假设开发法的两种估价方法应用对比分析

孙金花

摘要：假设开发法通常在实务中运用于估算房地产开发商在面对一块可供开发的土地愿意出的最高价格。假设开发法具体运用时有现金流折现法和传统方法两种。通过用这两种方法对实际成交的土地进行分析，推出土地使用权价值，并将两种方法进行对比分析。

關键词：土地使用权估价；假设开发法；现金流折现法；传统方法

中图分类号：F27

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2015）06-0072-02

假设开发法（hypothetical development method）又称剩余法，是预测待估价的房地产开发完成后的房地产的正常交易的价格的基础上，再减去预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算待估价的房地产的价值的方法。假设开发法一般用于具有开发或再开发潜力的房地产的估价，例如待开发土地、在建工程以及对原有建筑物拆迁重新进行建设开发等，特别是对于待开发土地的价值的评估，在土地拍卖市场上房地产开发商评估愿意购买该土地的最高价格，假设开发法运用较为广泛。

假设开发法的基本思路是开发后房地产的价值减去建设开发房地产就支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润，可以表现如下：

待开发土地价格=开发完成后的房地产价值-正常费用、税金、利润

假设开发法在具体用于待开发土地估价时有现金流量折现法和传统方法两种方法，下面以2014年12月某房地产公司竞得的南京的NO.2014G83地块为例，分析两种估价方法。

1基本参数

1.1调查评估对象的基本情况

G83地块土地位置是江宁开发区双龙大道以东、牛首山河以南地块，东至规划道路，西至双龙大道，南至现状，北至规划道路。交付条件为净地出让，即地块范围内房屋及建构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状。出让范围内杆（高压）管线由受让人自行处置。外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。出让面积为94623.91平方米，出让年限70年，规划用途为住宅。容积率为1<容积率≤2.80。

1.2估计完成开发经营所需要的时间

G83地块毗邻万科金域蓝湾项目，为同一开发商开发，根据其历史数据和周边地块的开发经营状况及市场需求，预计该地块开发经营期为四年，其中开发前期为0.5年，建设期为3年，销售期为1年。

1.3预测开发完成后的房地产价值

开发完成后的房地产价值是假设开发法评估待开发土地的核心因素。G83地块预计3年后进入销售期，根据《大中城市住宅销售价格变动情况》，南京新建商品房近三年住宅价格指数呈收窄趋势，根据宏观经济环境及南京楼市分析，房价在未来大涨的可能性不大，预测价格每年上涨2%。G83周边在售的楼盘有：万科金域蓝湾，单价17000元/平方米；新城玖珑湖，单价16800元/平方米；保利中央公园，单价16500元/平方米，均为高层精装修住宅建筑，具有较好的参照性。预计G83地块开发完成后的销售单价为[（17000+16800+16500）/3]×（1+2%）3=17793元/平方米。

1.4预测各项成本及税费

开发商将待开发土地变成未来开发完成后的房地产状况必须付出的成本、费用、税金等，包括取得税费、建设及专业费用、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息等。

取得税费是在开发商拍得土地时应缴纳的有关税费，如契税、印花税、手续费等，大约为地价的3%。

开发建设及专业费用包括建筑安装成本、专业及配套费用、装修工程费用等。G83地块预计建设为高层住宅，据统计数据，南京高层住宅的建筑安装成本为1865元/平方米。专业费用为可行性研究、规划、勘察、设计等前期工程所发生的费用，配套费用为小区内部环境改造、绿化、公用设施、景观、智能化系统的费用，二者合计约为建筑安装成本的15%。G83地块预计开发为精装修住宅，装修工程费用预计为1500元/平方米。

管理费用是整个开发经营期因经营管理而发生的费用，查阅拍得地块的房地产上市公司的近年财务报表，管理费用为销售收入的3%，假设整个开发经营期均匀投入。

销售费用为销售期为销售开发的房地产而发生的费用，查阅拍得地块的房地产上市公司的近年财务报表，销售费用为销售收入的3%，假设整个销售均匀投入。

销售税费是房地产交易中开发商应缴纳的营业税、城建税、教育费附加等，为销售价格的5.85%。

投资利息是开发商在开发建设过程中资金占用的成本。现行一年至五年期银行贷款利率为6%。

1.5确定折现率

折现率是采用假设开发法中折现法时需要确定的一个重要参数，拍得G83地块的是上市公司，该公司的财务报表显示近三年的净资产报酬率为：21.54%，21.45%，19.83%。平均净资产报酬率=（21.54%+21.45%+19.83%）/3=20.93%。房地产开发自有资金比例最低是30%，其余通过融资，最常用的方式是银行贷款，银行五年期贷款基准利率是6%，所以可以确定折现率=6%×70%+20.93%×30%=10.48%。

2用现金流折现法估算该土地价格

现金流折现法是将以后发生的各项收入和费用折现到待开发时期，即现值法，具体公式表现为：

待开发土地价值=待开发房地产的预期售价的现值-土地取得税费-建设工程总费用的现值-管理费用的现值-销售费用的现值-销售税费的现值

估算过程如下：

住宅建筑总面积=94623.91×2.8=264946.95平方米

开发完后住宅的出售总价款的现值=264946.95×17793/（1+10.48%）3.5=332595万元

土地取得税费的现值=3%×土地价格

建设工程总费用的现值=（1865×15%×264946.95）/（1+10.48%）0.5/2+（1865+1500）×264946.95/（1+10.48%）3.5/2=82115万元

管理费用的现值=17793×264946.95×3%/（1+10.48%）4/2=11587万元

销售费用及销售税费的现值=17793×264946.95×（3%+5.85）%/（1+10.48%）3.5=29435万元

土地价格=332595-3%×土地价格-82115-11587-29435

土地价格=203357万元

3用传统方法估算该土地价格

传统方法可以认为是终值法，具体公式表现为：

待开发土地价值=待开发房地产的预期开发价值-建设工程总费用-投资利息-管理费用—销售费用-销售税费-开发利润

估算过程如下：

住宅建筑总面积=94623.91×2.8=264946.95平方米

开发完后住宅的出售总价款=264946.95×17793=471420万元

该地块取得税费=3%×土地价格

建设工程总费用=（1865×15%+1865+1500）×264946.95=96567万元

管理费用=17793×264946.95×3%=14143万元

销售费用及销售税费=17793×264946.95×（3%+5.85%）=41721万元

投资利息=1.03×土地价格×[（1+6%）4-1]+96567×[（1+6%）2-1]=0.2704×土地价格+11936万元

开发利润=1.03×土地价格×[（1+4.48%）4-1]+96567×[（1+4.48%）2-1]=0.1974×土地价格+8846万元

土地价格=471420-3%×土地价格-96567-14143-41721-（0.2704×土地价格+11936）-（0.1974×土地价格+8846万元）

土地价格=199085万元

4两种估价方法对比分析

现金流折现法和传统方法都运用于待开发土地的估价，出发点是不同的。现金流折现法从现值出发，将未来的收入的现值减去未来产生的费用的现值得到土地的价格，求得现值时，折现率是重点，即开发商的预期报酬率。预期报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，因为使用了现值，即可以认为是利率和开发商的利率，所以单独计算利息和开发商的利润，在计算公式中也可以体现。

傳统方法是将未来的收入减去未来产生的成本费用、资金占用利息、开发商的合理利润得到土地的价格，在估算开发商利润时，使用的利润率为：利润率=预期收益率—利率。

两种计算方法最大的不同是体现的评估时间点不同，现金流折现法是将未来的收入费用折现，所以体现的是现在的价值，传统方法是将评估时间点放在了房地产开发完成后，所以二者相比较，现金流折现法更科学合理些。

5结束语

值得注意的是G83地块的出让起始价是192900万元，与上文估算出来的结果是相符的，但是实际成交价是270000万元，溢价40%。按开发商拍得地块的价格，预期开发后的房地产的价格会上涨，或者是调低预期的投资报酬率。

参考文献

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