楼市萧条期或将来临

张宏伟

8月底，央行再次降息降准，至此，本轮央行累计已有五次降息四次降准，业内人士普遍看好此次降准降息之后的房地产市场，短期看，楼市接下来几个月尤其是金九银十的成交量势必会短期反弹，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市），接下来几个月势必会出现涨价。

我不否认接下来楼市的上述变化趋势，但“金九银十”之后的楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是今年楼市“金九银十”之后应该关心的话题。

中国房地产市场环境今非昔比，短期看，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，一部分城市楼市成交量价会在“金九银十”出现繁荣景象，但繁荣背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，背后潜伏着楼市危机，危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。具体有以下六大理由：

理由一：同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。未来房地产市场需求会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

理由二：“330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支。从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

理由三：美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制，对国内楼市去库存不会起到太大作用，全球投资客或财富阶层还是会选择投资价值较高的美国房产。即使选择中国，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业。

理由四：北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果“地王”拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。从历史经验来看也是如此，2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。如果“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

理由五：楼市“救市”政策的效果都是短期的，“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。

理由六：“去库存”仍然为市场“短期内”主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；中长期看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力，迟早还会面临去库存的压力。