救楼市政策之我见

文/易宪容

救楼市政策之我见

文/易宪容

2014年以来，为了保住GDP的增长，许多地方政府推出了一系列的救房地产市场的政策，比如购买住房的税收优惠、地方政府对购买住房者的补贴、按揭贷款利率大幅下降、各种信贷及公积金优惠政策等，甚至于在上户口、小孩上学等方面动脑筋，只要把房子卖出去，救楼市的政策无所不用其极。

救楼市政策效果欠佳

而这些救房地产政策的核心，就是允许已经有了住房的人进入楼市。不论持有住房多少套，只要没有银行贷款或公积金贷款，或已经还清了银行贷款或公积金贷款，那么这些持有住房者进入市场购买住房，都可以享受各种信贷及公积金贷款优惠条件。比如这些购买住房者向银行再贷款购买住房，都可以享受第一套住房购买者所有的信贷优惠条件。有了这样的信贷优惠条件，再加上按揭贷款利率和公积金贷款利率连续下降，低到历史上最低水平，这岂能不吸引这些持有住房者涌入房地产市场？

可以说，这样的住房救市政策，终于吸引了更多的住房持有者进入房地产市场，从而让持续低迷的房地产市场从今年5月份开始好转。到7月份，无论是住房销售量还是房价都出现了转向的态势。尤其是一线城市更是比其他城市要好。但是，这只是与持续了一年多低迷的房地产市场相比，实际上国内房地产市场的情况并不是那样乐观。

因为，当前国内房地产市场，尽管整个形势有所好转，但总体上而言，只是一线城市的住房市场又出现了住房销售量及房价同时上涨的局面，而二线城市只是住房的销售量在增长，房价下跌趋势有所放缓，对三线以下的城市，在救市后住房市场仍然没有走出困境，房价下跌的趋势并没有改变。

楼市供应过剩难解决

为何政府出台这么多救房地产的优惠政策，但效果会如此不明显，特别是三线以下的城市问题越来越大？最为重要的问题是中国房地产市场供应严重过剩，这是谁也无法改变的事实，这个问题在二线以下的城市更是明显。

试想还在5年前国内城市居民住房的拥有率就达80%以上，经过这几年，城市居民住房拥有率更会上升。对于城市居民来说，基本上不存在居住的困难，只不过居住条件好坏及在哪个城市拥有住房而已。这就是为何二线以下城市的住房供应过剩严重的问题一直难以解决的根本所在。

二是从2015年开始，城市人口结构出现了一个重大的转折点，即2015年开始，城市年轻人口所占比例开始下降。再加上中国的独生子女政策，使得城市居民对住房的需求全面下降。对于许多城市居民来说，一个三口之家，基本居住问题早已经解决。再购买住房除非是好的投资机会，要让这些家庭进入住房市场并不容易。

三是地方政府一直在设想搞优质的城市化让农民进入城市来化解当前城市住房严重过剩的问题，但是经济发展好的地方，农民根本没有意愿进入城市了，因此在这些地方农村生活条件及收益水平可能比进入城市要好。比如广东的珠三角、长三角等地区，这些地方农民根本就没有意愿进入城市。而想进入城市的贫穷落后的边远地方农民，他们进入城市根本就没有能力购买现在城市价格水平的住房。这些农民潜在住房需求根本就无法释放出来。

第四也是最为重要的一点，就是这一轮的国内住房市场的调整，本来顺其市场使然，房价会逐渐地回归理性，特别是一线城市的房价更是如此。但是一系列的救房地产政策让这一轮的房地产市场调整突然中断，从而把国内房地产市场的价格只能顶在天花板上。在这种房价高企的情况下，不仅根本上无法把住房市场的消费需求释放出来，甚至于让能够进入住房市场的人越来越少，住房需求只能萎缩。

购房者存被套风险

别看近几个月来国内的住房市场销售有所好转，个人住房贷款及公积金贷款快速增长，但当前进入房地产市场的购买者基本上是持有一套以上住房还清了银行贷款的购买者。因为这些住房购买者不仅比其他想进入的购买者经济能力要强，而且随着近十几年住房的价格一直在单边上升，以他们的经历来看，在中国只要购买到住房，房价一定会上升，尤其是一线城市。所以，他们一看到相应的优惠条件纷纷地都进入市场，以便购买之后能够以更高的价格卖出。

但实际上，现在的这些住房救市政策正好是把这些购买住房者完全套死。因为当前的住房市场基本上是一个以投资为主导的市场，房价之高一般的住房消费者是无能力进入了。而这些住房投资者进入购买住房目的并不是为了解决居住条件，而是为了以更高的价格卖出。这就存在几个无法解决的问题，一是这些人的需求仍然十分有限，他们高价格购买之后有没有人再来接手是不确定的。二是这些人购买住房时都是利用金融杠杆，也就意味着他们基本上把自己处于较高的风险中。如果房价上涨，可能问题不大，但房价下跌，他们购买住房后所有的风险都会暴露出来。三是国内住房市场的严重过剩在当前的政策下是无法解决的问题。只要高房价，国内的住房过剩只会越来越严重，尤其是一线城市。在这样的情况下，当前不少进入的购买住房者就存在被套风险。

作者单位：（中国社科院金融研究所。本文仅代表个人观点）