汉中地区住房结构经济性分析

谭阿敏　卢照辉

摘要：对汉中地区现有住宅形式进行调查与统计分析，并着重从投资角度，针对主要住宅形式在同样的建筑面积、同样的层数以及同样的住宅布局下进行经济性分析。结合汉中地区现有消费水平，提出在汉中地区最适合推广的住宅结构形式。

关键词：汉中地区；住房结构；经济性

一、汉中住房的现状及问题

1.汉中住宅发展的现状

近年来，房子一直是人们日常交谈不可或缺的话题。就汉中地区来说，总人口有380.62万人，全年GDP有509.7亿元，属于中小型城市，自2002年以来，房地产市场急剧升温，新开楼盘无论数量还是规模都比过去有了较快的增长，房价也稳步上升。根据调查发现，2014年前后，我市对商品住宅的需求主要来自四个方面：一是本地首次置业者的购房需求；二是城市拆迁户购房需求；三是外地（各县区以及市外其他地区）人口购房需求；四是一部分是以投资为目的的购房者的需求。

下面就汉中地区近年来的房价和已建与预建的住宅结构型式作了详细的调查，并且通过细致地分析研究而总结出来的结果如下。

从表1.2的数据可以看出，就目前情况来说，砖混结构的住宅所占的比率最大（76.97%），剪力墙结构住宅为最小（2.52%）；而相对于将来的住宅发展建设中，砖混结构的住宅将有所下降，而剪力墙结构住宅将会得到大力发展（7.89%-57.14%）。从而进一步说明剪力墙结构作为一种新型的混凝土住宅结构体系，所以在国内小高层住宅中占有一定的市场。考虑到与国内其他城市的发展相比，汉中地方经济的发展相对落后，所以在汉中地区住宅建设中应推广剪力墙结构住宅型式。另外，下图为汉中近几年来房价的变动图。

如图1.1所示，在2007年以前，汉中房价虽有增长的趋势，但是比较缓慢，从07年开始，房价大幅度增长，其中很大一部分原因是西汉高速建成通车，使汉中交通得到很大发展，07年到10年房价涨幅为近年来最大，之后10年至今房价仍在上涨，但涨幅较慢，虽然平均房价4000出头，在汉中有些地区房价其实已逼近5000元每平方米。

2. 问题的提出

我们从汉中地区部分住宅小区的结构形式调查出发，综合多方面内容，提出在汉中地区住宅结构中发展剪力墙结构的可行性。

二、汉中地区发展住房结构的经济性分析

1.影响住宅需求的主要因素

（1）经济发展的因素：住宅需求和居民的收入是成正比的，居民收入的增加决定着一个城市经济发展的水平。而如今汉中市经济发展势头正猛，经济的增长提高了住宅需求量的增长。

（2）城市人口的自然变动、机械变动和社会变动都直接地影响住宅需求量，城市人口的不断增长，会造成城市住宅需求量的极大增长，即使城市人口总量不变，但由于家庭结构的变化，也会造成住宅需求的增长。

2.结构与造价的比较分析

只有从汉中地区的经济和社会因素来讨论，才能选择出更加适合在汉中地区推广的住宅形式。本着这种主导思想，我们针对汉中地区的经济和社会因素来讨论更加适合在汉中地区推广的住宅形式。首先我们调查了传统砖混结构和剪力墙结构的特点，如下表：

牢固性能牢固性一般，基本不超过六层 牢固性很好，可以做到几十层

改造特点很多墙体是承重结构，不允许拆除的，你只能在少数非承重墙上做文章。多数墙体不承重，所以改造起来比较简单 空间大小开间进深较小，房间面积小。适合开间进深大，形状自由的建筑， 工程造价工程造价较低，根据施工地点不同而造价差异不同。工程造价较高 适用范围 适合多层和低层的房屋适用范围广泛，高层，多层 环保特点 砖由粘土烧制而成，浪费耕地 大部分原料都是工业废料，节能环保

再者，结合现在汉中大多数的住宅结构类型，我们提出新型住宅结构，基于汉中市的具体地理位置，新型结构应具有良好的抗震性能；另外，要形成较大的建筑内部空间，以利于室内的灵活布局；配合建筑墙体改革，采用新型的建筑材料从而保护耕地节约能源；具有较低的造价，应使其综合造价与现有结构体系具有一定的可比性。

说明：本概算只研究设计项目的地上土建部分。

新型民用住宅结构体系分四种结构型式，即砖混结构、大开间异形柱框架—剪力墙结构、大开间薄壁剪力墙结构和混合结构。本篇只对前三种结构型式进行经济比较分析。这三种结构型式均为六层，层高28m，塑钢门窗，水泥楼地面，坡屋顶，瓦屋面。三个单元，一梯两户，甲户建筑面积为109. 26m2，乙户建筑面积为97. 48m2，共36户，总建筑面积为3721m2。

（1）砖混结构：外墙和楼梯间墙为430mm厚，即在370mm砖墙外侧附加一层60mm厚加气混凝土。内墙为240mm、120mm厚砖墙。

（2）异形柱框架—剪力墙结构：外墙为120mm厚空心砖与180mm厚加气混凝土，内墙为150mm厚现浇钢筋混凝土墙、120mm厚加气混凝土及120mm厚空心砖墙。

（3）薄壁剪力墙结构：外墙为150mm厚现浇钢筋混凝土和160mm厚加气混凝土墙，内墙为150mm厚现浇钢筋混凝土和120mm厚加气混凝土墙及120mm厚空心砖墙。

通过表1.3分析比较可以看出，建筑构造基本相同的情况下，虽然砖混结构的造价较低，按使用面积的单方造价低7%左右，但是后两种结构的使用系数要高10%左右。所以剪力墙结构，在经济性方面呢还是占很大的优势。

三、结论

综上所述，汉中地区住宅结构宜采用混凝土框架剪力墙结构，主要的优势体现在以下几个方面。

（1）在住宅方面混凝土剪力墙结构不但能够满足大开间的要求，而且其造价通常都低于混凝土框架结构、混凝土框—剪结构。混凝土框架、混凝土框—剪结构虽然能满足高层住宅的要求，但是与此同时增加的电梯设备、防火、安全疏散等等的公摊面积都会增加，同时单位面积的造价也就增加了。所以从减少公摊面积降低造价的角度来考虑剪力墙结构更加适合在汉中地区推广。

（2）按占地面积来说，混凝土剪力墙结构使用率高。在相同建筑占地面积下，混凝土剪力墙结构比砖混结构具有较好的抗震效果，比较适合建造小高层建筑，这样在相同占地面积下，剪力墙结构的住宅相比砖混结构能居住更多的住户，因此这样的住宅公摊面积就会随住户的增加而减少，这无疑能减少住户的经济负担，降低住宅的价格。

（3）建筑面积相同（相同建筑布置）的剪力墙结构的使用面积大：混凝土剪力墙的厚度通常为200mm，180mm，小于普通实心（空心）粘土砖墙240mm。而墙体占的面积是建筑总面积的10%，所以混凝土剪力墙结构能够节省大量砖墙所占的面积，从而增大住宅使用面积。同样的建筑面积，混凝土剪力墙结构所能提供的住宅面积远大于砖混结构。

（4）相对混凝土框架、混凝土框—剪结构，剪力墙结构的住宅更方便于住户进行二次装修，住户可根据自己对住宅的要求对住宅的房间分布进行改造、装修。剪力墙结构在这方面更能体现人性化与个性化。

通过以上分析，可以得出如下结论：根据汉中的地域特点，在住宅楼所有的结构型式中，还是优选混凝土剪力墙结构。（作者单位：陕西理工学院土木工程与建筑学院）

备注：本课题为大学生课外科技活动项目

参考文献：

[1]胡世德，《我国住宅建设与住宅体系的发展》，建筑技术，1998

[2]邬滋，《经济适用房政策存在的问题及相关对策与建议》，城市开发， 2004.6

[3]韩学燕，《多层住宅框架结构与砌体结构的比较》，建筑科技， 2004.2

[4]黄东升，《剪力墙结构的分析与设计》，中国水利水电出版社，2006

[5]刘文军，《住宅建筑设计》，中国建筑工业出版社，2007