我国房地产市场波动与金融稳定的关系研究

李霞

【摘 要】从目前我国经济发展的局势上来看，房地产企业是我国经济发展的重要支柱。房地产企业的资金来源主要是商业银行，因此在房地产市场与金融业之间建立了一种微妙的联系。经过大量研究显示，无论是房地产开发还是房地产开发投资，其初期在金融结构中总会发挥出自身的作用，主要体现为正面的互补作用。但是这种作用时间越长，影响力就会越小，并且还会逐渐转化为负面影响，也就是说房地产行业市场的变动能够给金融业的稳定造成影响。

【关键字】房地产市场；波动；金融稳定；关系；研究

房地产市场的波动主要体现在价格变动方面。随着经济全球化和金融全球化的发展趋势通货膨胀发生的几率越来越高，20世纪80年的日本泡沫经济、90年代的亚洲经济危机、2007年美国次贷危机等情况的发生都与房地产市场价格的波动有着极大的关系，从上述论述中可以看出，房地产市场波动与金融稳定有着必然的关系。房地产企业属于资本密集型企业，房地产企业的发展离不开金融方面的大力支持，房地产市场的波动也会引发金融业泡沫现象的发生，再加上金融业自身脆弱性的特点，使房地产市场的波动情况对金融的稳定情况造成更大的影响。

一、房地产企业相关论述

1.房地产的概念

房地产产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性，房地产业关系到金融业的稳定情况。

2.房地产企业具有的特殊属性

房地产企业与金融企业相比具有较为特殊的属性，想要清楚地了解我国房地产市场波动与金融稳定的关系就必须首先明确房地产企业具有的特殊属性。

（1）实物资产的属性。房地产企业具有实物资产的属性。按照政治经济学对商品的定义可以得出，房地产属于用于交换的劳动商品，并且具有价值，并且能够通过交换满足人们生产生活的需求，所以，房地产企业具有其他金融业所不具备的实物资产属性。

从价值方面来看，房地产企业能够为居民提供居住的场所，具有居住方面的使用价值。随着社会经济的不断发展，人们对居住的要求也不断提高，另外从需求量方面来看，也呈现出不断增加的趋势，因此房地产在供给弹性方面会出现缺乏的现象，这是房价居高不下的基本原因。

从劳动商品方面来看，房地产行业能够带动更多的企业发展，例如建材、机械、仪表、森工、五金、玻璃等，在一定程度上带动了其他行业的发展。

（2）房地产企业具有虚拟经济的属性。随着国民经济的发展，家庭等投资主体的投资能力不断提高，投资的领域也在不断扩大，除了传统的金融投资以外，房地产也成为投资的重要方面，因此从这一角度上来说，房地产市场属于金融行业，因此，房地产企业也具有虚拟经济的属性，并且房地产的这种属性不仅仅取决于居住效用方面的情况，还受到市场供求关系的影响。

二、金融稳定相关论述

1.金融稳定这一概念的提出

金融稳定这一概念最早出现的时间是20世纪90年代，提出的国家是瑞典。这一概念提出的背景是：20世纪80年代初期，瑞典的经济快速地发展，并且国内信贷总额处于高速增长的状态，但是这一良好的发展势头并没有得到充分的延续，在90年代其资产价格泡沫发生破灭的情况，陷入衰退的时期，经济环境不断恶化，为了重新建立一个完整的、全面的、规范的金融框架，瑞典提出了金融稳定这一概念。

2.金融稳定的概念

金融稳定是指一种状态，即是一个国家的整个金融体系不出现大的波动，金融作为资金媒介的功能得以有效发挥，金融业本身也能保持稳定、有序、协调发展。上述只是对金融稳定的一个初步的定义，即便是在西方国家，对金融稳定也没有一个详细的论述。

3.影响金融稳定的重要因素

影响金融稳定的因素可以分为两大类，一是金融机构自身固有的脆弱性，二是房地产市场波动。这两种影响金融稳定的重要因素并不能完全被消除，因此想要维护金融稳定，就必须对金融行业的脆弱性和房地产市场波动进行调节。

金融机构自身固有的脆弱性主要是由金融机构的经营和负债期限错配而导致的不稳定性特征，是一种内在属性，很容易是金融机构陷入经营困难之中；房地产市场波动就是指房地产市场的价格等方面出现较大的波动，会给金融机构的收益造成不确定性，因此会出现大幅度的波动情况。

三、房地产市场波动与金融稳定的关系

1.银行稳定是金融稳定的基础

在现代金融体系中，银行的发展对金融的稳定起着主导的作用。银行具有创造信用、提供支付、实现储蓄的基本功能，被称为“金融行业的金融中介”，通过大量的实验研究表明，银行系统是否处于稳定状态决定了金融稳定的情况。在银行的正常运营中也有一定的风险，这种风险主要体现在遭受挤兑。这一现象发生的原因主要是流动的过程中没有完全避免资产负债期限错配的情况，因此，存款人出现挤兑的潜在风险。这一风险情况的出现很有可能动摇公众对银行的信任，影响了宏观经济的发展，从而对金融的稳定造成了巨大的影响。

2.房地产市场波动主要通过银行体系影响金融稳定

房地产市场波动、银行和金融之间存在着复杂的关系，想要了解房地产市场波动给金融稳定造成的影响首先需要明确房地产市场与银行之间的关系，这是了解房地产市场波动给金融稳定造成影响的出发点和落脚点。

对于房地产开发商来说，在房地产价格急剧上升的阶段，其需要不断增加财富，不断地进行投资，而投资的主要渠道就是贷款，贷款的主要对象便是银行，引起提高了房地产开发商的负债率，增强了银行的资产风险，从而增加了金融体系的脆弱性。在房地产市场受到各个方面的冲击时，房价出现下跌的情况，房地产信贷就会出现严重萎缩的情况，进而违约几率不断提高。进而导致房地产市场波动主要通过银行体系影响金融稳定的现象发生。endprint

四、怎样在房地产市场波动的背景下维护金融稳定

1.建立金融风险预警

金融风险累积到一定程度如果不及时将其化解掉，最终将演变为金融危机，因此金融风险预警具有极其重要的作用。所谓的金融风险预警就是在数据分析的基础上，对相关的风险指标进行观测，判断其是否出现偏离境界水平的情况，如果出现偏离情况则需要对偏离的程度进行确认。此外，还需要对未来的发展趋势进行预测，对即将发生或潜在的风险进行评估，必要的时候需要制定好应对风险方案。

笔者所说的金融风险预警则需要在房地产市场的背景下进行，对房地产市场中能够影响到金融稳定的各种因素进行识别、评估和判断，看其是否出现偏离警戒水平的情况，如果出现偏离情况需要对偏离的程度进行确认。另外，与其他风险预警方式相同，还需要对位来的发展趋势进行预测，对即将发生或潜在的风险进行评估，必要的时候需要制定好应对风险方案。只有做到上述的要求才能够维护金融稳定，在风险来袭之际占据主动，从而达到金融风险预警的相关目标。

预警这一策略主要来源于军事，是对所面临的军事威胁进行警示和安全保障的一种措施，最早将其运用在经济领域的是19世纪末期的经济学家福里利。随着金融风险预警相关研究的不断深入，我国也必须将其运用到维护金融稳定中去，只有这样才能够对房地产市场进行有效监督，进而达到维护金融体系稳定、促进我国经济快速、健康发展的的目标。

在房地产市场波动的背景下建立金融风险预警机制需要遵循全面性、重要性、前瞻性、可操性和相关性的基本原则。所谓的全面性就是指指标的选取必须具有较为宽广的覆盖面积，能够在最大的程度上反映房地产市场波动给金融稳定造成的影响；所谓的重要性是指在指标选取的过程中着重选取与房地产风险关系更为密切的、影响更大的指标；所谓的前瞻性是指预警指标必须具有预测风险的能力；所谓的可操性就是指数据的来源必须可靠，不能够只停留在探讨层面上，必须将其进行落实；相关性就是指指标的选取必须能够体现出房地长市场波动情况与金融稳定的关系。

2.平抑房地产的价格

从房地产方面来看，想要维护金融稳定就必须对房地产的价格进行控制，控制的主要方式是选择性货币政策。此外，在对房地产的价格进行控制的过程中还需要使房地产融资管道更加多元化，只有这样才能够从根本上减少房地产市场波动给金融稳定造成的影响。

房地产市场传统的融资方式主要是银行信贷、股票发行、债券等方式，但是主要还是以银行信贷为主，股票发行、债券等方式的比例较低，因此需要改变这一现状，不断扩大其他融资方式的比例。

参考文献：

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