保障性住房发展中的问题与对策研究
2015-05-30陈变珍
陈变珍
中低收入者的住房问题关系到国计民生。保障性住房作为政府解决这一社会主要群体居住困难的重要举措,受到了广泛关注。坚持科学发展观,实施全面、稳定、协调和可持续发展战略,建设廉租房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房是解决中低收入群体住房的重要工程,是关系到党和政府形象的民心工程、政治工程。
建立完善的保障性住房政策体系和工作机制,是保证保障性住房工作落到实处的前提和基础。本文通过对北京某城区住房的土地供应、房屋建设、住房申请、审批、摇号配售等工作现状与存在问题进行深入调查研究,为保障性住房的科学发展提出可行的对策,这对改善民生和社会和谐具有重要的现实意义。
一、保障性住房发展与管理成效
1.严格建设管理,确保保障性住房质量
保障性住房工程建设项目中推行了菜单式装修模式。针对保障性住房工程中要大力推广节能措施和太阳能应用的问题,路灯照明、草坪灯使用了太阳能灯具,并采用集中式与建筑一体化设计和施工的太阳能热水系统。
为加强保障性住房工程质量管理,住房相关职能部门人员和业务骨干组成保障性住房工程专项监督组,每周对保障性工程巡查一次,并制定专项监督工作方案,明确监督工作重点,同时进一步加强对建筑材料的监督,加强保障性住房工程的分户验收监督工作,加大对分户验收方案、内容数量、抽查点分布等项目的抽查力度,确保分户验收制度的落实;严格工程竣工验收的监督检查,对竣工验收程序不符合有关规定或工程实体质量和使用功能存在明显缺陷的责令整改,并停止竣工验收,整改合格后,重新组织竣工验收。
2.建立健全了保障性住房廉政风险防范体系
保障性住房的建设、审核、分配已经成为社会关注的焦点问题,是关系社会稳定、改善民生的大事。为加强保障性住房廉政风险防范工作,纪委、监察局联合建立廉政风险防范体系,制定保障性住房系列管理文件,从制度上规范操作,对保障性住房项目建设、资格审核、房源分配等进行监管,以保证公平、公正、公开,有效防范和化解廉政风险。
二、存在的主要问题
住房保障体系刚刚建立,政策、机制不完善,面临许多新情况、新问题。笔者通过座谈、调研及现场工作调查的办法,对保障性住房的土地供应、房屋建设、住房申请、审批、摇号配售等工作现状与存在问题做了深入研究,发现保障性住房房源有限、审核工作量大、审核流程的标准化和操作性程度不高、今后可提供的建设用地少等问题需要解决。
1.保障性住房房源供应远远不能满足社会需求
从目前上报备案量的解决情况看,解决量不足50%,意味着仍有一半的家庭在等待配租或配售。若从动态考虑,申请家庭的数量还会增加,保障性住房的供给数量还需要加大。
2.“三级审核、两级公示”基层审核的一些技术问题急需解决
“三级审核、两级公示”是指:初审,街道办事处或乡镇政府出初审意见,结果由户口所在地公示;复审,区县住房保障管理部门对申请家庭进行复审并公示结果,无异议的,报市住房和城乡建设委员会;备案,市住房和城乡建设委员会对区县住房保障管理部门上报的申请家庭材料进行复核,符合条件的,市住房城乡建设委予以备案。
在实际工作中存在以下困难和问题:(1)历史遗留的有产权没面积的房屋如何核定,没有具体的办法和标准。(2)现有的保障性住房信息网络平台终端只有市、区级使用,街道对申报人的资格审查工作信息不对称,造成不符合要求的申请人能够通过基层审核,最后被取消资格,造成前期工作浪费。例如,在收入、房产、总资产的审核方面,有些资料在街道这一层面查不到,比如购买商品房等,只有到了市一级方能查寻相关资料,筛选出不符合资格的家庭,导致前期无效的工作。在房屋认定方面,如自建房、房子的大小等,街道审核人员难以认定。此外,政策的可操作性不够量化和细化,保障性住房的基础审核工作主要由街道负责,有些政策基层审核人员无法解释。
三、保障性住房科学发展的对策建议
1.合理规划,加快建房速度,协调商品房市场及保障性住房建设的关系
政府相关部门应实事求是地编制保障性住房建设发展规划和年度计划,并在土地供给源头上严格把关。这样做可以有效防止开发商以建设保障性住房名义拿地后进行商业开发,还可以防止区县政府为了追求政绩盲目过量建设保障性住房而造成公共资源浪费。
保障性住房配给应该是“总量控制,按需建设”,保障性住房配给制度设计的指导思想是“以人为本”。按照家庭人均收入确定低收入困难家庭标准的基础上,充分考虑家庭结构和家庭人口因素,按不同的标准配给保障性住房,从廉租户、公共租赁住房到购买经济适用住房、两限房等不同梯次及形式配给,这样做更合理且人性化,能够提高住房保障能力。
当前城市住房用地比较紧张,住房保障资金有限,在城市总的建设用地不变的条件下,政府应当提高保障性住房在普通商品住房项目中配建比例,在建设用地、财政投入等方面给予补贴,以适度增加保障性住房数量。协调好商品房市场发展和住房保障建设的关系,才能促进整个房地产行业的健康良好与可持续发展。
2.深化和细化政策,解决“三级审核、两级公示”的基层审核技术难题,夯实保障性住房基础
如何认定“低收入住房困难家庭”,有关部门仍然没有具体的可操作性意见,使工作难以继续开展。因此,应尽快制定低收入家庭住房保障资格认定办法:一是要明确低收入家庭资格认定标准;二是要明确住房困难标准;三是分层次确定低收入住房困难家庭,并与保障性住房供应体系对应; 四是要明确各种资格标准的认定程序,确保程序的公开、公平和公正。政策要量化、细化,进一步完善审核制度。
3.提前规划保障性住房的配套工程项目及居住保障,加强后期管理
保障性住房工作安排要具有前瞻性,做好长远规划。要提前规划配套的交通、幼儿园、学校、商店,要加强配套建设。另外,对于低收入家庭,政府应当保障足够的就业机会和收入以保障住房市场并建立相应的制度并加强实施监管,认真做好低收入家庭的居住需求工作,让低收入家庭真正住得上房、住得起房。
后期管理是住房保障的一项重要工作,保障房的后期管理需要市场机制,可以尝试以土地和住房换物业管理支出的做法——即在保障房小区内配建一定数量的经营性用房,运用经营收益补贴小区物业费用,通过市场化的运作为保障房的日常管理提供经费,解决保障房小区物业缺少经费来源的困境,减免住户的物业管理费用,减轻住户的经济困难。还可以探索保障房住户亲自参与物业管理的模式,以居民自组织来履行物业公司的功能,通过自我服务降低管理成本。应进一步探索在住房保障后期管理过程中运用市场手段,筹措管理经费,使后期管理能顺畅进行,也使保障房的保障功能最终得到完善。
4.继续加强保障性住房审核制度建设,形成完备的管理体系
在住房保障制度中,之所以会出现某些高收入的家庭获得保障房,是因为在配置保障房时管理部门与申请者之间存在信息不对称。那些不符合申请条件又希望享受保障房政策的家庭或者个人一般通过刻意隐瞒个人的真实家庭财产信息, 或以虚假的信息来蒙骗保障房管理部门,以获得保障房。由于搜集信息的成本高,政府不可能有大量时间和财力对每个申请者的信息进行非常详细地调查。
因此,在审核工作中,要归纳出一整套规范的工作制度、流程和台账。在工作中努力做到“三确定”,即确定住房保障受理窗口,确定专人接待受理岗位,确定专人每日接待受理制度。针对申请住房保障比较集中的单位或街区,街道工作人员可上门服务、集中办理、现场咨询,一对一指导,形成填表、初审、合格入机一条龙服务。街道住保办、社保所要严格按照行政程序操作,确保工作廉洁、有序、高效进行,打造公开透明体系,形成了内外监控机制。
廉政风险防范体系将重点查找保障性住房项目建设、资格审核、房源分配等管理环节的风险点。在项目建设环节中,重点监管项目主体招标、项目定价、招标价格的合法与合理,项目建设中安全、质量、工期等方面监管是否到位。在资格审核环节中,围绕申请廉租房、购买经济适用住房和限价商品住房审核流程和内容,查找初审、复审和备案环节的风险点。在房源分配环节中,将对公开摇号以及公示等方面进行监管。
5.保障性住房有效的准入机制、跟踪机制及退出机制
保障性住房政策的首要任务是建立一套规范可行的住房准入机制,从而筛选出那些真正有住房需求的家庭作为资助对象,然后建立一套行之有效的住房退出机制,同时针对住户经济状况和房屋使用情况建立定期跟踪机制,从而实现保障性住房的有效利用,使国家的保障性住房制度可持续发展。具体操作办法如下:
(1)制定严格的住房保障准入标准,提出并明确申请者住房状况、收入状况和其他资产状况的量化指标。
(2)严格监督从受理、初审、再审、复审到配房整个轮候程序,突出或凸显再审的作用。
(3)改变住房分配时才进行住房申请及条件审核的临时做法,进而使住房申请及条件审核常态化。
(4)“住户跟踪与退出”,是指在住房分配之后,首先跟踪住户的变动情况,然后根据住户的变动情况做出是否继续享受住房保障的决定。在住房保障工作中,住户跟踪机制与退出机制亟待建立。
(5)“信息公开与共享”,一方面是指住房保障信息通过网络或媒体公开,从而接受社会监督;另一方面是指住房保障信息通过网络实现不同住房管理部门单位共享,从而防止重复申请等现象的发生。建构起系统且严厉的制裁与惩罚机制,是保障性住房工作能够顺利、健康开展的重要保证。
(6)退出机制将是今后住房保障制度面临的主要问题之一,直接影响政府的公信力。在现行退出机制的基础上,关键是要解决好复核难和执行难的问题。首先,强化房管、民政、公安、街道及保障性住户所在单位的审核责任,严格执行责任追究制度;其次,建立联合执法制度,或者赋予行政主管部门相应的执法权,给退出机制提供坚强的法律后盾;最后,尽快建立居民诚信体系,从源头上解决复核难的问题。
我们应根据国情选择住房保障模式,尽快建立健全住房保障法律体系,强化政府在住房保障体系中的作用,建立多层次的住房保障体系,充分发挥住房金融作用,最终形成适合中国国情和具有中国特色的住房保障政策,使人民群众“居者有其屋”。完善的社会保障体系是全面建设小康社会战略目标的一个重要内容。住房保障制度作为社会保障体系的一个重要组成部分,更应将其作为现阶段的政策目标,并在实践中努力寻求自身的完善与发展,不断提高住房保障的发展水平,只有这样才能实现建设全面小康社会的目标。
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李求军/责任编辑