房地产开发企业建设项目交易成本控制研究

赵云飞 程东浦

(1.辽宁葫芦岛龙湾中央商务区管委会，辽宁 葫芦岛 125000; 2.辽宁省兴城市城乡规划设计院，辽宁 葫芦岛 125000)

·房地产开发·

房地产开发企业建设项目交易成本控制研究

赵云飞1程东浦2

(1.辽宁葫芦岛龙湾中央商务区管委会，辽宁 葫芦岛 125000; 2.辽宁省兴城市城乡规划设计院，辽宁 葫芦岛 125000)

通过对交易成本的理解剖析，分析了我国房地产开发企业建设项目交易成本的影响因素及其产生的本质，并以此为基础构建了地产开发企业动态联盟，以期通过联盟的构建，从根本上降低交易成本，从而促进房地产业的升级和长远发展。

房地产，企业，成本控制，动态联盟

近些年，随着我国宏观政策的调整和前期众多新房地产开发商的涌入，这些房地产开发企业的生存压力越来越大，目前国内房地产开发市场所呈现出来的形势对房地产开发商而言并不乐观。房地产业在国民经济发展中发挥了重要作用，而且可以得出这样的结论：增速的减缓说明了房地产业的需求市场已经慢慢趋于饱和状态，竞争也愈演愈烈，粗放的管理模式已不能满足时代的需求，房地产业需要往精细化管理方面发展，成本管理是其核心。

房地产业有别于制造业、服务业等其他行业，其产品(房地产建设项目)投资大，生产周期长，产品个性化及生产的一次性导致监督、履约困难，再加上涉及的参与主体众多导致了比其他行业更高的交易成本。因此对房地产开发领域的交易成本进行识别和控制是很重要的，而目前房地产开发企业的成本管理研究大多集中在实体成本上，对交易成本研究方面相对较少和不够系统，本文以房地产开发企业建设项目的交易成本为主要研究对象来探讨成本控制的问题。

1 房地产企业建设开发项目交易成本研究现状

1.1 房地产企业建设开发项目交易成本

交易成本首先在科斯的《企业的性质》中提出，文章认为价格机制在运行过程中存在交易成本，这点是企业产生的一个原因[1]。事实上，由于产业的细分，生产的各个部分都有交易成本的存在，因此对交易成本进行精确的定义与划分其实很难，文章沿用威廉姆森的方法，即把房地产建设项目生命周期分成各个阶段，每阶段都以核心契约签订为分界点，将交易成本区分为契约签订前发生的事前交易成本与契约签订后发生的事后交易成本[2，3]。如今，“超级专业化”时代使房地产项目运作的各个阶段相互割裂，导致房地产开发企业不能更好地集成化管理项目的各个全生命周期，从而使得交易成本也越来越高。

1.2 房地产企业建设开发项目交易成本研究现状

在国外学者的相关研究中，针对房地产开发企业建设项目交易成本的研究甚少，而对范围较广的工程建设项目交易成本的研究相对较多，大部分集中在机会主义行为对交易成本的影响。S.Ping Ho和Liang Y.Liu的分析表明，承包商的机会主义行为和频繁的诉讼与承包商在决策过程中的成本密切相关[4]。W.Lo，C.L.Lin及M.R.Yan认为，事后机会主义行为会随着业主严格管理程度的提高而降低，这有助于我们找到控制承包商机会主义行为的新方法[5]。国内大部分对工程建设项目交易成本围绕着承包商的机会主义行为展开，而对房地产企业建设项目交易成本的研究较少。祝锡永、刘子卫分析认为：惩戒机制失灵和监督不力导致了承包商道德风险的主要外因，信息不对称是直接导致承包商道德风险的原因，导致承包商道德风险的最根本原因是侥幸心理和人的逐利性[6]。杨艳、吴佳明等人研究了建设工程项目的交易成本的类型和产生的外部影响因素与内部影响因素，并对建设工程项目交易成本的控制进行分析，得出完善建筑市场信用体系及加强委托代理风险防范机制和加强业主与承包商之间合作伙伴关系可以降低交易成本[7,8]。

从以上的分析中可以得出，大部分国内外学者对房地产开发企业建设项目交易成本的研究重点都放在了机会主义行为对交易成本的影响上，也都抓到了降低交易成本的实质——加强业主与承包商之间的合作关系，但是大部分的学者都着重理论上的分析，没有涉及到加强业主与承包商之间合作关系的具体途径。所以本文从产生交易成本重要影响因素和寻找加强业主与承包商之间合作关系的具体途径方面着手研究怎样更好的降低交易成本，进而有利于房地产业的快速健康发展。

2 房地产开发企业建设项目交易成本的重要影响因素分析

房地产开发企业建设项目在交易过程中必然产生大量的交易成本。首先，建设项目是具有高度复杂性的长期交易活动，加上项目的一次性和信息不对称，导致了房地产建设项目交易过程中高度的不确定性，消除减小这种不确定性，要采取一定的协调工作。而正是这种协调工作会产生一些交易成本。其次，由于众多参与方的理性有限，不可能预见未来合同签订完后涉及的各个细节问题和突发事件。这就是不完全的契约问题，为了处理这个问题，往往涉及到责任的确认，明确责任往往意味着价格谈判，而这个谈判过程就会消耗很多的有形与无形的成本。第三，项目一旦开始，项目的所有参与方就被紧密绑定。在这种情况下，就必然有机会主义行为的存在，要想消除这种机会成本，就会同开发商进行反复谈判，而这种谈判带来的成本不容忽视。

高度的不确定性、参与方的有限理性与机会主义行为是房地产建设项目产生交易成本的重要因素，而这些重要因素的形成也都源于项目的一次性交易，正因为项目的一次性交易，所以才会导致项目交易中不确定性、参与方有限理性与机会主义程度的加深，进而使得交易成本更大。而项目的一次性交易是项目的本质，我们无法改变，因而交易成本不能在项目层面上进一步降低，只能在企业层面上更好的控制与降低。

3 房地产开发企业建设项目交易成本控制的有效途径——动态联盟的构建

房地产开发企业建设项目需要众多的参与者，而这些参与者都是以组织的形式参与的，而这些组织都是所属企业这个相对稳定环境中的一员，因此，如果在企业层面上形成稳固的关系，项目层面上才会有更好的沟通，从而才会更好的降低交易成本，实现共赢。房地产开发企业动态联盟可以把游离在建筑市场中松散的、缺乏长期合作的且与房地产开发企业密切相连的企业整合到一起，改变各个企业之间的一次性交易关系，使其形成长期稳定的网络组织，通过优势互补，实现价值增值。房地产开发企业是建筑产品的开发者，位于建筑产品产业链的最上游，开发企业作为一个“系统集成商”将土地、资金、设计、施工、监理、物业、营销等资源集合在一起，有必要进行信息的集成和共享。同时每一个开发企业开发的项目具有同质性，因此房地产开发企业适合构建长期的动态联盟。房地产开发企业通过建立长期的动态联盟，就会降低交易成本，降低交易风险，最终实现各方利益的最大化。房地产开发企业的动态联盟结构示意图如图1所示。

1)企业层主要是由动态联盟委员会来管理。实力强大的房地产企业发起成立联盟委员会,相关其他企业派驻代表参与动态联盟里的最高权力机关是联盟委员会，在信息集成的基础上，负责项目组织信息的管理、组织成员的管理、联盟的运行管理、项目实施和项目管理及联盟平台开发维护等。

2)会员层可以由建筑市场上与房地产开发企业有密切联系的企业组成。联盟委员会采用一定的评价机制与准入机制对相关企业进行筛选。会员企业可以通过动态联盟的门户平台，主动申请加入；另一方面动态联盟委员会可以根据自身平台和具体项目的情况从市场上搜寻适合的企业邀请加入。联盟中的所有企业都要与联盟委员会签订联盟协议，接受组织内外的监督管理。

3)项目层是针对具体的一个地产开发项目，结合企业自身的实际情况，组合而成的项目层面的动态联盟。在实际操作中地产项目的发起者通过动态联盟的运作平台向联盟成员发布项目的招标信息，会员企业根据实际情况进行项目投标。该地产开发项目的发起者与动态联盟委员会对投标企业进行考察衡量，确定合适的会员企业组成联盟伙伴，进行项目的开发建设。动态联盟委员会全程对企业间的合作进行管理监督，促进平台的良好发展。

从以上分析可知，房地产开发企业动态联盟的构建降低了建设项目交易中的不确定性、参与方的有限理性和减少了机会主义行为的产生，一定程度上抑制了交易成本的产生；不仅如此，房地产开发企业动态联盟的长期建立更是加强了业主与承包商之间的合作关系，这种合作关系弥补了项目层面一次性契约关系的不足，从而大大降低了交易成本[9]。如监督成本、协调成本、保证成本，更重要的是避免了事后机会主义行为的发生：如开发商想用最低的价格招标一个高资质的施工企业，而施工企业又想用最低的成本获得最大的利益，经常采用低价中标，然后再破坏合同价格，这是一种典型的时候机会主义行为。房地产开发企业构建的长期动态联盟就可以杜绝这种情况的发生。

4 结语

在房地产开发项目管理中引入动态联盟的思想，是企业管理中的一个重大变革。虽然动态联盟的思想理论相当成熟，但在地产项目开发管理中的应用不太成熟，构建稳定的房地产开发企业的动态联盟仍需要克服许多的困难因素[10]。只有在政府的大力推动下，动态联盟内成员企业相互协同合作下，该企业动态联盟才能更有效地运作，才能实现动态联盟整体价值最大化，才能更有利于房地产项目交易成本控制。

[1] Coase,Ronald H.The Nature of the Firm[J].Economica,1937(4):386-405.

[2] Williamson,Oliver E.Transaction cost economics:The governance of constructual relations[J].Journal of Economics Issue,1979(2):233-261.

[3] 威廉姆森.资本主义经济制度[M].北京：商务印书馆，2004：103-106.

[4] S.Ping Ho,A,Liang Y.Liu,M.Analytical Model for Analyzing Construction Claims and Opportunistic Bidding [J].Journal of Construction Engineering and Management,2004(2)：42.

[5] W.Lo,C.L.Lin,M.R.Yan.Contractor’s Opportunistic Bidding Behavior and Equilibrium Price Level in the Construction Market[J].Journal of Construction Engineering and Management,2007(6):46.

[6] 刘子卫,祝锡永.工程项目中的道德风险研究[J].工程建设与设计，2007(3):21-23.

[7] 吴佳明.工程项目建设中交易成本控制研究[D].北京：北京交通大学，2008.

[8] 杨 艳.基于供应链的工程项目交易成本分析及控制研究[D].长沙：中南大学,2009.

[9] 杨 艳，周庆柱.基于供应链合作伙伴关系的项目交易成本分析[J].价值工程，2009(7):111-113.

[10] 林 鸣，马士华.动态联盟：项目管理新模式[M].北京：电子工业出版社，2003.

Study on construction project transaction cost control of real estate development enterprises

Zhao Yunfei1Cheng Dongpu2

(1.LiaoningHuludaoLongwanCentralCommercialAdministrationCommunity,Huludao125000,China; 2.LiaoningXingchengUrban-RuralPlanning&DesignInstitute,Huludao125000,China)

Through analyzing transaction cost, the paper analyzes factors influencing construction project transaction cost of domestic real estate development enterprises and its nature, and establishes dynamic alliance of real estate development enterprises, with a view to reduce transaction cost through establishing alliance, and to promote real estate industry upgrading and long-term development as well.

real estate, enterprise, cost control, dynamic alliance

1009-6825(2015)07-0210-02

2014-12-29

赵云飞(1972- )，男，高级工程师； 程东浦(1987- )，男，助理工程师

F293.3

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