《不动产登记暂行条例》对房屋登记机构的影响

李炜 于磊

一、《不动产登记暂行条例》的法律层级和对现行登记法规的影响

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）属于国务院颁布的行政法规，在我国法律体系中仅次于全国人大及其常委会颁布的法律，高于国务院部门规章以及地方人大的法规和政府规章，属于承上启下的法规。由于其效力相对较高，规定的内容就不会过于细致，必然缺乏一些具体操作内容，其主要规定了不动产登记时的主要框架和操作原则，具体的操作规范《条例》第三十四条明确说明：本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。目前，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）已经在征求意见修改阶段，而且《条例》并未将《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》予以作废。其本质上是《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》的上位法，所以就目前而言，《条例》的实施对房屋登记部门暂时不会有太大的实质性影响，房屋登记部门仍应以《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》为具体业务指导和操作原则，只需注意《条例》中与之冲突的几个地方即可。

二、《不动产登记暂行条例》和《房屋登记办法》不同的地方

1.出现首次登记类型

《条例》中取消了房屋初始登记，取而代之的是首次登记，从《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）第三十三条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记”来看，房屋登记部门必须将系统的登记类型进行调整。

2.登记受理方面

《条例》第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”

规定首次明确了登记机构无论是否受理，都必须当场给予申请人书面凭证，并明确了未告知的法律后果。此规定对登记机构窗口受理人员的素质和业务能力提出了更高要求。如果还沿用以前的做法，极有可能出现因为要件不齐，但未书面出具不予受理通知单引发的行政诉讼。

3.赋予登记部门调查权

《条例》第十九条规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”

从上述规定来看，法规赋予了登记机构一个新的职责，就是调查。其与之前《房屋登记办法》规定的实地查勘是完全不同的行为。实地查勘的目的在于核对房屋和申请材料是否一致和有无其他违法情况，以作为是否可以登记的依据。而调查则是登记机构在发现有权属争议或者登记有可能涉及到他人利害关系时启动的一个程序，在实践中应该要严格区分。目前法律界和房屋登记专业人士大都认为房屋登记以形式审查为主，但此调查权的赋予，似乎将土地调查的行政管理模式代入了不动产登记中，而且在《土地调查条例》的规定中，调查是不能作为其他行政行为依据的。《条例》表面上赋予了不动产登记部门调查的权利，但是在《条例》和《征求意见稿》中，均未明确调查的作用和目的，这就加大了登记机构渎职的风险。

4.登记时限的不同

《条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。《房屋登记办法》规定的国有土地范围内房屋所有权登记时限为30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记时限为60个工作日； 抵押权、地役权登记为10个工作日；预告登记、更正登记为10个工作日；异议登记为1个工作日。因此，在《条例》实施后《实施细则》出台前，所有的房屋登记时间应当以《条例》的30个工作日为准。实务中，尤其是集体土地的登记，一定要把握时间，不能超时。

三、《条例》实施后房屋登记证书的合法性

《条例》第三十三条规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。从此规定来看，《条例》并未对《条例》实施后发放的各类不动产权属证书的有效性进行规定，导致除试点城市外，其他地方还是按照老的模式发放证书。对此，《国土资源部关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》明确规定，各地要按照“权利不变动，证书不更换”的原则，做好新旧权属证书的衔接，确保已经颁发的证书继续有效。在新的证书公布前申请登记的，继续发放旧版证书；新的证书公布后申请登记的，发放新版证书，原来各部门依法已经发放的证书继续有效，不得强制要求更换证书，不得增加企业和群众负担。故此，在未完成不动产登记机构合并和未公布新版不动产权利证书的地方，仍然可以继续发放原有的证书。

四、房屋登记审核人员资格证书的效力

《征求意见稿》第十条规定，承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。因此，房屋登记官资格极有可能不被认可。

五、《条例》实施对房屋登记机构长远的影响和应对措施

1.各地登记机构会陆续统一，房屋登记机构应当加强档案资料的整理和信息化建设程度，因为房屋登记的规范化程度和数据库数据容量，是目前各类登记中最完善和数据量最大的，做好自己份内的工作，争取在机构整合中获得更多的主动权。

2. 《条例》实施和机构统一后，对登记人员的素质要求会进一步提高，房屋登记机构应当未雨绸缪，除了加强对《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》等法律法规的学习，还应当加强对《土地登记办法》、《林权登记办法》等相关权利登记法律法规的了解。

3.及时修正操作规程中与《条例》不同的地方，如受理中的不予受理书面回复和登记时限，防止行政违法。

陈品禄/责任编辑