房地产项目景观成本规划与效果控制探讨

2015-04-17邓春丹

绿色科技 2015年9期

邓春丹

(联发集团，福建厦门361000)

1 引言

房地产行业在经过了最近10年的高速发展后，竞争日趋激烈，成本日趋透明，追求最佳的性价比是我们每一个专业人员所需要面临的问题，所以如何在满足楼盘环境营造需要的同时节约成本，就成为各房地产开发商最关心的问题。当前的经济形势下，如何更好地做好景观成本规划与效果控制，这是一个非常重要的问题，也是房地产景观设计师重要的责任之一。本文将从“多个维度”进行分析，探讨房地产景观设计师应如何做到效果与成本的平衡。

2 站在客户景观品质关注点

在设计过程中，要做好产品，首先应站在客户的角度想问题，关注客户景观品质关注点(表1)[1]，以客户需求为导向进行成本分布，做到将好钢用在“刀刃”上。

表1 不同置业类型客户景观品质关注点列表

3 理清景观成本构成

明确景观与其他专业交接处工作界面，不仅可以避免出现工程施工中三不管的地方，更重要的在于理清成本构成。当前在谈到某项目的景观单方成本的时候，往往没有弄清楚这个景观成本中包含哪些内容、不含哪些内容。只有在景观成本界面清晰的基础上，才能谈得上目标成本的控制，特别是对于地块小的项目，几万或几十万的成本波动都会导致单方成本的显著变化。如南宁尚筑景观单方成本350元/m2，景观面积36000m2，地下室顶板排水过滤层成本113.4万，南宁将此部分成本计入景观成本，反映到单方成本就是31.5元/m2，仅仅排水过滤层一项就占到9%，导致后期实施单方成本318.5元/m2，较大影响景观效果。建议景观成本构成参照表2。

4 成本规划及效果控制方法

4.1 设计阶段

(1)方案阶段不均衡使用景观成本。按区域分主次针对性设计，对场地做造价区域划分，明确造价等级，重点区域重点打造，其余区域简化处理，庭院组团考虑均好性。漳州君悦华庭景观单方成本为350元/m2，下图为此项目成本价值分配图(图1)，这样成本分布，能将客户关注点的部位重点打造，体现项目亮点。

图1 项目成本价值分配

(2)控制硬景与软景的面积比例。景观硬景单方成本较高，若硬景面积过大，将导致整体景观单方成本过高，所以应控制硬景与软景的面积比例。联发软硬景指导原则软硬景比例(不含商业街及架空层)约为7∶3;若景观面积(不含商业街和架空层)≤2万 m2，硬景比例比可适当提高，但不超过40%。漳州欣悦华庭软景∶硬景=6∶4，符合集团审核指标。

表2 景观工程目标成本构成(试行版)

(3)控制硬景中石材的用量、品种、厚度、设计尺寸、铺贴方式及面层处理形式:在设计时，主入口、主要景观节点及建筑单元入口采用石材，其余区域以洗米石、透水砖、烧结砖等为主，达到控制石材面积的目的;选择普通质地的石材，且尽量利用项目当地石材;控制石材厚度，因为石材厚度50mm与厚度30mm价格差一倍，因此在满足功能要求的情况下，尽量选择适当厚度的石材，如人行道20～25mm，消防车道30mm，商业街车行道40mm。

(4)控制景观立面材料。根据产品定位和设计需求进行景观立面材料的控制，比如首改项目岗亭、小区围墙、景观亭和廊架的立柱、地下车库侧墙等采用真石漆取代石材，但注意真石漆与地面交接处碰水容易脱落，应考虑石材踢脚线的处理。

(5)优化硬景结构层做法。在达到质量最低标准的基础上，减少看不到的无效成本。小区内消防车道混凝土基层200mm厚;车行道混凝土基层150mm;人行道混凝土基层100mm厚。

(6)控制软景中乔木的量，尤其大乔木的量，同时增加视线高度植物绿量。据以往项目统计，乔木成本约占软景成本比重的60%左右，尤其是大乔木的成本占比，所以控制乔木的量至关重要。控制乔木的量，首改盘3～4株/100m2软景面积，特别是控制大乔木的量，大乔(胸径≥20cm):中乔(15cm≤胸径＜20cm):小乔(8cm≤胸径＜15cm)=1∶2∶7，施工图中应认真核对。如:漳州欣悦华庭项目软景面积16000m2(不含商业街)，根据首改盘景观指标统计出乔木量应控制在480～640株，大乔48～64株，项目设计时，大乔实际设计量为63株(图2)，符合首改盘景观指标。据研究，人的最佳视角区在1～3m，在这个视觉范围内增加植物绿量，效果最好，所以在设计时，可通过种植常绿大灌木如石楠、杨梅等来实现。

图2 漳州欣悦华庭项目

(7)把握苗木价格的突跳点。设计时，应关注苗木的规格，有些苗木规格跨度几公分，价格相差较大，直接影响后期景观成本(表3)。

表3 苗木价格突跳点分析

(8)控制地被面积、增加草坪面积。草坪单方成本约为30～50元/m2，是所有景观分项中最低的。同时设计合理的草坪空间互动参与性更强，增加草坪的面积是降低成本最为有效的手段。

4.2 实施阶段

(1)施工单位选择。对施工单位的报价加大审核力度，合理定价，建议采用招投标方式确定施工单位。房地产开发商要善于选择质优价廉(合理低价)的施工单位。近几年，一些品牌房地产企业，通过确定长期战略合作伙伴的模式来降低成本，不失为一种好方法。

(2)与其他专业的早期协调、沟通，避免不必要成本增加。工作界面理清，各专业间交叉作业事先有序计划，合理组织施工顺序，尽量减少不必要的设计变更。

(3)乔木采用甲指乙供或甲供的原则。联发以前项目苗木多都采用乙供的方式，实施后效果一般且成本偏高，现多采用甲指乙供或乔木甲供的形式，实施后效果有明显提升且成本降低。①苗木采购时，带上施工单位的报价单，保证设计效果和总价平衡的情况下，可根据苗圃质量情况，对形态、观赏性类似的苗木品种、规格做适当调整，不局限于图纸。②苗木采购时，懂得苗木的分级控制，将苗木分为一级、二级、三级、不合格(图3)，因为不同级别的苗木差价较大，采用分级控制，在保证效果同时节约成本。首改项目基本以二级为主;三级少量运用，运用时，建议采用拼种手法;重点区域用一级乔木点缀;不合格乔木严禁使用。

图3 苗木分级

5 控成本与保效果的建议

5.1 景观标准化的建立与运用

当前多数房地产开发商的项目分布全国多个城市，在不同地区由不同开发团队进行项目开发，要控制好各项目的景观品质，且景观单方成本也能在可控范围是一件不易的事情。所以，建议建立景观标准化系统，形成设计流程、集团设计导则、景观空间模块、硬景及软景模块、景观配套、景观工艺等标准化，以达到直接复制节约时间和保证效果的目的。在这里，拿联发的标准化抛砖引玉一下。

(1)集团设计导则(表4)，通过联发以往项目的成功经验和借鉴其他优秀开发商的相关数据，整理出一系列景观指标和设计导则，为后期景观方案把控提供参考数据。

(2)硬景模块。对各种风格的景观构筑物分类进行标准化模块梳理，如大门、景观亭、小区围墙等;对广场及园路铺装样式、消防车道等进行标准模块化梳理[2]。硬景模块整理，可复制的意义较大，硬景模块详见图4。

表4 集团设计导则

图4 硬景模块

图5 苗木模块

(3)软景模块。综合景观绿化效果及各区域公司当地苗木市场情况，考虑成本因素选择合适的品种和规格作绿化苗木标准化设计，并整理出各区域常用的乔木，并标明乔木的建议规格和当年的市场价格，方便集团的苗木采购，且较好控制效果和成本。软景标准化包括不同区域适宜的绿化苗木品种及规格、不同空间软景植物配置标准化等[2]，苗木模块详见图5。