分析房地产开发项目工程造价控制

任颖春　王斐

（户县房地产开发公司陕西户县　710300）

分析房地产开发项目工程造价控制

任颖春王斐

（户县房地产开发公司陕西户县710300）

本文主要分析了房地产开发项目工程造价控制，通过项目决策、项目设计和项目招投标的工程造价控制，深入了解开发项目建设中的注意事项和重要信息，从而降低开发项目的造价和成本，提高项目的综合竞争力和经济效益。

房地产；开发项目；工程造价控制

房地产开发项目的工程造价控制，在整体施工中具有重要意义。通过资料显示，在项目决策和设计阶段，工程造价能够发挥最大的作用。所以为了有效控制开发项目的工程造价，应从项目的决策阶段和设计阶段着手，更好对项目招标和实施阶段的工程造价进行分析，从而采用更好的解决措施。

1　项目决策阶段的工程造价控制

1.1制定可行性研究报告

在房地产开发项目的决策阶段，选用不同的技术手段和决策方法都会影响工程造价，尤其在选择标准水平和建设地点时，所以相关人员需要运用有效的控制措施，制定有效的调查和开发项目的基础，在此基础上进行投资估算，制定可行性研究报告。通过相关资料显示，可行性研究报告是进行项目决策的重要条件，也是开发项目的各阶段的工作基础。相关人员应做好市场调研，明确开发项目的消费群体，研究综合效益情况。相关人员应从投入产出入手，处理好经济上的问题，符合所在地方的规划要求。相关人员应保证可行性研究的规范和标准，并使其科学、真实。

1.2制定投资估算

在房地产开发建设前期，投资估算具有重要的作用，能够作为研究开发项目是否具有经济效益的重要手段，在项目决策中具有较大影响。设计人员应将设计理念融入到工程规模和开发项目中。工程内容和费用能够保证估算质量更加合理，设计人员应仔细比较施工工艺，并保证其在技术和经济上合理。相关人员要想控制工程造价，需要从选择建设方案开始，严格遵守工程造价的管理要求，并时刻关注开发项目中的各种动态信息变化情况，这个过程是整个房地产开发项目进行投资估算的重要内容，相关人员应做好这份工作，保证项目的实施的基础。

2　项目设计阶段的工程造价控制

开发项目设计阶段是房地产进行全面规划和实施具体意图的过程，这个阶段是工程建设的灵魂，在整个开发项目中有着重要意义，能够有效控制工程造价。

房地产开发项目在进行开发决策时，应在设计阶段做好建筑设计，这项工作是房地产开发中的关键技术，是控制工程造价的重要手段。相关人员应明确建筑设计的具体要求，找准建筑施工的相关标准，合理安排建筑项目的结构和形式。设计人员在进行设计中，应充分体现安全、经济和美观的原则，并在实际施工中，满足客户的不同需求。一些开发项目为了增加建筑买点，常常忽视经济成本，肆意增加艺术结构，导致工程造价上涨。相关人员应重视传统观念，认真分析建筑设计和工程造价之间的关系，合理协调和规划，使开发项目的工程造价得到有效控制。

2.1应用限额设计

在开发项目中，如果设计方案完好，不仅能够显示出美观的建筑外形，还能凸显出有利的经济效益。设计单位应以此为指标，进行设计。设计师应精通各个项目的基本造价，运用合理、优化的方案，定期进行方案评比。这种做法能够更好的体现出设计优异的方案，提高开发项目建设的整体水平。应用限额设计，能够对经济责任制进行完善，在设计合同中，应标明设计单位的责任，其目的是突破限额。在开发项目的设计阶段，设计人员应做好投资控制，并合理分化投资限额的控制目标，指派专业人员处理，这种方法可以让设计人员认识到自己的优缺点。如果设计人员的设计方案出现超额投资，那么设计人员必须进行无偿修改、重新设计。房地产开发项目的各个部门应与设计部门积极配合，创造出更加优秀的设计方案。

2.2优化设计方案

从相关资料显示，设计费用只占工程总投资的1～2%，但是它对工程造价的影响却很大。所以要想有效控制工程造价情况，应做好工程设计阶段的造价控制。相关人员必须改变重视施工、忽视设计的观念，在项目设计阶段，控制好工程费用。在建设单位审查设计单位的设计方案时，应重视优化设计方案，积极使用先进的技术方案、材料和工艺，使工程造价得到有效控制。

2.3控制技术和施工图设计的造价

相关人员进行设计方案招标后，应关注施工图和施工技术。在房地产项目中，控制开发项目的工程造价就是要防止方案中标后，相关单位的施工图在设计和应用上，缺少经营，从而导致相关人员乱用设计材料，使用面积也不够规范，使得工程造价失去控制，投资不规范。相关人员在进行项目设计中，采用限额设计的方式，加强这一阶段的监督和管理，以免造成资源浪费。限额设计必须遵守可行性研究报告的有关内容进行设计，通过其总估算对技术和施工图设计进行控制。

工作人员必须要保证建筑项目结构设计的合理性。在桩柱、柱网等部件补助布置中，要充分发挥其功能，并使其在建筑分隔符上得到有效应用。选用合适的材料及设备，也是控制项目工程造价的有效手段。单位建筑过程中，必须要选择满足工程条件的设备及材料。如果相关人员选用重量较轻的新型的建筑材料，比如比较常见的10cm空心石膏砌块，工程墙体的整体容量是700kg/m3，这种情况下，总载荷就会明显减少。减少梁、柱、配筋，能够适当降低荷载，减少混凝土的用量，节约资源。这种形式能够有效减少工程上部基础造价。工作人员要在满足工程使用基础上来比较设备与原材料的造价。

3　项目招投标及实施阶段的工程造价控制

工程项目在招标以及投标过程中会涉及到许多因素，并且这些因素会影响到建筑的最终形态。因为工程量比较大且工程所涉及的范围较广，所以影响因素也比较多。建筑工程属于施工周期长、施工使用材料种类多的工程类型，所以材料的价格会随着时间的变化而产生波动。为了保证工程的最终质量与工程造价的可接受性，必须要对投资效益进行控制，在工程的招投标阶段加强项目建设与管理。

3.1明确中标单位、选择合理的施工方案

相关人员应必须要从市场的角度来选择竞标方式，施工方在选择单位的时候，要从其信誉度、工作能力等多方面入手，选择工程项目的合作伙伴。在合作伙伴确定之后，以项目合同的方式确定彼此之间的关系。对于已经中标的施工单位，需要对其施工能力与设计方案进行二次复查，保证二者可以满足工程的基本需求。在保证项目安全性与质量的基础之上，选择最经济实惠的施工方案来施工，进而降低工程成本，提升投资控制力度。

3.2控制现场变革，审核工程造价

工程设计都是按照最理想情况来设计的，但是在施工过程中难免会遇到各种意外情况，这种时候就需要对工程设计进行更改，以保证施工现场的需求。为了防止施工设计中出现遗漏，相关人员除了要严格审核施工图纸，还要消除甲乙双方，以及图纸当中是否存在漏洞。工作人员如果确定要对设计进行更改，则需要在最短时间内提出更改方案，因为越早更改给工程带来的损失就会小。将设计更改工作控制在工程施工的初期是最为理想的。部分工程因为设计与施工的双重影响，需要进行大量设计变更，那么则需要多拟定一些设计变更方案，对所有方案进行对比分析，选取其中最为实用的施工方案来控制工程造价。根据计划进度和现场施工进度，相关人员应详细分析有几率超出报价的部分，对超出部分的原因进行分析，从分析结果中归纳出调整措施以及修订措施，来动态的控制工程造价。

3.3选用工程量清单报价、制定合理的合同条款

对于工程的发包，相关单位应选用工程量清单报价者一传统模式将工程的成本市场化处理，不仅可以提升竞争意识，同时也可以从根本上降低工程施工成本。如果工程设计比较完善，那么可以选用单方造价包干的方式来招投标，通过限制材选材与价格范围的方式来减少施工以后变革和签证几率，以及工程成本。有关业主常聘请有经验的咨询公司，制定严谨的招标问价和合同文本，以防施工单位在上场后，以工期紧、场地面积为借口，进行各种索赔。

所以，房地产的相关部门在进行工程造价控制的过程中，应严格遵守相关程序，防止资源浪费，保证科学设计。设计人员不能随意增加内容，避免这种做法增加工程造价。在招投标和施工阶段，应合理选用施工方案，控制现场，以免出现突发事件。

4　结束语

本文主要对房地产开发项目工程造价控制进行分析，可以得出要想对开发项目的工程造价进行控制，可以采用科学的计价方案，在项目决策、设计和招投标阶段，合理的控制工程造价，充分利用工程建设中的重要信息，防止工程建设资金流失，通过多种渠道来减少工程施工成本，提升房地产项目的整体经济利益，进而提升企业的市场综合竞争能力。

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TU723.3

A

1673-0038（2015）03-0125-02

2015-1-6

任颖春（1984-），女，本科，主要从事工程管理工作。