Cross-border众筹海外房产So easy!

张韬

今年5月，海众网宣布完成了国内首个海外房地产物业众筹项目。该项目是位于美国南卡罗来纳大学哥伦比亚分校的五套独栋别墅，目标筹集资金为110万美元。海众网仅用不到两个月的时间就完成了这次众筹。

海众网的模式是筛选好海外房产标的在线上展示，由国内投资人以不低于某一门槛的资金入股一个房地产项目的物业公司，通过租赁获得租金收益和将来出售房产的增值收益。众筹的房产不用于居住，而是一项纯投资行为。去年11月成立后不到三个月，海众网就获得300万美元的天使投资。这让海众网创始人兼CEO谭尚轩更加坚信当初选择回国做海外投资是一个正确的决定。

2011年从美国迪金森学院（Dickinson College）毕业后，谭尚轩就开始在一家美国房产中介卖房子。作为一个外国人，谭尚轩认为与美国当地人在客户源上没有竞争优势，但在美国的留学生带来的巨大租房需求让他看到“学区房”的商机。

“‘学区房有非常稳定的现金流。在美国，只有找不到房子租的学生，没有学校周边的房子租不出去的情况。”谭尚轩表示，“众筹最大的好处就是降低了门槛，你不是说我一个人去买一套房子，而是我们很多人一起去做了一项很大的投资。” 海众网的这个项目3万美元起投，三年期限，预期租金年化收益率为8%，预期房价升值带来的年化收益率为5%-10%。

不再是博高收益

像海众网一样，国内目前至少有十几家提供海外房地产投资服务的网络平台，但需求更甚。胡润研究院今年4月发布的《海外置业趋势报告》显示，目前国内有高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求，超过半数已有海外投资经验。这种需求大部分产生于2011年，也就是金融危机结束两年以后。

成立于2014年的海投金融，为国内投资者提供美国房地产基金、中小企业贷款和房地产众筹的投资服务。其机构业务总监沈旭文表示， 2010年以前，中国人到海外投资的意愿并不强，“2008年金融危机对高净值人群心理上的冲击直到2011年左右才完全消退。”

除了外部投资环境的趋稳，沈旭文还认为，海外留学群体的扩大是刺激海外投资的更大动力。根据教育部的公开数据，2014年度我国出国留学人员总数为45.98万人，比2009年人数的两倍还多。其中，自费留学人数占总人数的比例高达91%。

沈旭文表示，中国家长往往将包括学习和生活的一大笔钱直接给孩子，这个理念到2009年甚至2010年之后发生了变化。家长觉得直接给一大笔钱并不能培养孩子们的理财观念，“他们希望定期地给学生学费和生活费，同时剩余的钱还有保值和增值的功能。”

胡润的上述报告还表示，房地产成为最为热衷的海外投资标的，占海外投资最大比重，超过四成。其中，七成高净值人群海外置业为自住，三分之一为投资，平均投入600万元人民币。

对此，沈旭文表示，可投资资产规模在100万至3000万美元的人群是海外投资的主力。他们产生投资海外市场的想法还与近年国内经济不太景气相关。

沈旭文表示：“他们会去寻求成熟的市场配置资产，避免国内经济不景气给他们带来资产上的损失。”

根据Wind数据，信托产品平均收益率从2012年一季度的9.4%跌至2013年二季度8.6%。虽然此后信托的收益率有所回升，但仍不到9%。在信托类产品中，房地产信托收益率最高，但也在同一时期从10.6%跌至9.2%的水平。

P2P方面也是问题多多。网贷之家发布的《中国P2P网贷行业2014年度运营简报》显示，截至2014年年底，国内P2P平台已达1575家，较2013年上涨 96.88%，但问题平台也剧增，全年问题平台达275家，是2013年的3.6倍。平均约6个P2P平台中就有一个是问题平台。所谓问题平台，是指该平台出现提现困难，甚至跑路等无法按时兑现收益的现象。

反观国内，近几年楼市政策频繁变动，直接投资国内房地产风险比较大，国内投资者就倾向于投资海外稳定的房地产市场。

房地产投资管理服务公司仲量联行的调研报告显示，2014年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。伦敦、悉尼及美国主要大城市纽约、旧金山、洛杉矶和芝加哥是中国投资者最集中投资的城市。

与此同时，无论租金还是房价，美国楼市正处于上升通道。根据美国房产信息网站Zillow的数据，今年4月美国住房租賃价格同比上涨4%，已经超过同期3%的房价年涨幅。同时，2014年美国房价同比涨幅高达4.9%，今年预计超过5%。

谭尚轩表示，美国房价相对国内仍处在一个低点，“而且光是房租，七八年就把这个房子的价钱收回来了。”不过，谭尚轩还表示，高净值人群投资海外资产主要还是分散风险，而不是追求高收益。“海外房产投资收益率为8%左右，国内两位数以上是很正常的事，收益率并不是海外房地产投资的优势。”

利用互联网加速布局

在海众网成立之前，谭尚轩2011年回国创立的是一家线下财富管理公司——UAG江南美联，目前管理的资产规模已经达到1500万美元。“但是去年我发现，这个太慢”，谭尚轩并不满意自己公司扩张的速度，“公司扩张就得全国设点。你抓北京的客户就在北京开家公司，抓成都的客户就在成都开家公司，你开遍全国就抓住了全国的客户，但是这太慢了。”

谭尚轩这才想到互联网众筹的办法，就将客户转移到线上，从而成立了海众网。但并非所有的人都从开始就看好互联网海外投资平台。在私募沉淀多年的富舜投资管理咨询（上海）有限公司董事长刘珀宏对此显得更为谨慎。

刘珀宏称，自己以前一直都不认为资产管理行业会受到互联网的冲击，认为高净值客户不会只点几下鼠标就拿出成百万上千万元的资金，因为“做这个行业最大的困难是个信任问题，尤其是对中高端客户”。

但过去几年，刘珀宏的想法有些变化。虽然投资海外的人越来越多，刘珀宏发现真正懂海外市场的人却不多，不少外国投行正在利用国人“看不懂市场”赚取利润，“海外投资相对专业而且信息极度不对称。就像最早出现的CDS，连海外投行自己都不了解这个产品，但他们依旧向客户提供这种产品，这中间有巨大的利润空间。这完全不是投资造成的，而是信息差。”

刘珀宏希望借助互联网填平这个“信息差”，于是富舜前期参与投资创建了第三方跨境投资平台“小组涨”。“小组涨”近日推出了国内首只海外酒店股权私募基金“全球赢1号”。据刘珀宏介绍，“全球赢1号”由美国私募基金Keystone集团作为其基金管理人，该集团也是前美国总统布什家族的房地产基金管理人，“小组涨”与其签约成为亚太地区唯一合作伙伴。

“全球范围内，美国酒店的年化回报率最高，大概为12%，中国为7%，”刘珀宏称，“美国十年签证政策出台之后，中国赴美游客大增。现在美国酒店尤其是加州，一店难求。”

根据美国旅游机构Brand USA的数据，2014年全年，中国赴美游客约为218万人，同比增长21%，是2003年的十倍以上。去年11月，美国宣布中国赴美旅游和商务签证最长有效期延长至10年，学生签证最长有效期延长至5年。美国白宫发布的数据显示，签证新政实施后，到2021年，中国赴美游客人数将达到730万人。

蓝海一片，但“风口”尚未形成

尽管中国人配置海外资产的规模越来越大，但从配置比例来看，这一趋势恐怕才刚刚起步。 胡润发布的《2014中国高净值人群白皮书》称，世界高净值人群拥有54万亿美元的财富总量，这其中的24%投向了海外资产。中國高净值人群的财富总量是4.4万亿美元，但是其中只有5%的财富投向了海外。

“我不觉得海外投资的‘风口已经到来，还需要再等一两年，”海众网谭尚轩表示，“现在一个很大的问题是中国人对海外投资的认知度是不够的。海外投资不是单纯地、投机性地博高收益，而是分散风险，实现资产保值、增值。”

沈旭文则认为，未来QDII2出台才意味着“风口”到来。

中国正在考虑推出合格境内个人投资者（QDII2）境外投资试点，首批试点的城市共有六个，分别为上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州。居住在试点城市年满18岁的境内个人，只要个人金融净资产最近3个月日均余额不低于100万元，通过投资和风险能力测试、无重大不良记录且没有经司法裁决未偿还债务者，可以申请QDII2。境外投资领域共包括境外金融类投资，境外实业投资，境外不动产投资等。

沈旭文表示，每年5万美元的外汇门槛，对大多数海外投资者并不匹配。国人财富的增长，使得他们愿意也有能力把资金投到海外。

在“风口”来临之前，刘珀宏认为，“目前大多数平台都还是在一个布局阶段，希望大家认可投资逻辑。未来是不是会挂一些产品、广告都是不确定的事情。”