城市综合体引领城市转型升级

周建华 林善浪 叶炜

(1.中海工业(上海长兴)有限公司 上海 201913;2.同济大学 上海 200092)

城市综合体作为一种新的城市空间形式，在城市文明史上无疑具有划时代的重要意义，它能够将宏大而紧凑的建筑空间、丰富而多样的消费内容、复杂而便捷的交通体系、密集而多元的社会阶层、深厚而迷人的城市文化融合为一体，进一步增强了城市的魅力。伴随城市化进程的快速推进，城市综合体已经成为各个城市建设的重要亮点，并对城市经济、社会、文化发展产生着重大作用。同样地，在城市综合体规划建设中，也存在着不可忽视的问题，需要进一步加以完善。

1 城市综合体要与城市发展阶段相适应

城市综合体(Urban Complex)是指在城市中的商业、办公、酒店、居住、餐饮、展览、交通、文娱、社交等各类功能复合、互相作用、互为价值链的高度集约的街区群体[1]。更多的文献将之称之为“HOPSCA”，即Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Parking(停车场)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议会展)、A-partment(公寓)，其核心功能为商务办公、商业零售、酒店公寓和住宅。城市综合体的规划理念和设计思想均来源于建筑综合体(Building Complex)。所谓建筑综合体，是“承载了两种或两种以上人类生活的三大主要功能。”[2]根据近年对这两个概念的使用情况，二者的内涵具有一定的差别。建筑综合体强调建筑功能与建筑形态相结合的、具有单个或多个功能的一组建筑群，而城市综合体强调具有多种功能的建筑群与城市空间有机的结合，突出多功能、集约开发的经济聚集。埃得蒙·N·培根在《城市设计》中指出，“城市建筑综合体的演进过程，强调了城市、建筑和市政设施的综合发展，成功地将城市环境、建筑空间和基础设施有机地结合在一起，使城市建筑向高空、地面、地下三向度空间发展，构成一个流动的、连续的空间体系。”[3]城市综合体的扩大形态，表现在一定的区域范围，通过多种不同功能建筑群体的相互作用，形成高度集约化的城市开放公共空间。

无论是城市综合体，还是建筑综合体，体现的是一种整体的城市设计观，是一个不同要素和功能整合的过程，强调整体大于部分之和，强调各种功能的互补与互利，强调城市与建筑的融合共生，强调土地利用与交通的结合，以便形成一组高效、宜人、整体的城市建筑群和功能融合体。城市综合体和建筑综合体产生和发展的基础是城市生活的相互关联性、不同功能之间的相互依赖性，及其对城市肌理的改善作用，有利于公共交通、公共设施和公共环境的集约利用、成本节约。

回顾城市综合体的发展历程，发现它是是工业化和城市化发展到一定阶段的产物，城市综合体的具体模式取决于城市发展水平、规模等级。具体表现在以下三个方面:

第一，城市综合体的发展水平取决于社会生产力水平。最早的建筑综合体可以上溯到古希腊的广场建筑和古罗马的公共浴场，如著名的有卡拉卡浴场和戴克利提乌姆浴场[1]。在巨大的圆屋顶下，浴场不仅设有游泳池、桑拿池和冷水池，浴场内还设有图书馆、健身房、花园和会议室，作为上层人物社交场所。我国最早的建筑综合体可以追溯到北宋开封的瓦子，它是坊市制打破以后买卖市场、酒楼茶馆和“娱戏之地”的综合场所[4]。古代这些建筑综合体，主要特征是不同功能的建筑“叠合”，其作用是便于利用和聚合人气。工业革命以后，为适应快速发展的城镇化，并解决城市日益膨胀、交通混乱、城乡脱离、居住环境恶化等问题，城市规划设计强调功能分区，1933年《雅典宪章》提出居住、工作、游憩分区建设并通过交通网连接的原则。在这个功能分区的框架下，强调以居住为中心，配置商业等相关功能，主要特征是不同功能的建筑“整合”，其作用是不同功能之间的联系和互动，以集约利用土地，提高居民生活的便利性。欧洲商业拱廊将购物、餐饮、娱乐等不同功能混合，是这个阶段建筑综合体的典型。同时，把不同商业功能的建筑集聚在一起，也是这个阶段的典型特征，如纽约洛克菲勒中心等。《雅典宪章》提倡的功能分区，造成职住分离、城市活力丧失。1977年《马丘比丘宪章》认为，功能分区“没有考虑城市居民的人与人之间关系，结果使城市患了贫血症，在那些城市里建筑物成了孤立的单元，否认了人类的活动要求流动的、连续的空间这一事实。”[5]认为，居民之间相互作用与交往是城市存在的基本根据，要把分隔的各个功能分区重新有机地统一起来，突出它们之间的相互依赖性和关联性，各个区域的个性和特性取决于城市的体型结构和社会特征。20世纪80年代以来，新一代建筑综合体陆续诞生，不仅突出不同功能建筑之间的有机联系，更突出建筑综合体与整个城市的“融合”。法国巴黎的拉德芳斯就是典型案例，将工作、居住、休闲三者融合，不仅是商务、商业集聚区，也是宜居区域，85%的员工依靠公交上下班。不少学者把拉德芳斯作为城市综合体的发源地。实际上，从“叠合”到“整合”，再到“融合”，反映了社会生产力发展的不同阶段，城市综合体是现代城市发展背景下建筑综合体的升级与城市空间的延续。

第二，城市综合体的建筑体量取决于各个城市的综合经济实力。根据国内外71个典型城市综合体的统计分析，国际一线城市的城市综合体建筑体量最大，其次是国内一二线城市。根据网络搜索，城市综合体或建筑综合体出现的频率，也是国际一线城市最高，其次是国内一二线城市。也就是说，城市经济实力越大，城市综合体的建筑体量也越大，出现的频率越高。

第三，城市综合体的业态取决于城市规模等级。在国际一线城市综合体中，商务办公的比例为达44%，商业零售、酒店公寓和住宅分别为23%、21%、12%。在国内一线城市综合体中，商务办公、商业零售、酒店公寓和住宅的比例分别为34%、26%、16%、24%。在国内二线城市综合体中，商务办公、商业零售、酒店公寓和住宅的比例分别为26%、29%、12%、33%。在国内三线城市综合体中，商务办公、商业零售、酒店公寓和住宅的比例分别为20%、34%、12%、34%[6]。可见，随着城市等级规模的提升，商务办公、酒店公寓的业态比例也随着提高，而商业零售、住宅的比例相应下降。

2 城市综合体引领城市转型升级

目前，福建省正进入一个新的发展阶段，处于转型升级的关键阶段。2014年，福建省人均GDP达到63472元，按汇率法计算达到10333美元，按购买力平均法计算达到30107国际元。根据世界银行的标准，人均国民收入在3976至12275美元之间为中高收入经济体，12276美元以上为高收入经济体。预计“十三五”期间，福建省将迈入高收入经济体。如果根据美国哈佛大学教授钱纳里对工业化进程与经济增长的时段划分标准，人均GDP5344-10019美元为工业化后期，人均10019-16031美元为经济发达初期。那么，福建省正处于工业化后期，正迈进经济发达初期阶段。经济结构随着人均国民收入增长而发生结构转变，今后一个时期，福建经济增长将由以主要依靠投资驱动逐步转向主要依靠创新驱动，工业结构将由劳动密集型、初加工制造业为主向资本-技术密集型的高加工度化为主转变，服务业地位将进一步提高。

城市化与工业化相辅相成，工业化带动城市化，城市化促进工业化。随着福建省工业化的快速发展，城市化也得到了迅速发展。2014年城镇化率61.8%，美国城市地理学家诺瑟姆((Ray.M.Northam))把城镇化过程分成三个阶段，即初期发展缓慢阶段(小于30%)、中期加速阶段(30-70%)、后期缓慢停滞阶段(大于30%)，呈现“S”型。福建省正处于城市化加速阶段，今后10年将进入城镇化的后期阶段。这意味着今后10年是福建省城市化发展的关键阶段，城镇结构也将发生重大变革，许多中等城市变成大城市，小城镇变成中等城市。

福建省城市化的转型升级，首先是城市功能的转型升级。对具有带动区域发展的城市而言，其功能体现在作为区域经济中心和文化中心的功能，以及为促进商品、资金、人才、知识信息等生产要素集聚和辐射的综合服务功能。同时，随着福建省工业化向高收入经济体迈进，社会结构也正在从生产社会向消费社会转型，带来了新的消费观念和消费行为，对生态环境、文化创意、健康休闲、品位奢华、个性魅力等提出了新的要求，将对城市建设提出新要求。这就要求区域中心城市发挥城市客厅作用，提升商贸功能、休闲功能、服务功能、接待功能和人居功能，成为城市形象展示平台、高端商贸发展平台、金融资本集聚平台和文化价值体验平台。

近年来，福州、厦门、泉州等地的城市综合体如雨后春笋般地发展起来。福州已建成和在建的城市综合体超过30个，未来两年内福州市区上市的城市综合体项目将超过27个。在其中，规模大的总建筑面积近70万平方米，规模小的也有20万平方米。2006-2012年厦门城市综合体已出让总建筑面积达957万平米，2016年前后厦门将有21个城市综合体建成投用，未来五年内厦门综合体总量将突破1千万平方米。近年，城市综合体以“千军万马”姿态进驻泉州，漳州、莆田、宁德、南平、三明、龙岩也不甘落后，不少县级市和县城也兴起城市综合体。

城市综合体是新城市主义的实践形式之一。对福建省大中城市而言，城市综合体的发展，对提升城市功能具有重要作用，促进老城区转型升级、新城区集聚人气。首先，城市综合体有助于克服城市现代主义过分强调功能区隔和单功能建设引起的交通拥挤、功能碎片化等“城市病”，突出居住、就业、商业、购物、办公、文化娱乐、休闲、公共设施的平衡协调，人口和就业岗位的平衡协调，城市与生态的平衡协调。其次，城市综合体有助于重新构造城市功能，通过商贸中心、写字楼和高端住宅等功能的组合，引入新功能，创造新环境，形成若干个高端功能区，集聚人气和财气，辐射周边乃至更大区域的发展。再次，城市综合体有助于加快新城区建设。城市综合体能够吸引大量的人流及商业集聚，提供大量的就业空间，加快完善周边基础设施，改善区域形象，树立城市新地标，在充分实现自身价值的同时，带动了区域土地和产业价值的提升。

但是，福建省各地城市综合体在发展过程中，也存在不容忽视的问题。第一，部分地区的城市综合体蜂拥而上，阶段性过剩。一部分因招商难而不断延迟开业，一部分客流越来越少，还有一部分处于亏损被收购状态。主力店是城市综合体运营的关键，而以商业为主力店的综合体受电商、经济下行等的影响，客源不足，面临重复建设和过剩的风险。第二，缺乏高品质的城市综合体。与国外的城市综合体相比，部分地区的城市综合体建设追求短期效益，前期规划仓促，开发周期短，后期运营管理水平滞后，在软性环境方面缺少人性化的文化内涵，与周边城市缺少互动，降低了城市综合体所具有的综合经济价值，降低了价值升值空间。第三，缺乏成熟的配套环境。作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。目前，相关的制度、法规及运营管理不尽完善，经济环境和金融环境尚欠成熟，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面支持，制约了城市综合体的良性发展。第四，部分地区服务业的发展能级不高。城市综合体是以相对发达的城市和现代服务业为基础。部分地区现代服务业发展水平不高，尤其是部分地区处于工业化和城市化加速发展阶段，是以出口和基础设施投资来拉动的，导致高水平的投资率和低水平的消费率，对城市综合体的支撑不足。

3 城市综合体开发要因城而异

城市综合体开发是一项系统工程，涉及诸多方面，需要与周边城市环境良好衔接，需要金融环境的支持，需要精通房地产、金融、商业的复合型人才等。如果对市场供需关系缺乏准确的专业判断，就会造成资源闲置、投资失败。因此，对开发商而言，详尽的调研，审慎的决策，有效的定位，对城市综合体成功开发至关重要。

第一，以市场细分为根本。不管什么物业，归根到底要以有效需求为支撑。福建省城市规模多数比较小，厦门辖区常住人口381万人，福州市辖区306万人，其余城市辖区人口规模都不大，莆田200万人，泉州152万人，而三明、南平、宁德不足50万人。对厦门、福州而言，其对物业需求结构和规模不同于北上广一线城市，莆田、泉州、漳州等城市对物业需求结构和规模也不同于厦门、福州，城市综合体不能一哄而上。这就要求不同的城市综合体开发商准确地评估城市的发展阶段、项目位置、竞争项目等，深入研究潜在的消费层，针对细分市场的客户需求，有效定位才使项目在同类产品中脱颖而出。不同的城市综合体项目定位，一是要有差异化，二是要有特色。

第二，以交通导向转变为基础。城市综合体面对更大的人流，天然地对交通条件和设施具有更高要求。交通导向是城市综合体发展的基础，决定了城市综合体的布局。城市综合体对外交通通达性很高，对内部交通要求也很高，上下左右、楼上楼下的动线要组织好，停车场要合理规划。近十几年来，厦门、福州城市交通发展比较快，城市框架拉的比较大，有利于城市综合体的发展和布局。三明、南平、宁德等城市的城市交通设施相对滞后，城市综合体的发展要量力而行。

第三，以城市规划和开发为前提。在城市新区中开发综合体，面临着更大困难，因为城市新区要集聚人气本身需要一个过程，一般需要10年时间才能成为新的人气集聚区域。同时，新城区开发速度又是与城镇化进程相关联的，是随着城镇化逐步推进、农村人口和周边城镇人口的逐步汇集、老城区人口的逐步疏解而逐步推进的。这就要求城市综合体开发要与城市新城区开发时序和步调互相协调，如果在一段时间内过分集中上马，容易形成阶段性供给过剩。例如，福州2014年新开盘的城市综合体就有6个，规模大的总建筑面积近70万平方米，规模小的也有20万平方米，一些城市综合体不得不再三推迟开盘，开盘后也面临招商困难的问题。城市综合体不仅要与新城区开发时序配合，更重要的是与新城市功能定位相协调。

第四，与新兴服务业发展互动。最近十几年，福建省服务业结构发生很大变化，交通物流、批发零售等传统服务在 GDP中的占比大幅度下降，前者由2001年最高的27.5%下降到2014年的13.9%，后者由2000年最高的27.0%下降到2014年的20.6%。可以说，福建省服务业正在进入一个新的发展期，新兴服务业正在成为新的竞争高地，由关联性强、不同功能业态在小范围内集聚而成的城市综合体，正是与之相匹配的新空间。在福建省各种新兴服务业中，休闲旅游无疑是潜能很大的一个产业。福建省不仅具有发展文化旅游的优势，也具有发展生态休闲的优势，又具有比邻台湾的区位优势。发展与休闲旅游相关联的服务业是一篇大文章，主题酒店、旅游商业、度假地产等都为城市综合体开发提供很好的选择。福建省各地多数城市综合体的主力店集中选择大型百货、超市、快时尚品牌店等，但百货、超市受电商的冲击而不断压缩规模，万达百货大规模关闭百货门店就是一个例子。因此，城市综合体业态的转型十分重要。

第五，与城市特色塑造相结合。赏心悦目的外观和巨无霸的空间，这是城市综合体的建筑特征。城市综合体由于强大的开发能力，必然对城市景观产生强大的冲击。这就要求城市综合体建设应与城市特色的规划建设相融合。福建省自然和人文资源条件优越，城市综合体的建设应以资源和景观保护为前提，与城市特色互相融合。除了自然生态，还要注意人文生态，要体现区域独特文化。有些城市综合体的建筑形态和立面设计，简单模仿欧美国家的建筑，与城市周边建筑、城市文化不协调，不是给城市加分，反而减分。城市综合体要真正成为城市的名片，成为城市的亮点，其形象很重要，外表、立面要与周边的自然景观、人文景观相协调，让人流连忘返。

第六，与市场开发策划相匹配。城市综合体在很大程度上是全新的地产开发模式，传统的城市规划较难适应。如何实现多种产业链的联动，达到投资利润最大化，是市场开发策划和房产开发商的普遍追求，但高投入带来的市场风险又普遍存在的。根据国内经验，中等城市对于酒店、办公楼、餐饮娱乐需求规模有限，多样性物业类型并不能吸引足够的消费群，商业和住宅往往是业态组合中比例最大的。但是，按照二三线城市人均商业面积一般不超过1.2平方米的经验，城市综合体的商业比例也不可能很大，而住宅的比例可能很大。就是商业和住宅，也要避免同质化，不要每个综合体卖一样的东西和一样的组合。在业态组合中，业态布局也是十分重要的，综合体有写字楼、商场、娱乐、电影院和住宅等，互相之间要协调，而不要互相干扰。目前，对城市综合体的开发，福建省各地城市建设主管部门普遍缺乏宏观上的调控和规划布局，也缺乏相应的规范和标准。因此，制定城市综合体相关规划、设计规范，显得十分迫切。

[1]龙固新.大型都市综合体开发研究与实践(第二版)[M].南京:东南大学出版社，2011:1-2.

[2]Zeidler E H.Multi-use architecture in the urban context[M].Van Nostrand Reinhold Company，1985:9.

[3]培根等.城市设计[M].背景:中国建筑工业出版社，2004:232.

[4]虞云国.细说宋朝[M].上海:上海人民出版社，2002:568-569.

[5]陈占祥.马丘比丘宪章[J].城市规划研究，1979(6):1-14.

[6]黄杉，武前波等.国内外城市综合体的发展特征与类型模式[J].经济地理，2013(4):1-8.