房地产开发企业融资研究

摘要：房地产开发所需资金量大、开发周期长，客观上要求房地产企业广开融资渠道。目前房地产开发以银行信贷为主要融资渠道，证券市场融资数量有限；一些新的融资方式的运用受到法律法规、经济和金融环境等的障碍，还需要在许多方面采取积极的措施。除了银行信贷，拓展其他渠道的融资活动满足房地产开发对资金的需求是房地产企业面临的一个迫切问题。

关键词：房地产；融资；银行信贷；房地产投资信托

中图分类号：F83

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2015）06-0118-02

1房地产开发企业融资存在的主要問题

房地产开发是一项资金密集型的经济活动，所需资金量大、开发周期长，客观上要求房地产企业广开融资渠道。房地产开发融资有债权融资和股权融资两种基本形式。债权融资是利用银行信贷、发行债券等方式向债权人筹集资金，所获得的资金成为公司的负债，到期必须归还，财务风险较大。股权融资是公司向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本，股东和公司之间存在稳定的经济关系，所筹集的资金在公司存续期间是公司的自有资本。目前房地产开发企业融资主要存在以下问题。

1.1银行信贷是房地产开发企业融资的主要渠道

以2014年全国房地产开发企业本年资金来源为例，房地产开发企业到位资金121991亿元。从房地产开发资金的来源结构来看，国内贷款21243亿元，占比17.4%；利用外资639亿元，占比为0.5%；自筹资金50420亿元，占比41.3%；其他资金来源49690亿元。其他资金来源中，定金及预付款30238亿元，占比24.8%；个人按揭贷款为13665亿元，占比11.2%。从2010至2013年各年全国房地产开发企业本年资金来源情况看，国内贷款占比、自筹资金占比、定金及预付款占比、个人按揭贷款占比都与2014年比较接近。根据2010年至2014年全国房地产开发企业资金来源情况，房地产开发资金的来源中国内贷款所占比重在15%以上至20%之间。房地产开发企业的自筹资金中，大约10%是由个人住房贷款形成的。而其他资金来源中，大约有20%—30%间接来自银行贷款。

总体来看房地产开发资金有一半来自银行贷款。这和市场经济国家银行贷款一般占房地产企业资金来源20%相比偏高。房地产开发资金主要依赖银行信贷，降低银行的抗风险能力。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。以下是2010年至2014年全国房地产开发企业资金来源情况。

1.2房地产开发企业通过证券市场融资数量有限

股票融资是把双刃剑，用好了可以回避银行信贷融资的利息负担和还款压力，还可以引进先进的经营管理理念、技术、人才，提高企业的知名度和竞争力。相反，不合理地利用股票融资对企业的经营状况和未来持续盈利能力将带来负面影响。

由于房地产股票和房地产债券发行的门槛较高，因此能够通过证券市场融资的房地产企业数量有限。根据国家统计局数据，2013年末全国有房地产开发经营企业13.2万个，比2008年增加50.3%。但“2014中国房地产上市公司TOP10研究报告”显示，全国房地产上市公司180家，其中沪深上市房地产公司135家，大陆在港上市房地产公司45家。上市的房地产公司都是国内知名的大型房地产公司，如万科、保利、华侨城等。目前房地产上市公司的数量占境内上市公司总量不足8%，占房地产开发企业的数量更是极少数。由于中国公司债券市场规模相对较小，并且对发行主体的条件要求较高，因此能够发行房地产债券的房地产公司也极少。

1.3部分新的房地产融资方式的运用还存在障碍

目前，我国房地产金融市场以房地产抵押贷款契约、股票、债券等传统金融工具为主。像在发达国家已经比较成熟的房地产投资信托基金、房地产抵押贷款证券等投融资方式在我国还存在法律法规、经济和金融环境等方面的配套措施不到位的障碍，还处于试点与探索阶段。

2房地产开发企业融资渠道的创新

在中国经济进入新常态后，房地产行业也随之进入新常态。房地产行业要长期发展，房地产开发企业的融资模式需要转型，从过度依赖银行信贷的融资结构转变为以银行信贷融资为主、证券市场、其他新的融资工具并用的多元化融资结构。鼓励多种融资渠道发展，可以分散金融风险并激活房地产金融产品的创新。

2.1发展房地产投资信托

房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式，是以代理他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金，实现短期资金长期化，然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。

房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说，他们持有的资金不足以使他们有能力投资房地产行业，即使有能力投资也只是投资某一项目，风险性较高，不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行股票或受益凭证向投资者募集资金，由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合，与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等特性，特别适合中小投资者投资，为众多中小投资者提供更多的投资渠道。房地产投资信托有效地解决了房地产投资的流动性、安全性问题。从流动性看，房地产投资信托一般不开发新物业，而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入进而获取收益，有效地避免了资金占用的风险；从风险看，房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资，其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等，还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中，房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式，通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。我国房地产市场融资渠道狭窄，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产市场狭窄的融资渠道不仅增加了银行贷款风险，还妨碍了房地产企业资本运作，特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下，房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道，改变传统的融资模式。

尽管目前我国发展房地产投资信托还存在法律法规、道德风险、退出机制、信息披露等方面的障碍，但从长远来看这些目前的障碍随着发展房地产投资信托的政策和法律环境的完善、对运作中的道德风险的规范等将逐步消除。房地产投资信托是未来房地产开发融资的一种重要方式。

2.2吸引保险资金和社保基金投向保障性住房建设

2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》允许保险资金以物权、股权、债权等多种形式投资不动产。保险资金的投资规模大、持续期长、且追求稳定回报。这些资金存在银行里的利率回报较低。如果用这些资金去购买政府建的、有优惠政策的房屋，再交给政府作为公租房，租金回报比银行利息高得多。保险资金投资保障性住房建设，在支持公益性项目、体现社会责任的同时，坚持合理的投资回报和风险控制。

社保基金作为政策性保险资金，应进一步拓宽投资渠道，通过更丰富的投资组合实现更高的收益，保证社保基金的保值增值。公共租赁住房长期租赁的特点，与社保基金长期投资、收益稳定的要求相契合。保险企业可以设立投资公共租赁住房建设的专项基金，按照“政府主导、商业化运作”的模式，建立高效率、低成本、高透明度的运作机制。考虑到保险资金的基本回报要求，建议政府对保险资金参与的公共租赁住房建设项目给予适度税收减免，提升保险企业参与的积极性。

2.3采用项目融资的方式筹集房地产开发资金

项目融资是以项目的资产、预期收益或权益作担保来融资。在实践中项目融资包括无追索权项目融资和有限追索权项目融资两种类型。无追索权项目融资是指除抵押资产外，贷款人对项目发起人无任何追索权，只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的唯一来源。由于这种方式使贷款人承担较高的风险，目前已较少运用。有限追索权项目融資是指贷款人可以在某一特定阶段或在规定范围内对项目发起人进行追索，项目发起人只承担有限的债务责任和义务。

项目融资的优势主要体现在三个方面：有限追索项目融资能有效实现融资目的；实现资产负债表外融资；实现风险隔离和分散风险的目的。近年来，如何利用项目融资的优势走出资本困境日益受到房地产开发企业的关注。项目融资主要适用于资金需求量大、投资回收周期长并且成功后能取得稳定可靠现金流的大型工程项目，比如房地产成片开发、成片旧城改造项目等。此外像大型商场或购物中心、高档娱乐设施等商业房地产项目，其投资规模大、投资回收周期长，属于商业银行的谨慎支持类项目，一般通过银行信贷方式融资的难度较大。这类项目建设完成后通常可以以租赁或经营方式获得较高的收益，越来越多地引入项目融资方式。当然大型商业房地产项目运行中的现金流量受项目运营能力和经济环境的影响具有一定的波动性。因此，房地产项目融资面临的主要问题是避免现金流量波动带来的风险及其对项目的影响。

参考文献

[1]刘丽巍，何铟璇.我国房地产企业融资的问题与对策[J].沿海企业与科技，2010，（8）.

[2]姜莉莉.我国房地产投资分布及资金来源结构解析[J].现代经济信息，2009，（11）.

[3]宋春兰.保障性住房建设资金问题研究[J].经济研究导刊，2012，（35）.