商住楼“红海之战”

龚小锋

与住宅项目整体回暖不同，北京商住楼却呈现出销售乏力的现象。曾经的低门槛优势，随着住宅产品首付比例和贷款比例的调整，变得竞争力不再。多家机构数据显示，北京商住项目库存量达到近年新高，而房山、大兴、通州等区域，商住项目已陷入“红海”之中。

商住项目冷热不均

并非所有商住项目都卖不动。5月中旬，记者在通州台湖看到，该区域已有包括万科、泰禾、东亚新华等多家房企推出的商住产品在售，而泰禾一号街区已经是尾盘在售。

“我们只剩六套房子了，户型都是六七十平米的，层高是6米左右的LOFT。”泰禾一号街区一名销售人员告诉记者，剩下的尾房价格比较高，从每平米37000到40000不等。

“一号街区很快就能卖完，而且我们比周边的一个项目卖得价格贵一万以上，还是卖得很好，那个项目虽然价格低但还是卖得不好。”泰禾集团总裁助理兼品牌总经理沈力男告诉记者。2014年，泰禾1号街区实现了近13亿元的销售业绩，成为北京市场LOFT产品年度销售金额冠军。

此外，处于同一区域的首开万科台湖新城·V公馆去化也较快。该项目二期在今年3月开盘，共400多套LOFT精装公寓，现在还剩不到100套房源，均价为26000元/平方米。

台湖区域之外，热销的商住也不少。自今年5月以来，位于朝阳北路的朝北8080认购已超90套，认购金额超过1.2亿元，成交升温明显。位于通州马驹桥的合生·悦上城五一前入市，很快就售罄。

不过，这些项目的热销并不能掩盖商住楼整体的颓势。北京楼市整体成交量出现明显的升温迹象，但商住市场无论是成交量还是成交价格，整体均出现下挫。

在商住项目云集的房山良乡区域，不少项目卖得并不好。如首开熙悦双子座，去年12月开盘推出288套公寓，现在剩余80多套。房山长阳半岛中央城去年11月推出519套loft公寓，现在剩60多套。此外，东亚旗下东亚五环国际以及合生世界村和合生世界花园等项目，目前销售业绩也不算好。

北京商住项目不但成交价格小幅回落，成交量更是连续两年出现下挫。来自亚豪机构数据显示，今年1月至4月，北京商住新房成交量为3141套，同比下降46%。

库存积压、产品同质化

对于商住总体销售不佳的原因，亚豪机构市场总监郭毅表示，一个重要因素是因为近期政策利好并未覆盖商住，无论是首付比例还是二手营业税的减免，主要是针对住宅属性的商品房。

在这背后，更为堪忧的因素是，北京的商住盘已经出现区域供应过剩和同质化的情况。“目前商住库存量高达36800套，这是自2006年以来近10年的最高点。”郭毅表示，今年一季度商住供需比为3：1，而2014年为2：1，2013年为0.85：1。

不过，中原地產首席分析师张大伟给出了另一种意见，据他介绍，北京商住库存合计总数量为3.9万套，但没出现明显积压。他举例说，从2010年到2015年4月，5年半的期间 内，新增商业供应为52004套，去化商业供应为52279套，整体看库存与去化基本平稳。

部分区域供应过剩，成了商住项目绕不开的话题。据亚豪机构数据显示，通州、房山、大兴的商住楼供应最多，占到商住市场整体库存的66%。来自伟业我爱我家市场研究院数据也显示，截至5月4日，通州区商住房库存量为8309套，大兴区为4496套，房山区为3706套。

在上述区域当中，房山是商住项目扎堆集中的区域。据记者不完全统计，目前房山区域在售待售的商住项目共17个，其中包含绿地·启航国际、万科长阳天地、首开熙悦·双子座等项目。

上述项目主要分布在地铁房山线沿线。且多是4.2米层高LOFT，比起台湖泰禾一号街区等层高较高的项目，实际使用率和空间感不算优越，且产品同质化严重。

性价比有待提高

与过去商住产品集中在五环相比，如今多数商住项目已经分布在了六环。商住产品的偏远位置、土地集中供应、项目集中入市、产品同质化严重，都使得商住项目面临极大挑战。

据记者不完全统计，目前市场上在售及有计划入市的商业办公类项目，除CBD台湖新城V公馆、东亚尚品台湖、朝北8080、万科长阳天地等老盘外，还有像北京城建·北京密码、合生·悦上城、北京·长阳天地等纯新盘商住产品进入市场。

在郭毅看来，北京商住市场将会出现分化。比如在商住产品供应不大的区域，在售商住项目成交量和价格会稳中有升。商住产品供应过大的区域，在售商住项目就会不好卖。这些区域的商住项目只有依赖于价格杠杆，才能提振销量。

北京不少商住项目都曾以降价换得销量。2011年，北京著名的商住项目北京像素曾五折卖房，平层特价楼均价低达11600元/平方米。

业内人士预计，随着库存量的进一步加大，北京商住楼产品很可能展开价格战。

郭毅建议，商住房开发商还应深化产品设计，如调整进深和面宽的比例，提升产品的采光和通透性，只有提高性价比，才能赢得市场。

事实上，部分商住产品在设计上，也在追求差异化。如鸿坤七星长安的平层公寓则采用特大落地窗，在采光上下功夫。华润悦景湾推出的“华润盒子”，采用定制化的装修方案。

也有部分项目在营销上进行噱头。近日，万通地产与和北京紫石地产联手，将朝北8080项目拿出一栋楼，面向年轻客群进行“自由定制”，这也是地产界思想家冯仑的互联网地产——“自由筑屋”首秀北京。

北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志就多次呼吁，有关部门对商住的理解应该更开明一些，因为商住项目毕竟是楼市的有力补充，应该在市场上获得更多的“尊严”。