用市场发现土地价格

董莎莎

2014年11月27日，重庆市云阳县农村土地流转公开交易市场——市联合产权交易所云阳支所大厅里。

盘龙街道旺龙村党支部书记李中成面容淡定，内心却翻江倒海。

“这次土地交易承载着138户村民的利益！”李中成说。

经过26轮报价，最终一锤定音——旺龙村2700亩农村土地承包经营权以每年56.73万元、14年共计794.22万元成交。

这是重庆首单利用产权市场，公开流转农村土地承包经营权的项目。

看到这个结果，李中成深深吐了口气。

“比底价每年涨了5万元，没有白折腾！”李中成心里乐开了花。

流转隐患

2014年10月，电视剧《马向阳下乡记》火爆荧屏。

“别跟我提土地流转的事！”这句话成了村民李云芳的口头禅。

第一次土地流转遭遇“委屈”，一直是大槐树村村民难以解开的心结。

“一提就是一肚子气！”李云芳说。

由于未严格按照土地流转的规范程序进行，大槐树村村民的收益没能得到有效保障。

而对于“萌叔”吴秀波——该村“第一书记”扮演者来说，土地流转也是他一直不敢触碰的“炸弹”。

电视剧的情节正是当下中国土地流转境况的一个写照。

“土地流转多是业主同农户之间私下约定，供求双方信息不对等，土地价格很难得到合理评估。”重庆市农委总经济师颜其勇说。

许多农村居民由于不熟悉相关法律、法规，不熟悉市场行情，在土地流转中常会遭遇难以申诉的“委屈”。

最近几年，不少老板找到李中成，希望能流转该村的土地。

云阳新县城临江而立，而旺龙村就在江对岸。城里人喜欢跑到旺龙村，寻找与城市间的短暂疏离。

“这就是旺龙村的区位优势！”李中成说。

但大槐树村这样的教训，让李中成变得非常慎重。

“我不能让村民受这样的‘伤。”李中成说。

打包流转

2014年，对李中成来说是马不停蹄的一年。

为了让村民不受“伤”，他忙着四处取经。

渐渐地，“民主讨论、打包流转”的想法在他脑中诞生。

2014年3月的一天，旺龙村村委会会议室。

来自村里18个组的组长和村民代表，将会议室坐了个满满当当。

“今天讨论集中土地流转的事情，要不要流转、怎么流转、价格多少……大家说了算！”

李中成一抛出议题，会议室里便炸开了锅！

“搞噻，一定要搞，反正地也是荒起的！”

“别个村早就开始搞了，我们也要跟上！”

…………

会议最后，大家举手表决，全票通过。

于是，旺龙村土地流转正式启动。

接下来半年，李中成更是忙得像打仗一样。

“群众大会、院坝会开了不下100次。”李中成说。

由于涉及每一户的土地丈量、公示，价格讨论等方方面面，土地“打包”工作持续了半年。

2014年9月，流转区域终于划定——村里区位优势较好的东山头2700亩土地。

接下来，就是要讨论合同细节。

“要提前支付下一年度的租金，超过十天未支付要付违约金！”

“流转土地上的林木不得砍伐，要保持现状！”

“我们愿意委托村里去统一流转，这样才租得起价！”

…………

村民的建议被一一采纳。

2014年11月，旺龙村比过年时还热闹。

年轻人从四面八方赶回来，“很多人都是‘飞回来的，土地流转是大事”。

“排轮子，不要挤……”合同签字现场人声鼎沸，这是李中成重复最多的一句话。

经过一周忙活，138份土地流转委托合同全部签完。

网上竞价

“租金每年不低于51.7万元。”李中成说，这是村民协商的结果。

2700亩！这么大个盘子，李中成心里有点不踏实，于是找街道领导商量。

“你来得正好，县里刚刚成立了土地流转交易市场，拿到市场去交易噻！”街道党工委书记陈向阳拿着县政府刚下发的《关于推进农村土地承包经营权流转进入公开市场的通知》，给李中成支了一招。

一语惊醒梦中人。

2014年11月20日，市联合产权交易所云阳支所。

带着全村人的重托，李中成把土地挂在了网上。

而接下来几天，李中成的手机成了热线电话。

“连成都的老板都打来，想流转我们的土地！”李中成兴奋地说。

一开始，李中成还担心没人来竞价，白忙活一场。

“没想到我们村的土地竟成了抢手货。”李中成说。

为保证村民利益，李中成想了一个法子。

“谁要是诚心流转土地，先交5万元押金！”李中成对老板们说。

最终，有两家企业有资格参与竞价——重庆生润农业技术开发有限责任公司、重庆生态农业开发有限公司。

经过7天公示，11月27日上午10点，网上竞价开始。

现场，县农委、县法制办、盘龙街道办事处有关负责人和旺龙村村民代表全程监督。

经过两位投资人26轮竞价，最终花落生润农业，双方当场签订了流转合同。

“我们很看重旺龙村的区位优势，所以不惜竞争了26轮！”生润农业总经理潘峰说。

此次网上竞价，村民们的土地每年增值5万元，增值率达9.67%。

农企双赢

“网上竞价，对于村民和企业来说是双赢的！”云阳县农委主任张迁说。

2014年12月30日，70岁的马世新收到一笔“巨款”——银行卡上多了3000多元。

“十天之内必须到账，否则他们要交违约金！”马世新说。

儿子马亮一家安家云南，很少回来。

70多岁的老人丧失了劳动力，家里的地已撂荒多年。

“这3000多元钱就是‘捡来的，以后每年都有！”马世新乐得合不拢嘴。

“通过这次竞价，不仅提高了地价，同时，也在法律方面得到了更好的保障。”李中成说。

对企业而言，公开竞价虽然抬高了价格，但他们也认为不吃亏。

“公司能整片流转，有利于统一规划、规模经营。”潘峰说，“同时，更能受到法律保障，规避与农民扯皮等麻烦，让我们能放心搞好农业旅游开发。”

如今，生润农业请了西南大学的专家来做规划。

“一期规划已经启动，投资了3800万元。”潘峰说，“预计3—5年就可以看到效果了！”

旺龙村的成功在云阳引起了不小的轰动，邻近的村纷纷跑来学习。

同时，云阳县土地流转公开市场的建立，搭建了供需双方便捷的沟通平台，有效推动了农村土地规范有序流转。

“使过去‘一对一、没有竞争的流转方式得以扭转，价格让市场说了算，从而更好地保障了流转双方的权益。”张迁说。