象山县涉房地产开发纠纷案件的调研

李芬，王秀玲，李光

(1.海南广播电视大学 文法学院，海南 海口 570208；2.浙江象山县人民法院，浙江 宁波 315700)



象山县涉房地产开发纠纷案件的调研

李芬1，王秀玲1，李光2

(1.海南广播电视大学 文法学院，海南 海口 570208；2.浙江象山县人民法院，浙江 宁波 315700)

随着国家房地产政策不断变动，尤其是新"国五条"措施在各省市的具体落实，房价变数未定，房地产领域结构性问题进一步凸显。同时，因部分房地产公司自身内部管理疏漏、外部资金链断裂以及政府各职能部门监管不力，导致象山县涉房地产开发纠纷案件频发，购房者、开发商之间矛盾激化，甚至出现集体上访或诉讼。当前房地产市场处于敏感时期，如何妥善审理房地产调控政策背景下的各类纠纷，成为象山县房地产业亟待解决的重要课题。

涉房地产纠纷；特点及成因；对策及建议

一 象山县涉房地产开发纠纷案件现状及特征

本课题就涉及房地产开发纠纷的四类：1.商品房买卖合同纠纷(包括商品房预约合同、商品房预售合同、商品房销售合同、商品房委托代理销售合同、经济适用房转让合同)；2.房屋拆迁安置补偿合同纠纷；3.房地产开发经营合同纠纷(包括委托代建合同纠纷，合资、合作开发房地产合同纠纷，项目转让合同纠纷)；4.建设用地使用权转让合同纠纷案件进行了统计，主要呈现出以下几个特点：

(一)案件总体数量呈上升趋势

2009年，象山县法院受理涉及房地产开发纠纷案件33件(均为商品房预售合同纠纷)；2010年度猛增到387件；2011年度为374件，与上一年度基本持平；2012年度有所回落，为177件；2013年1-7月共受理114件。截止2013年7月份，近四年半时间共受理1085件，办结1021件。(见表1)。

(表1) 象山县涉房地产开发纠纷案件2009年-2013年1-7月份数据

注：上述受案总量1085件，其中涉拆迁安置合同纠纷案件18件，其他均为涉房地产开发纠纷为1067件。2013年1-7月，受案总理已达114件，预计全年案件将超过400件。1.涉房地产开发案件类型从单一的商品房预售合同纠纷增加到六类纠纷，逐趋多样和复杂化。(见表1)2.主要以商品房预售合同纠纷为主，共受理了1034件，占房地产纠纷受案的95.30%。

(表2)商品房预售合同纠纷占受案总量的百分比

3.调撤率逐年降低，纠纷难以解决。

2009年受理房地产纠纷案件调撤率高达 96.96%，而到2012年调撤率确降到了32.54%，但平均调撤率仍达到63.86%。

(表3)调解和撤诉案件占已结案件总数百分比

4.涉房地产开发公司众多且多为小企业，并存在部分酒店公司等非专业房产开发公司半路投资开发情况。

(表4)

涉房地产开发公司宁波荔港大酒店有限公司宁波汇丰建设开发有限公司宁波紫檀房地产有限公司宁波得力房地产有限公司(宁海县)案件数量26642涉房地产开发公司宁波宁盛置业有限公司象山万象房屋开发有限公司宁波东风景观房地产开发有限公司象山银亿房地产开发有限公司案件数量3148210710涉房地产开发公司宁波中皇房地产开发有限公司象山万象房屋开发有限公司上海博观房地产经纪有限公司宁波富源房地产开发有限责任公司案件数量28212涉房地产开发公司象山宏润房地产有限公司象山金淼房地产开发有限公司宁波石浦半岛酒店有限公司象山丰园置业有限公司案件数量2473涉房地产开发公司宁波市江北区新地房地产开发有限公司广西合诚房地产开发有限公司案件数量14涉房地产开发公司宁波振兴房地产开发有限公司象山世纪飞凡房地产开发有限公司象山金鹤房地产开发有限公司象山县正大房地产开发公司案件数量1131310涉房地产开发公司宁波金翔房地产发展有限公司象山县石浦水产品工业园区开发有限公司象山县城市建设投资开发有限公司象山县县旧城区改造建设有限公司案件数量110139涉房地产开发公司象山县丹西资产管理经营公司宁波新野禾塑料有限公司象山县石浦城区改造建设开发有限公司案件数量111

此外还涉及到：象山县丹西街道办事处 1件，象山县人民政府3件，象山县征收集体所有土地房屋拆迁办公室3件，大徐镇人民政府1件，黄避岙乡龙屿村村委会1件。

5.涉及开发主体广泛，除涉及公司法人外，还涉及各级政府和基层自治组织，以及政府下设的职能部门和国有公司。

6.涉房地产案件信访率高，难以通过法律途径平息。

信访数据表

(表5)2009年—2013年8月象山楼盘上访情况(数据来自象山县信访局)

7.与宁波其他区县比较，象山县房地产纠纷案件诉因主要为房产开发公司逾期交房或逾期办理权证。

(表6)诉因、诉求分析表

宁波东风景观房地产开发有限公司(被告)1件东湖苑因未向备案机关提供完整的资料,致购房者至今未办理产权登记手续支付逾期办证违约金,并协助购房者办理产权过户手续象山县万象房屋开发有限公司(原告)2件万华康庭购房者逾期办理接收房屋手续支付逾期办理交房手续违约金象山金淼房地产发展有限公司(被告)1件海御官邸购房者系残疾人,银行不予按揭贷款,无法支付剩余房款解约,退还购房款,并支付利息宁波石浦半岛酒店有限公司(被告)7件迎凤山庄逾期办理初始权属登记支付违约金象山世纪飞凡房地产开发有限公司(被告)5件海景华苑逾期交房,逾期交付土地、房屋初始权属证书支付逾期交房和交付权属证书的违约金宁波中意置业有限公司(被告)19件石浦镇渔丰街逾期交付权证支付违约金宁波振兴房地产开发有限公司(被告)6件石浦镇紫金华庭案涉房屋被其他法院查封,无法按约办理房屋过后手续办理过户手续象山金鹤房地产开发有限公司(原告)3件星海名都购房者未按约付足首付没收定金象山银亿房地产开发有限公司(被告)1件金域华府购房者认为房屋买卖合同格式条款对己不利,拒绝签约退还定金及购房款

象山鑫泰房地产开发有限公司(被告)1件泰和苑将购房者预定的房屋另售他人,构成违约双倍返还定金象山县万象房屋开发有限公司(原告,合作开发,反诉)1件塔山花园二期合作业主未按约投资;开发公司未按约竣工解除联建协议象山华丰房地产有限公司(被告)56件丰泽园因验收不具备交房条件而逾期交房支付逾期交房违约金象山银亿房地产开发有限公司(被告)1件世纪花园擅自变更规划,将两套房作一套房功能使用,两房价格却区别定价退还差价及仅作一套房而节余的工程款象山金淼房地产发展有限公司(原告)1件海御官邸不履行还贷义务,拒付剩余房款解约,支付违约金象山世纪飞凡房地产开发有限公司(被告)26件爵溪街道海景华苑逾期交房支付逾期交房违约金

8.部分涉房地产纠纷民事案件(例如涉金港花园、世纪花园、万华康庭、梧桐御府楼盘案件)往往以行政案件判决结果作为房产开发公司是否违约的条件，民事和行政案件交叉，错综复杂。

(表7)涉房地产行政诉讼案件诉因及诉求分析表

9.多以群体诉讼为主，涉及人数众多且面广，或者先试探性诉讼，待首诉判决后，其他购房者再诉。(例如象山华丰房产有限公司开发的桃花源楼盘系列案件，以及宁波石浦半岛酒店有限公司开发的迎凤山庄楼盘系列案件等)

二 象山县房地产纠纷案件现状成因分析

宁波市商品房买卖合同纠纷案件产生受国家阶段性房地产政策变化影响较大①，而象山县房地产纠纷案件中买卖合同案件形成原因系房地产开发商逾期交房或逾期办证所致，受国家阶段性房地产政策变化影响较小。成因主要有以下几方面因素：

(一)建筑业系象山县支柱产业，从事建筑行业人数大约达到30万人数，有建筑施工资质的企业一百多家，批准进入门槛低，企业良莠不齐，存在部分酒店公司(例如宁波石浦半岛酒店有限公司，宁波荔港大酒店有限公司)等临时拿到地块后组织施工，或者由非专业房产公司拿到地块后再临时组建房产开发公司开发施工，管理不规范致工程逾期。

(二)许多购房者系本县从事建筑行业人员，比较了解房产开发情况，对交付房屋条件比较清楚，联合其他购房者集体诉讼或信访。

(三)建设局、规划局等政府职能部门对房地产开发项目监管不力，行政不作为或漠视开发商违法开发行为，处罚不力；对违法行为往往通过事后处罚予以监管，缺乏事先预防措施。(例如宁波宁盛置业有限公司开发的金港花园系列即属此情形)

(四)行政审批不严谨，政府职能部门在进行开发项目土地使用年限审核、实地红线确定、相关权证办理等过程中因外部寻租，为以后的纠纷埋下隐患(例如宁波市汇丰建设有限公司开发的汇丰苑楼盘系列案件)。

(五)房地产开发公司内部管理存在漏洞，偷工减料不严格按照规划和工程质量要求施工。(例如象山县万象房屋开发有限公司开发的万华康庭房屋外墙事先未按照建设管理部门的淋水试验要求进行施工，导致后期延工，逾期交房)。

(六)房地产开发公司因资金链断裂，即将破产，导致其开发的房产被其他债权人申请查封，无法过户到购房者名下。(例如宁波振兴房地产开发有限公司开发的石浦镇紫金华庭系列案件)。

(七)部分购房者在国家调控房产政策出台后，对楼市持观望态度，延迟支付剩余首付款，逾期违约致房地产开发公司起诉。

三 象山县涉房地产开发纠纷案件情况发展态势研判

(一)案件数量在近期内或将继续保持增长态势

2009年，象山县法院受理的涉房地产开发纠纷案件涉及系早期开发的楼盘；2010年受理的涉房地产开发纠纷案件主要为宁波宁盛置业有限公司开发的金港花园系列案(311件)和象山县万象房屋开发有限公司开发万华康庭系列案件(70件)，金港花园楼盘于2006年审批取得预售许可证，应在2009年前交房，购房者(或业主)于2009年提起行政诉讼后再于2010年提起民事诉讼，万华康庭楼盘于2008年审批取得预售许可证，应在2010年前交房，因逾期交房于2010年提起诉讼；2011年受理的涉房地产开发纠纷案件主要为宁波东风景观房地产开发有限公司开发的东湖苑楼盘系列案件(106件)，该楼盘于2008年底取得预售许可证，应于2010年交房，因逾期交房于2011年提起诉讼；2012年受理的涉房地产开发纠纷案件主要为象山华丰房地产有限责任公司开发的桃花源别墅楼盘系列案件(98件)和宁波中意置业有限公司开发的石浦镇渔丰街楼盘系列案件(19件)，桃花源别墅楼盘于2008年取得预售许可证，应于2011年前后交房，因逾期交房于2012年提起诉讼，石浦镇渔丰街楼盘于2008年取得预售许可证，应于2011年前交房，因逾期交房于2012年提起诉讼；2013年前半年主要为象山华丰房地产有限责任公司开发的桃花源别墅楼盘系列案件(56件)和象山世纪飞凡房地产发展有限公司开发的爵溪街道西溪路海景华苑商住小区系列案件(26件),仍有迎凤山庄、半岛康桥楼盘系列案件和部分桃花源别墅楼盘系列案件未予以立案，预计下半年涉房地产开发纠纷案件将超过上半年受案量，全年将超过300件。

根据房地产开发规律，从立项审批到竣工交付需要2-3年时间，而交付后购房者(或业主)发现房屋质量问题又需1年时间左右。因2009年取得预售许可证的楼盘爆发出来的纠纷仍有部分未予以化解，另根据建设局备案的于2010-2011年取得商品房预售许可证的楼盘有20多个，若不提前化解措施遏制苗头，预计2014年象山县涉房地产纠纷案件仍将维持在300件以上。此外，2013年已有两起以建设用地使用权纠纷为由进行试探性诉讼，其背后隐藏了40多户潜在诉讼人，应予以重视，妥善化解。

(二)象山县房地产纠纷案件多发可能产生的相关问题

因房地产调控政策继续实施，房价下行并回归合理价位是大概率事件。据有关资料显示：象山目前有37家注册房地产企业，但有近10家已经名存实亡，部分资金实力不够、经验不足的开发商甚至可能因此陷入破产危机。目前象山县房地产开发公司已进入重整的有中达建设集团股份有限公司，另外宁波振兴房地产开发有限公司及其全资子公司象山医药药材有限公司已进入破产清算。还有一些老牌建筑龙头企业(华丰建设集团股份有限公司旗下的众多子公司或分公司)也因内部经营管理不善，资金困难导致开发的楼盘延期竣工，承担巨额损失赔偿，再加上原本资金就困难，使房产开发公司不得不降价销售房屋，部分开发商可能会采取降低房屋质量、偷工减料等不正当手段维持利润空间，或者为弥补资金链断裂，涉足高息借贷等，最终导致房地产行业恶性循环。

建筑产业系象山县支柱产业，缴纳税收占财政收入30%以上，若房地产行业恶性循环态势未得到遏制，将严重影响象山县财政收入和经济总量。同时建筑行业吸纳了30多万人就业，若象山县房企破产将导致此部分人失业，严重影响社会稳定。

四 对策和建议

(一)取消商品房预售制度

一项制度从设计，到实施，都有其存在的合理性。但随着经济的发展，时间的推移，情形的变化，由这项制度凸显出的种种弊端，又让我们不得不质疑它存在的合理性，是弊大于利，还是利大于弊？商品房预售制度在房地产行业发展初期，起到的作用毋庸置疑，解决了当时行业发展资金不足的瓶颈。但该行业发展至今，已呈现市场过热，需国家出台严厉的限购限贷政策进行抑制，防止出现泡沫的情况下，是否还有必要继续沿用该制度？现阶段，如果取消商品房预售制度，改为成屋(即现房)销售，并严格规定房地产开发企业必须综合验收完毕后，才可由主管部门颁发房屋销售许可证，那么对抑制房价过快上涨会起到一定作用，有利于房地产行业资源整合，做大做强，优胜劣汰，淘汰一批鱼龙混杂，无资金无实力的企业，规范行业发展。就法院而言，诸如逾期交房、逾期办证、是否达到交房条件等等案件纠纷将成为历史，至少将减少现在此类案件的三分之二，以利于人民法院审判资源合理的调配。

(二)审判中坚持调解优先的基本做法

房地产纠纷案件涉及群众切身利益，并且当事人诉求存在多元化特点，单纯的判决不仅可能遇到于法无据的尴尬，还可能产生激化矛盾的负作用，因此应当将调解工作贯穿于案件的整个审理过程，注重调解方式方法，尽可能实现以调解方式结案。

(三)进一步完善替代性纠纷解决机制。

替代性纠纷解决方式形式多样、处理灵活、程序简便，能够有效弥补审判机制在处置此类群体性纠纷方面的缺陷和不足。在审理房地产纠纷案件中，应充分运用政治、经济、行政、法律等各种手段，多管齐下，有利于纠纷的妥善解决。

(四)加强沟通协调，延伸审判职能，及时提出司法建议。

房地产纠纷的解决通常会牵涉规划、建设局、质监局、房管局等政府相关职能部门，对于一些可能存在一定政策因素的案件，审判的法律效果和社会效果往往难以统一，事前防范才是从根本上解决问题的有效途径；因此，应特别注重在此类案件中开展审判职能延伸工作，加强对审理中发现的具有普遍性问题的司法建议，为相关部门进一步规范房地产业内行为提出法律意见，从源头上消除产生纠纷因素。人民法院应积极延伸服务，开展走访企业、召开座谈会等活动，加强与当地房地产主管部门及房地产企业的沟通协调，及时了解掌握动态信息，制订并督促落实相关政策措施。通过宣讲法律法规、案例剖析等，进一步增强房地产企业的法律意识，规范企业行为。

[1]张宗亮，解永照.群体性纠纷相关问题思考[J].东岳论丛,2011(2).

[2]李德恩.群体性纠纷多元解决机制中的司法能动问题[J].上海交通大学学报(哲学社会科学版),2011(4).

[3]刘晴辉.试论群体性纠纷解决机制[J].成都行政学院学报,2007(6).

[4]王晓利.群体性纠纷解决机制之辨析[J].黑龙江省政法管理干部学院学报,2011(1).

(责任编辑：赵 峰)

The Investigation of Cases Concerning Real Estate Disputes in Xiang Shan

LI Fen1,WANG Xiu-ling1,LI Guang2

(1.School of Literature and law ，Hainan radio & TV university ,Haikou 570208，China；2.Zhejiang xiangshan assistant judges of the people's court，Ningbo 315700，China)

With the continuous alteration of real estate policy in China,especially the fully implement of "The New Five Policies " in different cities,the housing price is unpredictable.As a result,it's further clear to structural problems in the real estate field.Meanwhile,because of the inner neglectful management of partial real estate companies,the outside capital chain breaking and the poor regulation of the government departments,the disputes concerning real estate development take place frequently.The conflicts between buyers and developers intensified,even appears collective petition and litigation.The current real estate market is in a sensitive period,so it's an essential task for real estate in Xiang Shan to duly handle various disputes under the background of regulatory policy.

disputes concerning real estate; Characteristics and causes; settlement and proposal

2015-02-14

1.李芬，女，汉族，湖南岳阳人，法学硕士。海南广播电视大学文法学院教师。主要研究方向：刑法学；1.王秀玲，女，汉族，陕西大荔人。海南广播电视大学法学副教授。主要研究方向：法学；2.李光，男，汉族，湖南邵阳人。浙江象山县人民法院助理审判员。主要研究方向：法学。

2014年省远程职业教育研究基地课题立项项目“我国群体性纠纷解决机制研究——以东部某县法院受理的系列案件为研究对象”(编号：YZJY2012-2)阶段性成果之一。2015年第1期

D925.1

A

1009-9743(2015)01-0091-08

10.13803/j.cnki.issn1009-9743.2015.01.021