结盟的房企太多，以至于各种房企结盟的谣言四起。5月16日，万科集团总裁郁亮带领公司60多位高层去到顺德碧桂园总部，与碧桂园主席杨国强及总裁莫斌进行了会谈，坊间纷纷猜测是不是两家采取合作。

碧桂园集团战略发展部副总经理林伟营告诉记者，碧桂园和万科只是开展了一次交流，双方的交流过程非常轻松愉快，但合作的事情子虚乌有。

不过，记者从碧桂园处获悉，碧桂园与另一家央企却进行了联盟。6月3日，中国中铁与碧桂园集团进行战略联盟合作，双方战略联盟的首个合作项目碧桂园·天麓1号顺利启动。

跨界抱团

目前房企在新兴领域的转型方向主要有两个，一是拥抱互联网，转型社区服务、智能家居；二是拓展金融业务，搭建金控平台。

近期这种跨界大联盟的最佳案例，莫过于5月29日下午，在上海成立的中国房地产众筹联盟。中国平安集团董事长兼CEO马明哲、绿地集团董事长总裁张玉良、万科集团总裁郁亮、中国房地产协会副会长任志强、碧桂园董事局主席杨国强、SOHO中国董事长潘石屹、平安好房董事长兼CEO庄诺等行业大佬悉数到场，开始了一次跨界大抱团。

据了解，中国房地产众筹联盟筹委会的联席主席为冯仑，该众筹平台将由中国平安旗下子公司平安好房负责运营。在会场上，碧桂园宣布中国房产行业首个开发众筹产品诞生。该产品由碧桂园联合中国平安共同推出，并选定碧桂园上海的嘉定项目进行实施。

正如上述房企和金融机构的大联盟一样，这一轮联盟里，不可忽视的是保险资金的力量，如中国平安、中国人保、安邦保险以及生命人寿纷纷与房企展开合作，甚至入股房企。

郁亮在两万结盟的发布会上感叹，全世界买地最多的不是房产商，而是金融机构。郁亮认为，今年在全国土地市场，虽然表面上是房企拿地，背后却是金融机构在支持。“平安是今年以来买地最多的发展商，金融的影子在中间扮演了非常重要的角色。这是结盟发展中的一个新的趋势，即跟金融的结盟。”

事实上，在此次众筹联盟之前的4月，平安人寿拟出以50亿人民币收购碧桂园9.9%股权，成为碧桂园第二大股东，双方将在社区金融和养老地产领域发挥协同效应。

值得关注的是，此次是碧桂园上市以来首次引入大型战略投资者。作为典型的家族企业，碧桂园的股权结构一直高度集中，上市后碧桂园配股集资仅两次。对于这次合作，碧桂园态度积极，杨国强曾多次前往平安集团拜访。

近年来杨国强不但积极改变碧桂园家族式企业管理架构，也渴望进一步拓宽融资渠道。而碧桂园引入平安更深层次的意图，在于挖掘庞大的社区资源，借此打造社区产业链的综合业务平台。

此外，4月24日，中国人民保险集团与恒大集团签署战略合作协议，在商业保险、养老产业、健康管理等方面开展多层次战略合作。中国人保集团正筹办养老保险及健康管理公司，旗下人保健康保费收入在专业健康险公司中排名第一。

金融之外，近期最有意思的现象则是房企和互联网企业的结盟。5月20日，传说中的“网络爱情节”，在这一天，在潘石屹、任志强、360公司董事长周鸿祎等大佬的跨界见证下，老牌国企华远地产和360，方兴地產与腾讯，双双进入“婚姻殿堂”。

方兴地产相关人士告诉记者，方兴地产与腾讯合作，目的是选取一个项目地块共同设计开发一个智慧化小区，由此实现“智慧家”。而华远地产联手360，是要在智能家居板块发力，将360智能家居引入华远社区，让华远业主率先领略智能生活带来的方便。

“十年前房产商在一起还会说，互联网能干什么？难道还能在网上把房子盖起来吗？”潘石屹近日表示，但是现在已经在改变了。任志强也认为，虽然房地产行业目前还没有真正受到互联网的冲击，未来肯定也会被互联网“肢解”，而且改变已经开始。

不过，大多数房企都将互联网思维当做房地产企业营销的噱头，而不是经营思路的一种尝试和转变。在克而瑞研究中心分析师房玲看来，越来越多房企拥抱互联网，试水金融，与互联网企业、与金融机构合作，很容易停留在营销层面，难有实质性的效果。

不过，房企与互联网企业结盟的标志性意义更大，因为双方合作更多是在房地产产业链的下游，比如社区商业或家居设计上，属于比较边缘或短期不易盈利的板块。而反观房企与金融机构的结盟，往往有大规模资金合作，甚至在拿地开发上产生协同效应，结盟的阵营意味更强。

千亿级平台阵容惊人

引人深思的是，几大强强联合的军团结盟，都发生在近半年。集团军规模越来越大，除了两万，碧桂园和平安的合作，中海系的整合，中交系和绿城的深度合作，这些都是力量巨大的集团军。

正如郁亮表示，在白银时代，行业结盟发展的时代已经来临，最好的合作不是大企业和小企业之间的整合，而是几个大企业之间的优势整合。地产企业通过联盟，谋求寡头经济，使得地产价值充分释放。

如两万结盟，被业界认为在某些领域有垄断的意味。万达商业是世界数一数二的不动产企业，2014年持有物业面积（含在建）3904万平方米。万科集团是全球最大的住宅开发企业，2014年住宅销售规模21万套以上。

从销售数据上看，2014年，万科实现收入2151.3亿元，万达集团实现收入2424.8亿元，加上今年业绩的增长，可以说，双方共同打造了一个价值超过五千亿联盟平台。而王健林更是表示，双方未来合作的平台价值会超过千亿元。

绿城与中交、九龙仓的结盟也是如此，其昭示着一个新的联盟体正式诞生。绿城2014年合同销售额达794亿元，九龙仓2014年营业额381亿元，尽管中交建旗下的地产业务仍处于扶持期，2014年销售收入超过80亿元，但2015年中交建集团主要生产经营目标让人震惊——合同额6500亿元人民币。

三方合作平台的价值，显然仅仅是销售额叠加所不能估算的。目前九龙仓致力于发展内地，中交建更强烈渴望扶持房地产业务板块，绿城和中交系的合作才刚刚开始，三方在包括土地和海外业务将有一轮爆发。

值得关注的还有中海系的整合。3月下旬，中建及中海系整合尘埃落定，中海接盘中建旗下地产业务，为此付出收购额超过300亿元，堪称超大并购。2014年，中建地产销售额1270亿元，中海地产是1408亿元，按照中海系的增速，今年中海系的销售规模将达到3000亿元左右。从土地储备层面，中海地产将从此次收购中获得中建股份约为1090万平方米的项目，中海地产截至去年底的土地储备总建筑面积为3740万平方米，中海宏洋土地储备约1207万平方米，这次收购完成后，中海系的土地储备建筑面积达到6000万平米。

不只是房企结盟的平台效应惊人，跨界深度抱团的同样意义深远，碧桂园不但傍上了险资，也联合了央企。如碧桂园和平安人寿的结盟，2014年碧桂园共实现合同销售额约1288亿元，而平安旗下的寿险规模保费突破2400亿元，中国平安总资产更是高达4万亿元，依此简单推算，双方结盟的阵营规模即突破了四千亿元。而在房地产领域，碧桂园与中国中铁的结盟也阵容强大。

中国人民保险集团与恒大集团的合作也阵容强大。2014年，恒大去年销售额1315亿元，2015年集团销售目标为1500亿元。人保集团去年实现总保费收入3492亿元，其中寿险和健康两大板块业绩接近千亿。在许家印确定大力发展就医疗健康产业的目标下，双方的联盟绝对是一大看点。