沈阳工程学院大学科技园物业经营问题研究

韦远宏　何景梅

摘要：大学科技园是以高等学校为依托，将大学的综合智力资源与社会优势资源结合，实现研究、开发与生产相结合，促进科技成果转化为商品和产业的特定园区。大学科技园在国家政策支持下快速发展，但由于各种原因许多高校未能做好科技园的物业经营，阻碍了科技园的功能发挥。分析影响科技园物业经营的因素，为科技园物业经营提供相应对策，促进科技园的健康快速发展。

关键词：大学科技园；物业经营；对策

中图分类号：

F27

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2015）06-0070-02

大学科技园是以拥有知识、人才和技术优势的高等学校为依托，将大学的综合智力资源优势与其它社会优势资源相结合，通过创办科技企业，实现研究、开发与生产相结合，来促进科技成果转化为商品和产业的校园及其周边的特定地域。近年来，大学科技园在国家政策支持下得到了快速的发展，为科技成果转化、高新技术企业孵化、创新创业人才培养、产学研结合提供了支撑平台和服务机构。大学科技园在高校发展中有着重要的地位和作用，是高校实力和水平的体现。但由于种种原因许多高校未能做好科技园的物业经营，阻碍了科技园的功能发挥。良好的物业经营能为科技园的发展提供稳定的后勤支援、完善的配套服务和优秀的工作环境及相关技术支持，可吸引优秀企业进驻，是科技园健康快速发展的保障；物业经营与物业基础服务紧密结合，可为科技园业主提供高水平的增值服务，增加物业收益，促进物业服务工作的良性循环。

1沈阳工程学院大学科技园现状

沈阳工程学院大学科技园位于沈阳市沈北道义大学城，已交付使用的主楼建筑面积近1.7万平方米，有学术报告厅、会议室及餐饮住宿等配套设施。科技园为入园企业提供办公、科技交流、成果展览等条件，依托学校文法学院、管理学院、技术经济系等部门的专业人才优势，为入园企业提供咨询委托等服务。我校科技园是一家可容纳上百家企业的省级大学科技园区，目前签约企业30多家，企业入驻率不高。科技园的许多配套服务正处于起步阶段，园区的基础配套设施、日常生活服务及工作环境配套服务等皆不完善。科技园虽已组建了物业管理办公室，但仅能提供物业基础服务，且专业性不强。园区周边的日常生活配套服务也较为缺乏。要吸引更多优秀企业入驻，并提供高质量的配套服务，充分发挥科技园的功能，离不开良好的物业经营。

2影响科技园物业经营的因素分析

2.1物业基础服务不完善

物业基础服务是开展物业经营的根本保障。经过实地走访和问卷调查发现，目前我校科技园在安保、环境卫生、绿化等物业基础服务方面都略显不足。安保服务之前属于外包，但服务支出成本过高，由于科技园无经营收入，过高的支出将影响科技园的正常运转；后改为本校保安进行安保服务，但由于人员力量不足，仅限于正门安保和主楼大厅登记等。科技园的保洁服务也仅针对主楼及其周边开展，尚未遍及整个园区；园区内绿化尚未完成。科技园建设虽未完工，但因为已有几十家企业入驻，那么这些最基础的物业服务也就要求必须及时到位。

2.2物业经营资金来源不足

科技园经营所需的资金来源渠道较少。科技园对入驻的企业只收取较少的管理费和日常水电费用，并且缺少其他融资渠道。这些费用在抵扣掉日常正常开支后几乎没有结余，甚至不足以保证日常开支。资金不足，很难开展优质服务，也很难提供优厚的政策吸引优秀企业，孵化人才建设将变得缓慢，孵化效率下降，影响科技园的健康发展。

2.3周边配套服务略显不足

由于我校科技园距沈北大学城中心地段有一定距离，大学城中心虽有银行、商场、生活服务机构等配套，但距科技园都有一定距离，不能提供快速便捷的服务。科技园附近缺少配套服务机构，尤其缺少金融服务机构、办公所需的服务部门、大型商场等。这在一定程度上给入驻企业的工作、业主的日常生活及企业间的业务往来造成了不便。

2.4缺少中介服务机构

中介服务是经营者和消费者之间的中间平台，它为交易活动双方处理与协调经济关系，提供各种职能服务。中介服务对于企业尤其是处于起步阶段的企业顺利开展工作具有重要的辅助作用。科技园是企业的孵化器，在企业的最初发展中很多工作要依靠中介机构来完成，中介机构是科技园业主在日常工作和生活中亟需的部门。但目前我校科技园内尚未建立完善的中介服务结构或类似部门，很难提供中介服务，阻碍了园内一些企业工作的开展。

2.5暂无科技园内部资源共享平台

大学科技园作为一个独立的园区，园区内的入驻企业就像邻居一样，他们之间需要沟通协作，互相学习，资源共享，这样才能在發展初期最大的发挥各方优势以弥补自身不足，这需要建立一个资源共享平台来起到这样的效果，但是目前我校科技园尚缺乏类似平台来实现相应功能。

2.6缺乏科技成果推广服务体制

大学科技园是企业的孵化器。企业的科研和技术开发产生的有实用价值的科技成果需要进行应用和推广，最终形成产品、工艺、材料。科研成果转化为生产力需要较好的推广服务才能实现。目前我校科技园尚处于起步阶段，相应的技术推广和应用工作还未开始，故在此方面的相应服务体制还没形成，在后期的科技园的经营中需逐步建立。

2.7为业主提供的文化交流活动较少

随着社会发展，人们的生活节奏不断加快，工作压力不断增加，人与人的沟通交流越发缺乏。科技园内企业和业主之间虽不同邻里关系，但人们之间也有情感交流的需求，有对文化活动的需求，尤其在面对巨大的工作压力的时候，更需要一个放松的环境。但由于科技园所处位置，周边没有配套的活动场所，园区内也没有业主活动的会所，业主的文化活动明显不足，园区内日常生活单调，在一定程度上影响企业员工的工作效率和积极性，不利于科技园的发展。

3科技园物业经营对策

3.1充分调动各方力量，提供优质的基础服务

基础配套设施和服务的完善，是科技园软实力提升的重要保障。科技园作为科技成果转化、企业孵化、人才培养、产學研结合的支撑平台和服务机构，在建设、运营、服务过程中，优质的物业基础服务和增值服务是必不可少的。故需积极调动各方力量，学校、物业企业、保安保洁等专业服务机构相协调，完善物业基础服务，做好安保、卫生和绿化工作，在安保方面注重人防和技防结合，配备先进的技防设备，减少后续人员成本支出。在适应科技园的管理体制基础上，聘请优秀的服务团队对科技园进行全面管理。做好基础服务的同时，注重物业的经营，逐步推出增值服务，将物业服务与物业经营融为一体，为入驻企业和业主提供全方位的服务，为科技园快速健康发展奠定基础。

3.2充分利用相关政策，增加资金来源渠道

充分利用科技园的相关优惠政策，争取更多的政府支持与资金投入，为科技园的入驻企业的发展创造更多的融资渠道，也为科技园自身的经营管理提供资金保障。利用高校的技术、人才和管理优势，帮助企业建立科学的发展模式，为企业提供咨询服务、技术支持，开展相关生活和工作服务，增加自身收入，减少企业成本支出，达到双方共赢。

3.3积极协调完善配套服务，引入便民服务机构

科技园物业经营部门应积极走出去，协调各方力量，引导银行、连锁超市、办公服务等日常便民机构进驻科技园或周边，让其充分认识到科技园未来发展的光明道路及他们入驻后所获得的回报，而积极提供配套服务。或可利用学生创业、勤工助学等方式由学生来为入驻企业和业主提供简单的日常服务，既有利于学生实践能力的提升，帮助困难学生，也能最大限度的减少企业服务需求成本。为学生和企业双方提供便利，满足日常配套服务的需求。

3.4建立科技园内部资源共享平台

依托沈阳工程学院网络服务平台，建立科技园内部资源共享服务体系，可以共享学校图书馆、实验室等资源；还可共享学校的学术文献数据库等信息资源。同时提供企业间的交流平台，让企业和学校、企业与企业之间充分实现资源共享和优势互补。也可联合沈北大学城各高校建立大学城科技园共享平台，建立资源共享网站和软件及终端，方便入驻企业使用，同时在该网站和客户端上为企业做宣传，促进企业的科技成果推广和应用。

3.5提供生活、工作和技术全方位服务

多种服务是科技园利润的一个重要来源。科技园物业服务和经营企业应成立自己的中介服务部门，为入驻企业提供保洁、邮寄、代购等日常生活中介服务，及各类项目的申报、论证、培训、资质认证、年审等工作方面的中介服务，还可与相关企业合作提供所需的技术服务和支持，最大限度地满足业主工作和生活需求，为企业提供可信赖的便利条件。

3.6建立科技成果推广服务体制

科技园入驻企业的性质决定其最重要的一项工作就是科技成果的转化。企业是否能孵化成功，与其成果的良好推广，进而得到较好运用，并变为产品直接关联。因而做好企业的宣传，提升企业形象和实力，促进科技成果的转化应用具有重要意义。加强科技成果的推广和市场开发力度，针对入驻企业特点，推出适合企业发展的科技成果推广服务体制，是科技园发展的关键因素。可借鉴成功企业和其它科技园发展的经验建立科技园成果推广服务体制。

3.7为业主提供文化交流服务平台

在做好科技园区日常服务和技术支持工作的基础上，积极创建和谐稳定的工作环境和文化氛围。开展适合的各类文体活动及教育培训等活动，增强业主之间的团队意识、合作意识，实现优势资源共享，提升园区创业者的归属感、责任感和成就感。加强园区的科技、服务和管理人员的信息交流，创造一个宽松、自由、积极向上的文化氛围，最大限度发挥人们的工作潜能。

做好科技园的物业经营能够为业主提供较好的工作生活平台，为科技园的经营管理提供资金保障，促进科技园的健康快速发展。

参考文献

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[3]佟欣.大学科技园协同创新发展分析[J].中国高校科技，2014，（10）.