浅谈如何加强居民小区消防设施、器材的维护管理

张志国，蹇兆刚

(1.福州市公安消防支队仓山大队 福建福州 350007;2.福州市公安消防支队 福建福州 350007)

近年来，随着城乡居民生活质量的普遍提高，居民的消防安全意识不断增强，小区消防设施的“健康”状况成了越来越多居民普遍关心的热点问题。笔者调取某地区近5年的火灾数据研究发现，住宅类火灾正呈现逐年上升的趋势，并逐渐成为该地区主要的致灾要素之一。根据对该地区居民小区的走访调研，笔者发现有近60%居民小区内的室内消火栓、消防管网、消防水泵、防火门以及火灾探测器等消防设施不同程度地存在着老化、破损、丢失、残缺、故障等问题，特别是2000年以前建设的小区此类现象更为严重。这无疑给小区居民的生命和财产安全埋下了火灾隐患。下面我们通过两个火灾案例来看看这些隐藏的火患带来的惨痛后果:

2014年7月，某花园小区一座号称“智能化防火”的高层住宅午夜失火，造成两人命丧火海。事发之后，死者家属认为，当晚起火后的烟雾足以让楼梯间的感烟探测器报警，如果物业人员第一时间赶来救援，家人或许还有生还希望。但是，探测器直至被烧焦都没有任何“动静”，所谓的火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统也几乎是“聋子的耳朵”。而据参加火场扑救的消防员回忆，当时原想打开楼道内的室内消火栓灭火，却发现管道内没水，贻误了最佳的灭火时机。

2015年2月，某居民小区12楼发生火灾，由于该楼的常闭式防火门被打开，造成了火势快速沿楼梯间向其他楼层蔓延，引发了整栋楼居民的恐慌，所幸火灾发生时恰巧是上班时间，才未造成人员伤亡。

透过这两个案例，大家已经充分感受到消防设施“瘫痪”带来的深度伤害，如何避免这些伤害呢，归根究底是要加强对小区消防设施、器材的维护和保养。笔者根据大量论证总结了当前小区消防设施维护不善存在的四个方面的症结:

1 先天条件不足

(1)小区的开发商、承建商为了节约建安成本，谋取最大利益，在工程施工上大做“文章”，有的小区甚至在交房若干年后出现了地表沉降，消防管网受挤压破裂。

(2)个别消防施工人员不顾被消防部门处罚的风险，擅自降低施工标准，在消防设施、管道的选材上偷工减料、“以次充好”。

2 物业管理不善

(1)普通消防器材的维护不到位。

有的物业对灭火器的正确维护缺乏认知，错误地认为灭火器是一次配置终身受用，致使许多灭火器污损严重、贮气压力不足、灭火药剂失效、罐体锈蚀、喷射软管老化等等。有的物业对室内消火栓不能够定期开启测试水压，对使用过的水带不能够晒干放置，导致许多水带粉化破裂。有的物业为了担心居民破坏消防设施，私自在室内消火栓上加贴封条或私自关闭水源，造成消防管网内无水。

(2)建筑消防设施的联动可靠性不强。

有的住宅小区交房后由于居民入住装修时间参差不齐，物业公司考虑装修期间粉尘较为严重，容易造成探测器误报或喷头误喷等意外发生，索性将自动消防设施的控制状态调整为手动状态或直接将部分设施移除以屏蔽点位。此外，在日常工作中，物业并没有按照相关要求对建筑消防设施进行巡检测试，导致有些器材、设施因长期不用而损坏。

(3)保安人员素质不高。

大多数物业公司由于资金紧，员工数量少，在分配安全任务时，往往重视防盗大于防火，一名人员身兼数职的现象比比皆是，特别是某些消控室人员不能保证24小时专人持证上岗。其次，保安人员对建筑消防设施了解比较粗浅，对自动设备监测出的火警信号处理迟缓，习惯凭经验办事，随意处置。个别小区甚至对反馈到消控室的火警信号采取直接复位、消音等措施，根本不去现场查看确认火情。

3 人为破坏严重

有的居民对小区的消防设施、器材不爱护，甚至还出现偷盗现象，造成诸如室内消火栓、灭火器的缺失和损坏;有的居民出于好奇或酒后闹事，错按控制按钮，造成水泵启动，管网因承压过大而爆裂;有的居民为了进出方便或是采光通风，直接将楼梯间的防火门用砖头卡住或用绳子绑住，更有甚者还将闭门器拆除。

4 资金筹措不足

物业在收缴物业费的时候没有将消防设施的维修经费考虑在内，导致维修资金短缺，于是对日常工作中一些浅而易见的消防设施隐患视而不见。有的甚至直到消防部门介入调查还不知悔改。

鉴于上述“病症”，笔者认为要做好住宅小区消防设施、器材的维护管理，可以从以下五个方面入手:

一是要宣传先行。在交房时，开发商要将公共消防设施维护列入购房协议内容，以《入住须知》、《告知书》等形式告知住户关于消防安全的相关要求，明确维护公共消防设施的义务和责任。在日常物业管理中，物业要定期开展消防安全宣传教育，充分利用小区内的公共宣传栏、板报、电子屏幕等宣传阵地有针对性地对居民开展消防常识教育。有条件的小区可在消防设施、器材的四周张贴生动易懂的动漫说明，以满足业主的好奇心，教会业主如何用好、维护好消防设施和器材。

二是要健全制度。严格按照“谁主管、谁负责”、“谁使用、谁负责”的原则来管理小区的消防设施和器材。一是明确责任，落实到人。有物业的小区必须明确物业经理是小区消防设施、器材维护管理的第一责任人;无物业小区可由临时业委会或所在社区的安全员负责小区消防设施、器材的维护。二是签订责任状。物业要与小区业主，物业经理要和安防人员签订责任状，共同落实好消防设施、器材的维护制度。无物业小区所在的镇街要与社区签订责任状，督促社区负责抓好小区的消防设施、器材的维护管理。三是奖罚分明。提请政府建立考评机制，每年年末对小区物业的消防设施、器材维护管理情况进行考核验收，对好的小区由政府划拨一定的经费进行奖励并进行推广，对投入不足和维护不力造成火灾多发的小区采取相应的处罚。

三是要抓好培训。维护管理人员不懂消防设施方面的专业技术，是导致维护保养效果差的一个主要原因。为此，消防部门要不断完善和健全消防安全培训教育制度。每年定期组织物业从业人员进行消防安全培训，经培训合格后颁发证书。同时，提请政府出台相关规定，明确今后物业公司在招收消防安保人员时必须持有相关证书方可录用。

四是要筹措资金。建议物业在收取物业费的时候统筹考虑消防设施、器材维护保养这一块的费用，以成立维修基金的模式，由业主委员会和物业共同管理、使用。对于物业资金确实困难或无物业小区，可以考虑由地方财政安排部分经费，小区业主出资部分经费，共同来负担小区消防设施、器材的维护管理。

五是建立机制。提请政府将小区消防安全管理列入政府消防安全目标责任状进行考评，从而撬动乡镇、街道等基层一线提高对此项工作的重视程度。

总而言之，消防设施、器材的管理与维护是一项长期而繁琐的工作，需要政府、物业和居民的共同经营，维护保养工作做得好，才能提高消防灭火系统的“战斗力”，为我们在灭火救援中争取更多宝贵的时间。

［1］廖海华.住宅小区消防安全问题及对策研究［J］.新余学院学报;2011年03期.

［2］GB50045－95(2005年版)，高层民用建筑设计防火规范［S］.

［3］GB50016－2014，建筑设计防火规范［S］.