关于房屋征收调查与对策的研究

2015-04-16李必健

建材与装饰 2015年1期

关键词：闽侯县房屋补偿

李必健

（闽侯县房地产管理所福建闽侯 350100）

关于房屋征收调查与对策的研究

李必健

（闽侯县房地产管理所福建闽侯 350100）

近年来，随着福州市大力构建闽江口金三角经济圈发展战略的实施，闽侯县城镇化建设步伐迅速，各类重点建设项目建设不断。随之带来了大量的土地房屋征迁。本文从房屋征收的现状谈起，以闽侯县房屋征收为中心，重点调查研究房屋征收过程中亟待解决的主要问题，分析房屋征收工作过程中问题产生的原因，细致提出了解决房屋征收的相应对策。

房屋征收；征收矛盾；对策研究

1 房屋征收的现状

近年来，为了把闽侯建设成为经济实力显著提升、创新能力有效增强、城乡面貌富有魅力、生态环境优美宜居、民生保障更加和谐的福州新市区，按照福州市城市发展总体规划和闽侯县委的统一部署，闽侯县政府组织相关部门对县城及各乡镇（街道）旧房棚屋区进行深入改造。同时，对落户闽侯县的省、市重点项目建设力度也不断加大，从而使闽侯县房屋征收的工作量不断加大，工作难度也不断增加。因房屋征收补偿安置引发的社会矛盾纠纷层出不穷，特别是贫困家庭面积少、人口多等问题，所引发家庭矛盾纠纷以及由家庭矛盾激化成为各种社会矛盾，引起纠纷和集体上访呈现逐年增加的趋势，成为影响社会安定稳定的一种隐患。

2003年以来闽侯县征地拆迁主要涉及到甘蔗、荆溪、上街、南屿、青口等乡（镇）街道。近几年，祥谦、南通、荆溪、竹歧、白沙、甘蔗等乡（镇）街道拆迁量逐步加大。据不完全统计，闽侯县被拆迁房屋建筑面积485万m2。

历年主要项目：福州大学城、青口汽车城、软件园、科技园、铁岭工业区、昙石山博物馆、福厦铁路、向莆铁路、浦上大桥、湾边大桥、乌龙江大道、闽江南港南岸防洪堤、防洪排涝工程、绕城高速，福永高速公路、医科大学附属第三医院、甘蔗旧城改造、竹岐316国道拓宽项目等。

目前正在征收的项目，海西高新技术产业园、荆溪、青口两个省级小城镇建设项目；白沙、南屿两个市级小城镇建设项目；上街大学城建设项目；南屿两园区建设项目；南通物流建设项目；京台高速建设项目；102.103电台扩征项目；大湖乡特高压变电站及配套项目；闽侯金水湖旅游综合体项目；福建八闽文化旅游综合体项目；闽侯县生活垃圾焚烧发电厂项目、福银高速公路闽侯鸿尾互通式立交工程项目、中科数据园项目、祥谦龙祥岛项目、福州地铁项目等。

2 房屋征收中的主要问题

房屋征收一方面能促进当地经济发展，而这些发展就必然面临重点项目建设的征收房屋与安置问题，另一方面只要一触及到房屋征收安置，就会带来房屋征收当事人之间的利益之争，引起大量的家庭以及社会矛盾，影响到社会稳定这一敏感问题。如何正确解决好这个新形势下的人民内部矛盾，在维护好人民群众合法权益的同时，促进城乡的发展和经济社会的进步，顺应中央关于构建社会主义和谐社会的目标要求，维护改革稳定发展的大局，已经成为一个需要正确对待、认真研究和努力破解的重点课题。

2.1 房屋征收规模问题

近几年来，随着城乡化进程的加快和城市改造力度的加大，闽侯县房屋征收进入快速发展阶段。2011年起，闽侯县房屋征收量继续呈现迅猛上升势头。由于房屋征收规模过大，被征收项目分散，部分乡（镇）街道安置房需求较多，而被征收户大多数为收入较低的家庭，导致租住用房需求猛增，与此比较，低价位租住用房供应明显不足，供需突出使得房屋征收矛盾更多。

2.2 房屋征收评估问题

房屋征收的核心是房屋征收补偿金额的多少，而征收评估是确定房屋征收补偿金额的重要依据，因此，房屋征收评估问题已经成为当前房屋征收纠纷问题的焦点。

2.2.1 估价方法问题

《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》）规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”《国有土地上房屋征收评估办法》明确提出：“被征收房屋估价可采用市场法、收益法、成本法、假设开发法。”考虑到闽侯县房屋征收量较大、且绝大部分均涉及集体土地房屋征收，在实践中，以国土部门牵头对闽侯县基准价格给予统一估价，并未根据城市房价变化及时调整，造成补偿价格与市场价格相差甚远。

2.2.2 估价机构缺乏独立性，相对依赖性比较强

有的估价机构缺乏估价市场案例，所搜集的案例申报价与实际交易价格相差甚远。还需房屋征收实施单位利用私人关系商相关职能部门单位给予提供，有的估价人员对自身估价结果产生疑虑，要求征收方给予提供建议性的结论。

2.3 《物权法》出台后的影响

《物权法》出台后，国内外许多专家学者对房屋征收持有各种不同的看法：①持发对观点，质疑征迁条例违宪，质疑与《物权法》抵触；②持支持观点，认为总体是好的，依法、依规征迁，相关法律法规、制度逐步健全后，征迁矛盾纠纷、信访数量也会逐年下降。

2.4 历史遗留问题

2.4.1 未批建房现象突出

①由于历史原因，过去村（镇）街道对村民建房行为规范滞后，管理不完善，村民群众不经审批自建自搭房屋现象很普遍，特别闽侯县是处于城乡结合部，部分群众受利益驱动依靠地理优势，未经批准自行搭建房屋。②在村（镇）街道进行宅基地调查登记后，一些村民住户翻建的房屋，虽然按规定办理了审批手续，但在翻建时多建的情况较多，一旦房屋建成被发现，村（镇）一般采取罚款处理了事，致使带证（建房证件）多建现象比较普遍。

2.4.2 合法性质难辨别

对被征收村民住户的房屋，辨别其合法和违章性质的界限书证依据不全，有的仅有80年代由村、宅基地调查登记表的记载。有的村已多年来未批准村民翻建房屋，使有的村民住户与其他住户相比，房屋面积相对偏少，造成心理上不平衡。

2.4.3 纠纷呈现不同层面

不同年龄群体的村民对房屋被征收的认识和态度不同，一般来说，青年群体对房屋征收尚能接受，这些青年希望房屋征收后住进单元或成套住宅内，改善居住环境，提高环境质量；而老年群体中，不支持房屋征收占的比重较大，反对单元住宅安置，要求安置低层有天有地的独立安置房。现有房屋被征收，出租房屋的财源没有了，不少人对房屋征收持反对态度，抵触情绪较大。

2.4.4 遗留问题产生信访

部分历年征地拆迁遗留问题一直是群众上访和引发不稳定的突出问题。如：前期征迁建房审批、发证未得以彻底解决。

2.5 房屋征收使隐藏矛盾暴露

房屋征收难的另一个重要原因在于其实施的复杂性，平时隐藏的矛盾随着房屋征收都会暴露出来，比如土地房屋权属纠纷、住房困难、家庭纠纷、违法违章建筑及抢种、抢栽要求补偿等。

2.6 房屋征收中政府相关部门分工不明确

房屋征收工作中，政府各相关部门分工不明确，绝大部分项目征地审批手续无法及时到位，使得房屋征收实施单位无法在计划期限内解决房屋征收工作，影响重点项目建设进程。同时，易导致与被征收人不必要的误会，引发纠纷。

2.7 安置房建设速度慢

由于前期部分项目拆迁面积大，时间短，安置房前期报建手续及建设周期长，造成了拆迁户无法按期回迁。大面积的征迁造成了被征迁户自行过渡困难。

2.8 征地拆迁中赔偿不公所引发的纠纷

房屋征收过程中，被征收户处于较为弱势的一方。征收方难免会忽视部分被征收户的某些补偿要求及附加条款，引发不公补偿的产生。后期未及时协商，导致被征收户做出过激行为来拖延房屋征收工作，甚至引发社会强度关注。

2.9 违法建设及拆迁抢建成为依法拆迁的一大阻碍

根据相关法律、法规及文件规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。在征地拆迁项目实施过程中，有产权证的房屋补偿问题，拆迁当事人可依据方案或评估来解决，但被征收人对违章建筑和后期拆迁抢建的违法建筑也提出了补偿，标准很高，有的项目甚至为了加快征地拆迁进度通过适当（按比例）补偿造成了愈演愈烈的抢建现象，使得征地拆迁难上加难。

3 房屋征收工作过程中问题矛盾的原因分析

3.1 集体土地征收房屋补偿法律、法规缺位

我国现对国有土地上房屋征收与补偿有明确的法律规定，但对集体土地上房屋征收，由于情况复杂，我国目前还没有制定和颁发专门的法规，土地管理法只规定了征用集体土地的相关流程，而对征地过程中的房屋征收操作办法及相应的补偿标准并无具体规定，因此对征地拆迁问题的解决，缺少相应的法律、法规依据。

3.2 集体土地征收房屋补偿安置相关制度不明确

现今我国对集体土地征收房屋补偿安置的具体规定不是很明确。致使补偿落差较大，被征收方不明确自己应得的补偿具体价值，以及征收方对补偿的价值没有达到被补偿方的期望值，以至于彼此双方在进行协调时，容易发生误解，从而引发矛盾。

3.3 房屋征迁的不公赔偿

由于部分被征收人现今处于家庭收入低，生活压力大，社会地位低。而征收方往往社交面较广，在进行房屋征收工作时会动用部分社交资源，来推动自己工作进度。这方面便致使被征收人很容易妥协一部分不公补偿方式。而部分被征收人会因为压力过大，进行部分过激的抵抗行为，导致矛盾最大化，产生不良后果，造成不良社会影响。

4 房屋征收矛盾的相应对策

4.1 加快集体土地房屋拆迁立法工作

国家应针对农村土地征收拆迁中存在的问题，从立法、司法及社会相关方面予以关注和重视，加快土地征地拆迁立法，依法明确农村土地征用、征收中的权利主体，征占范围和程序，补偿标准，分配主体和范围，使征地拆迁的补偿建立在一个有法可依便于操作的基础上，消除法律界限不明带来的执法不统一问题，通过平衡国家、集体、农民三方利益，为农村社会稳定和经济发展提供可依的保证，对违法建设建立严厉的处罚机制。

4.2 完善拆迁配套管理机制，让拆迁有据可依

由于闽侯县地处城乡结合部，历史原因造成了集体土地上房屋大部分只办理集体土地证未办理房产证，部分存在无任何证件。如何鉴定拆迁房屋的建成年份期需解决。

4.3 拓宽渠道，加快安置房建设，保证安置房质量

（1）拓宽拆迁补偿安置渠道，建立完善的保障机制。

由政府直接投资或由政府制定优惠政策吸引民间投资或组建公司建设安置小区的，应限定民间或组建公司投资的利润率。安置小区的档次应不低于普通商品房小区水平，这样才会对被拆迁人有吸引力。

（2）征迁管理与其他方面的社会管理相衔接，形成系统的社会工程。

4.4 坚持量力而行原则，确定合理征收规模

（1）建议明确规定房屋征收面积，合理控制征收规模，具体来说，要根据自身经济发展情况作进一步规定。同时，针对房屋征收项目矛盾比较集中的区域暂缓新的房屋征收项目。政府还应适当加大中低价位商品房和经济适用房的供应量，有条件的乡镇（街道），可以允许经济困难的被征收户购买经济适用住房。

（2）各乡镇（街道）编制年度房屋征收计划，并报上一级人民政府备案，没有列入年度征收计划的区域，视情况组织实施。

（3）超前谋划，进行模拟征收，在未发放房屋征收决定的前提下，先行委托房屋征收实施单位与被征收人协商签订带生效条款的模拟征收协议，其模拟征收协议设定协议生效条件为原则上签约的比例不得低于95%，签约比例未达到95%的，项目暂缓实施。若签约比例达到95%以上，启动征收程序；签约比例达到100%，则无需发放房屋征收决定的模式方式进行房屋征收。

4.5 规范征收评估，实现独立评估

（1）规范且独立完成每宗评估制度，从源头上遏制房屋征收当事人利用不得当方式操纵估价。加强房地产评估行业自律管理，通过加强房地产估价机构内部管理，建立健全各项内部信息采集及管理制度。

（2）对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估，首选市场比较法，结合成本法与收益法，按照其性质与用途分类后，进行市场化评估。

（3）对房地产评估机构同征收当事人相互串通损害利益的行为，一经查实，依据有关规定予以降级或者吊销资质证书，对负有责任的估价师，撤销其注册，对构成犯罪的，依法追究刑事责任，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

4.6 完善相关政策，妥善解决历史遗留问题

对房屋征收范围内由于历史原因造成的证件不齐房屋的补偿问题，应采取谨慎和实事求是的态度进行处理。针对被征收户居住在历史形成的无证照房屋中的特定情况，从实事求是的原则出发，从本着有利于解决特殊群体住房问题的角度考虑，对由房屋征收当事人双方通过协商达成一致的给予认定。另外，为了在房屋征收中做到准确界定违章建筑，将违章建筑与历史原因造成的无证照房屋区分开，可以在房屋征收程序中增加房屋认定环节，对有争议的房屋通过甑别航拍图进行认定确认其房屋的存在是否合法与违规。