提高预售门槛能否冷却楼市攀升热情？

凡志喜

前不久，杭州出台房地产新规，要求在建商品房必须主体施工完成并通过验收才能申请预售，这意味着杭州多数楼盘的预售时间至少比原来推迟半年，这对已经开始拖欠工程款的开发商来说，是雪上加霜

3月17日，杭州出台房地产新规，要求在建商品房必须主体施工完成并通过验收才能申请预售。这意味着杭州多数楼盘的预售时间至少比原来推迟半年，这对已经开始拖欠工程款的开发商来说，是雪上加霜。

从去年年初开始持续了一年的降价调整并没能改变杭州楼市目前高库存的困局，销售滞缓使得开发商的资金链愈发紧张，信心越来越少，去库存回笼资金成为头等大事。

供需失衡 政府出手救市去库存

杭州房地产研究机构好地研究院院长钱贤强认为，政府此举旨在减少开发商“卷款”后楼盘烂尾风险，避免“兜底”发生。政府试图“解套”，但杭州楼市供需失衡的难题，还无解决办法。

早在2008年，杭州提出要建设“十大新城”，并要在新城之间广建地铁交通网，在这些新城概念之后，杭州又在多个板块衍伸开发了其他新城，例如指向电商产业的未来科技城等。这些新城发展路径一样——规划出来后快速卖地快速开发，但是由于人口引流就业等配套欠缺，密集分布的楼盘都遇到了销售困境，楼市库存积压严重。

浙江省房产研究和评论专家丁建刚的预期更为悲观：“15万套还是显性的库存，那些购置了土地还没有开发，或已经开发还没有领取预售证的存量，远多于15万套。按照现在的销售速度，起码要两年左右才能销售完。”

为了去库存，让土地财政继续运转，直接出手救市的举措也频频出台。2014年8月28日，杭州市住保房管局通过官方微博宣布，自8月29日零时起，购房人在杭州市范围内购买住房（商品住房、二手住房）时，无需提供居民家庭住房信息查询证明，从而结束了在杭州实行3年多的限购政策。汉嘉地产顾问副总经理陈焕春称，杭州在2014年享受到二三线城市待遇得以取消限购，但是情况并没有转好。

各地区都在提高商品房预售门槛

2013年，国务院办公厅就发布了《關于继续做好房地产市场调控工作的通知》，通知要求，2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，稳步推进商品房预售制度改革，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。

2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。

加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。

各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。

门槛提高利好购房者？

对于商品房市场长期较为火爆的地方，开发企业资金较为充足，提高预售许可门槛有利于房地产市场宏观调控，预防烂尾楼发生。同时，进一步建立和健全优胜劣汰的竞争机制，增强适应房地产市场宏观调控能力，减轻购房人风险，保障购房人合法权益。

据悉，多地楼市以前也出现拿地不到几个月便开始销售的高效率快节奏的开发商行为，而如此快的进度，其实让开发商资金回笼的非常迅速，开发压力大幅减轻。而将预售门槛提高后，开发商推盘节奏就会受到控制，资金要求会随之提高，如此情况下，拿地就需要多加考虑了。所以这条规定在一定意义上会控制房企争相竞拍土地，从而对抑制高价地出现也有积极作用。

对购房者来说，这也算是条利好消息，因为在此之前许多购房者在自己购买楼盘什么都没有的情况下，形势所迫买房。而现在，购房者可以大体了解到楼盘的建设情况以及周边配套，购房将更加安心。

提高预售门槛是趋势？

多位房地产行业人士认为，这可能会成为商品房预售改革的趋势。

之前在开发商比较弱的情况下，为了促进行业发展，政府允许预售。开发商在房子没建好的情况下就销售房屋，房屋的质量保障和安全完全靠政府监管，实际上是把风险和责任转嫁给地方政府。在未来，这部分责任和风险将重新由开发商承担。

世联行华东区域总经理袁鸿昌认为，现房销售将成为未来趋势。它不仅能够最大限度地规避“烂尾楼”风险，也使得更多的开发商为了多卖房子提升房屋质量。由于现房销售将加大开发商的资金周转压力，会使得行业的洗牌加速。那种只赚不赔的时代会就此结束。只有能提供更高质量产品的企业，才有可能赢得未来。

不过，也有人不赞同这种直接取消商品房预售的改革思路。对海外房地产有深入研究的房地产专家蔡为民就认为，应该效仿欧美的商品房预售规定，在合同签署时，同意购房者按照房屋的施工进度支付购房款。

浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军认为，期房取消销售的可能性不大。因为这样会使供应量变小，老百姓更买不起房子。长期研究房地产政策，并为有关部门制定政策提供建议的上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，商品房预售政策，中央不会变化，上海也不会率先变化。克而瑞上海机构总经理李振宇则表示，这幅地块的现房销售规定，应该更多是为了提高门槛。