买卖不破租赁吗

禾乃丽鹿

王丽丽想开办一个舞蹈培训班，她物色了很久，终于找到了一处合适的房源，和房主高军商定后，准备签订合同。

王丽丽正要往合同上签字，高军适时提醒道：“我可给你提个醒，这房子已经被我抵押出去了，而且也进行了抵押登记。”

王丽丽一愣，担心万一将来房子被卖了，会不会影响到自己租房呢？但很快她就释然了，俗话说“买卖不破租赁”，即使将来这房子被卖了，自己还是可以继续租用的。想到这，王丽丽心里顿时踏实了，可脸上却装出为难的样子，跟高军砍起价来。

高军态度坚决：“房子如果有什么变动，我会提前通知你，总之租金是不能低了，想租就租，不租就算了。”

王丽丽砍价不成，只好以原价签订了租房合同，合同一年一签，租金一年一算。

半年后，王丽丽的舞蹈培训班经营得不错，已经渐渐进入正轨。但好景不长，这一天，高军找到了王丽丽，有些不好意思地说：“妹子啊，我已经打算将这房子卖掉了，来告诉你一声，也好让你提前有个准备。”

王丽丽愕然：“什么？卖掉？好好的为什么要卖掉啊？”

“唉！还不是因为抵押权到期了，我没钱还债，现在债主要求卖房子了。”

王丽丽一扫开始的惊慌，因为她又想到了“买卖不破租赁”这句话，心想：将来不管是谁买了这房，只要自己的租赁合同没有到期，就能继续租用这房子。于是，她放心地说：“你该卖就卖吧。”

半月之后，高军将房子卖给了孟祥红，办完一切手续后，孟祥红上门收房。他进门同王丽丽说明了来意，出示了买卖合同，并且表明态度，不再出租，让王丽丽尽快搬走。

王丽丽却底气十足地说：“虽然房子卖给你了，但在卖给你之前，我和高军签了租房合同，老话说得好，‘买卖不破租赁，我这租房合同还没到期呢，所以我仍有继续租用这个房子的权利。”

孟祥红不听她这一套，说：“我不管你合同到期没，现在房子是我的，我说了算，我说不租就不租了，你赶紧搬走，不然可别怪我去法院告你。”

王丽丽坚持不搬，孟祥红就三天两头来找她闹事，严重影响了舞蹈培训班的生意。王丽丽忍无可忍，便去法院起诉了孟祥红，要求孟祥红停止侵害，自己继续享有房子的租用权。

这场官司，王丽丽输了，她拿着败诉判决书很是不解，不是“买卖不破租赁”吗？自己怎么还会败诉呢？

律师点评：

故事《买卖不破租赁吗》涉及了一个法律问题，即租赁合同中性质不同的出租财产会导致不同的法律后果。

根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但是，如抵押人将已设定抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具备约束力。

故事中王丽丽在租房时，房主高军明确告知出租房已有抵押登记的客观事实。那么，当租赁房房主由原来的高军变更为孟祥红以后，如果孟祥红不愿与王丽丽继续租赁关系，从法律角度分析，也是合理合法的。所以在这里提醒大家，租房前一定要了解要租的房子是否已经设定了其他权利，然后再考虑租或不租。