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稳定住房消费的关键是打好组合拳

2015-05-30张协奎邬思怡

中国房地产·综合版 2015年9期
关键词:暴利生活圈房租

张协奎 邬思怡

一、当前我国住房市场呈现阶段性新特征

随着市场供需逐渐趋于平衡,中国住房市场已度过“显著短缺时代”,房价上涨趋势减缓,住房市场正在进入一个“供求平衡期”。

(一)短期新建住房供应增速明显降低,但待售总量仍满足市场需求

1.土地购置负增长影响市场短期新建住房供应

2012年以来,全国土地购置增速同比下降快,尤其是在2012年和2014年,全国土地购置面积处于负增长的态势,降幅均超出10%以上。根据住房建设周期预测,这将一定程度影响2015年以后市场短期新建住房的供给,同时也表明,我国正告别住房大规模建设阶段,住房建设开始趋于理性,市场逐步在资源配置中起决定性作用。

2.城镇规模庞大的存量住房亦可满足住房需求

根据国家统计局数据显示,截止到2014年底,全国住宅待售面积为40684万平方米,同比增长25.56%。住房市场自发性调整的关键是消化库存,在新建住房增速放缓的背景下,城镇规模庞大的存量住房仍满足住房需求。

(二)需求的特殊性导致住房需求依然存在差异

1.“三个一亿人”的城镇化需要提供更多的住房保障

随着新型城镇化步伐加快,“三个一亿人”的城镇化成为重点,一旦非户籍常住人口落户城市后,将直接导致住房消费的增量需求。这一庞大群体的住房需求既需要各类棚户区改造和旧城改造的启动,也依赖全国保障房规模的有效增加。

2.家庭分蘖导致对住房的需求增加

我国离婚率连续10年连年递增,适婚年龄的单身男女总数已达2.49亿。这些家庭的分蘖都直接导致住房两人一套和一人一套的需求比重增加,尤其是一线城市依然存在住房短期需求。

二、稳定住房消费,促进住房市场平稳发展的建议

(一)以保障房为托底,重视低收入群体的基本居住需求

稳定住房消费的重点还是要支持居民的民生性住房需求,实现保障房20%的广覆盖,这是百姓“住有所居”目标能否实现的关键。

当前保障房建设要重视的核心问题是完善空间布局。我国保障房已经显示出居住隔离与阶层分化的乱象,低收入群体的居住空间和社会地位被日渐“隔离化”。保障房空间规划要以多中心混居为指导,在较大的区域(商圈、生活圈)实行“大混居小聚居”,同时要逐步将社会公共服务向保障房倾斜,完善保障房的配套设施,充分实现保障房的安民宗旨。

(二)建设自住型商品房,支持中等收入家庭的首套购房需求

随着城市房价的逐渐分化,中国房价水平存在着“级差”,这种梯次分化不仅存在于不同城市等级之间,还存在于城市内部各个区域(商圈、生活圈)之间。因此,在城市的中等房价区域(商圈、生活圈)要重点建设自住型商品房(即自住房),支持中等收入家庭的首套购房需求。

自住房建设的关键是选址,应主要放在城市中等房价区域(商圈、生活圈),要规避将自住房建在边、远、差的地区,造成大量弃购的“鸡肋”现象。同时要制定自住房的建设标准、购买条件以及上市交易条件,规范自住房的销售监管,明确自住房的尾房销售政策。

在规划自住房时,重点要解决配比和定价两大问题。自住房的配比,要考察城市不同区域(商圈、生活圈)商品房的空置率情况,在高空置率区域实行低配比(10%-15%),而在低空置率区域实行高配比(15%-30%)。自住房的定价,要充分考虑城市等级和区域系数,在综合考虑城市合理房价的基础上,自住房的售价要低于同地段同品质的商品房10%-30%。

(三)规范租房市场,满足差异化的住房需求

“租房”将逐步成为住房市场的主流趋势,规范租房市场,满足差异化的住房需求是下一个时期住房工作的重要任务。

租房成为住房市场首选模式的前提是政府建立起租房保障机制和配套措施,剥离住房除居住之外附带的社会价值,形成政府鼓励租房的政策措施,使普通百姓获得租房的安全感。“长租”模式要成为租房市场的常态,关键是要政府提供相应的金融条件,推动市场形成稳定租期、稳定租金的可长期租赁住房。“长租”模式下亟需政府改革住房公积金制度,逐步放宽职工提取住房公积金支付房租条件,对无自有住房且租房的家庭或个人,允许提取住房公积金支付房租,满足买不起房却有租房需求的中低收入者的需求,获得公平对待。

(四)严惩房价房租的暴利行为

调控房价处于合理水平作为一项关键性的社会政策,需要有效的法律支撑。从发达国家调控房价的经验来看,我国需要从土地管理、住房金融、房屋租赁、税收制度等多个方面全面制定稳定房价的法律法规,对存在的哄抬房价、暴利房租、捂盘惜售、非法囤地等扰乱房地产市场秩序的行为视为犯罪行为并予以严厉惩处,以立法的形式,明确政府住房保障的职责以及社会其他主体依法享有的住房权利和应履行的义务。

通过独立的住房价值评估机构,根据开发成本、区位、使用年限等情况,选取不同区域(商圈、生活圈)代表性样本测算住房的“合理房价”水平,每2年更新一次,并向社会公布。当交易的房价超过同地段同条件的样本房“合理房价”20%时,将被认定为“暴利房价”,暴利者、地产商将按暴利程度面临高额罚款甚至牢狱之灾。

同时,根据城市各区域(商圈、生活圈)实际租房情况和中低收入群体的年收入水平,每年发布“租房价格表”,并规定3年内房租上涨不能超过居民人均收入的增长水平,充分保障租房者的权益。当房租超过租房价格表中的“合理房租”20%以上时,将被认定为“暴利房租”,房东也将面临不同程度的处罚。

参考文献:

1.冯俊.准确理解“稳定住房消费”.城市开发.2015.6

2.刘卫民.三大措施稳定住房消费.山东经济战略研究.2015.6

基金项目:

本文受广西高校科研项目——中国房价合理水平研究(编号:2013YB018)的资助。

陈品禄/责任编辑

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