基于ArcGIS的住宅价格空间分布规律研究

吴靖瑶 孙欣怡 孔姝琪

摘 要：住宅空间是城市的重要组成部分，每一住宅建筑与其周围环境发生关联并形成不同的住宅区位。文章结合空间分析方法，运用ArcGIS、ArcScene软件对南京市大东郊住宅价格空间分布规律及影响因素进行实证分析研究，以期对房地产开发，城市规划以及教育医疗等公共资源的合理化配置提供参考依据。

关键词：住宅价格；空间分布；ArcGIS

1 研究范围与方法

文章以南京搜房网和实地调研的房价数据作为研究的样本数据，筛选出27个2014年10月开盘在售的位于南京市大东郊的普通住宅项目。调查研究的范围包括玄武区以及栖霞区的部分区域，北至栖霞大道，东至南京绕城高速。价格数据为楼盘的建筑面积销售均价。

利用南京市玄武栖霞两区图形基础数据图作为空间分析的底图，将各类基础地理要素（如道路、河流、公园、学校等）数字化后，按其特征分层存放，然后将住宅项目价格属性数据和空间位置进行良好的匹配，以此作为分析的数据基础，建立空间数据库。然后运用ArcGIS软件中的反距离加权法进行空间插值，并进行进一步的分析。

2 南京市大东郊住宅价格空间分布特征分析

运用ArcGIS软件地统计分析工具中趋势面分析方法，对研究区域的商品住宅价格空间变化趋势进行分析，得到住宅价格趋势面分析示意图。

图1 南京市大东郊住宅价格趋势面分析示意图

由图1可见，南京市大东郊住宅价格总体趋势是从西南向东北方向逐渐降低的。在X轴上显示出西高东低的价格走向，在Y轴上显示出更为明显的南高北低的价格趋势。这反映出住宅价格的空间分异性。

在3D分析工具中，采用反距离加权的栅格差值方法，根据楼盘样本点房价数据得到研究区域住宅价格空间分布的示意图。

图2 南京市大东郊住宅价格空间分布示意图

由图2可以看出，南京市大东郊区域按照住宅价格的空间分布大致可以分为三个版块，西南方位靠近紫金山区域附近的住宅价格偏高，而北部和东部两个区域的住宅价格都相对偏低。

然后运用ARCScene软件输出住宅价格三维立体分布示意图。

图3 南京市大东郊住宅价格三维立体分布示意图

由图3可以看出在西南至东北走向上出现了三个住宅价格高峰，对照地图，可看出其走向与南京市地铁二号线的走向一致；而在西北和东北方位则出现了两个住宅价格低谷。

3 结束语

通过对南京市大东郊住宅价格空间分布特征分析可知，住宅价格较高的区域距离市中心距离较近，地铁站点较多，交通更方便；附近的中小学校和医院的质量均较高；菜场，超市，商场较多且便利；物业卫生和安保质量很好；并且这部分区域距离紫金山较近，自然生态环境优越。比较而言，住宅价格低的区域，由于与主城区的距离较远，而且交通配套设施如地铁以及周边其他配套的基础设施还在修建，尚不完善，虽然周边均有中小学及医院，但其质量不如住房价格较高的区域。此外，住宅价格较高的楼盘点大多是6-8层，低密度分布并且南北通透，而且大都是学区房。

因此，可以看出房屋户型，朝向，建筑结构，住宅位置，住宅周边交通，医疗，教育等公共基础设施，环境，物业管理，开发商品牌等因素对于住宅价格会有相应的影响，也造成住宅价格空间分布的差异。对于这种差异，政府可以通过逐步完善区域内的交通，医疗，教育等公共基础设施的建设，使之分布更加合理，来更加科学的进行城市规划与房地产开发。

参考文献

[1]许晓晖.上海市商品住宅价格空间分布特征分析[J].经济地理，1997，1：80-87.

[2]周春山，罗彦.近10年广州市房地产价格的空间分布及其影响[J].城市规划，2004，3：52-56.

[3]宋利利，路燕.新乡市普通住宅价格空间分布特征研究[J].城市发展研究，2009，7：76-78+17.

作者简介：吴靖瑶（1993-），女，河南郑州人，本科，研究方向：土地资源管理，南京农业大学。