房地产项目施工管理

江颖航

（福建省　漳州市　363000）

房地产项目施工管理

江颖航

（福建省漳州市363000）

建设工程项目质量管理，就是在工程的勘察设计阶段、施工阶段和工程质量验收阶段进行质量监控，是工程项目的经济效益和社会效益得到体现的重要保证。

建设工程；质量控制；监督；监控；阶段

1　建设工程质量控制概述

建设工程作为一种特殊的产品。它具有质量定义中的共性、也有自己特定的内涵，主要有适用性、耐久性、安全性、可靠性、经济性等环境协调性六个方面。

工程施工阶段质量是工程质量体系中的一个重要组成部分，是实现工程产品功能和使用价值的关键阶段；施工阶段的质量好坏决定着工程产品的优劣。对建设工程质量控制有监控与自控，主要有政府的监控、工程监理单位的监控、施工单位自控，其中政府抓工程报建、施工许可、图纸审查等环节，监理单位实施工程全过程质量监督和控制，而施工单位主要是对自己施工过程的自控。

2　工程勘察设计阶段的质量控制

勘察设计阶段是一个项目在投资人做决策之后实施的第一个阶段，而这个阶段主要是为投资人提供勘察设计服务，其主要任务是对项目的投资、进度、质量三大目标的控制，以保障该项目的安全性、可靠性和经济性。建设工程的勘察设计质量控制工作不是单纯地对其报告和设计成果进行控制，而是要对其整个过程进行控制，包括它的工作程序、工作进度、成本费用和其成果文件所包含的使用价值和功能（是否符合建设单位的意图），还要注意有无遵守法律、法规、合同等规定，其技术标准是否符合国家的规范要求。

勘察工作是为设计提供基础依据和设计依据，是设计准确性、科学性、安全可靠性、合理性的重要保证。在勘察的工作重点是对勘察企业的技术力量及设备配置，勘察的方案制定、现场作业的检查，对勘察资料及时记录和验收。如果勘察的报告资料不准确，可导致设计产生错误，从而导致成本增加或工期的延误，直接影响了整个工程的投资、进度和质量目标的实现。

有资料显示在设计阶段，影响工程造价的可能性为35～75％。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1％以下，但正是这少于1％的费用却基本决定了几乎全部随后的费用。在设计展开阶段，工作重点有：

（1）应尽可能将建设单位的意图和要求贯彻主设计人员、使其将综合经济、技术、环境、资源等因素最大限度地落实到设计图上。对设计方案进行了解和分析，对多种方案进行比较，确定最优方案。

（2）协调各方关系，对各个阶段设置审查点，审查设计文件质量、设计进度完成情况和概预算总额是否超标。在审查过程中，应特别注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计导致经济性差；不足设计存在功能降低或隐患。

（3）避免设计与施工脱节。由于有相当多的设计人员很少到达施工现场，对实际的施工工艺缺乏了解，因此设计出来的图纸往往存在施工难，甚至无法施工的现象。

（4）审查设计深度。由于设计深度不够，造成专业之间矛盾，管线交叉碰撞、漏项、甩项、节点大样交代不清等设计问题，施工现场往往要靠猜图，或者凭经验施工，这样就不能准确贯彻业主和设计院的意图，亦很难保证施工质量，工地返工现象屡见不鲜。

（5）有针对性结合现阶段工程实例中发现的建筑、结构、勘察专业存在的共性质量问题，参考本地区实际情况，制定相应专业人员参于设计优化。

由此可见，设计质量对整个工程建设的效益何等重要。因此实施对勘察设计工作质量进行监控，是工程管理工作的重点之一，是实现建设工程项目管理目标的有力保障。

3　施工阶段的质量控制

3.1施工阶段质量控制

下面就现建筑市场结合笔者的工作经验谈谈在施工过程中容易出现的问题及自己的看法：

（1）近几年市区大部分工程基础均用预制高强管桩，灌注桩、挖孔桩等已很少使用。管桩的好处是桩长可灵活控制，桩身质量稳定，对于复杂的地质有较强的适应性，缺点是造价较高。施工中，试压桩是非常重要的。它是设计人员定桩长、压力、入持力层长度等提供重要依据。应严格作好试压桩记录。管桩施工中常见问题是接桩，应按照焊接工艺严格施工。桩接的好不好可以从桩动测时波形直接看出来。对于碰到地下障碍物引起的断桩、偏桩应做好记录并上报。桩基施工最大的问题是放样的失误，这种失误可能是致命的。某小区的一幢工程大量桩严重偏移，最后不得不把开挖好的基坑填了，重新补压桩，造成几十万元的损失。因此现场放样控制点需两个以上并对打桩顺序进行合理的安排。桩机移打下一个承台前应校核一遍，尽量降低偏桩概率。

（2）近几年在市监督站、监理人员、甲方代表、施工单位自身共同努力下，主体钢筋、模板、混凝土质量有明显改观。存在的主要问题有：①新规范下钢筋的一些节点、细部违反规范，一些焊接部位违反强制性规范。②钢筋绑扎时，水电和模板作业未完成，操作人员未按要求走梁面，造成负筋大量被践踏，负筋高度不够。据计算，负筋被压低20mm，承载力就降低26.8％，因此必须加以重视。③钢筋保护层厚度被忽视，工地一般用石块和自制混凝土垫块来垫，石块由于大小不一造成保护层厚度也大小不一，混凝土垫块标号太低易碎，容易使梁、柱的主筋没有保护层厚度而造成露筋。④破损严重的模板没有及时更换，用补、堵的方法造成混凝土漏浆而形成麻面、露筋。⑤浇注混凝土时的模板内杂物未清理干净；路架未铺设到位，斗车直接在刚浇注好的混凝土上行走压低负筋；浇注钢筋密集的部位时操作人员用振动捧把钢筋挤到一侧。夏天高温时混凝土浇水养护不够混凝土表面龟裂。⑥墙体的拉结筋长度、数量不够，墙体存在较多的通缝、瞎缝等问题。外墙面部分抹灰厚度过大，容易使外墙开裂，造成漏、渗水。⑦楼地面的找平层水砂浆强度不足，表面起灰，起砂现象较多。⑧厨、卫、屋面等防水工程基层未按要求清理干净、干燥就开始施工，墙脚和管道处未向上刷到位。防水涂层存在厚度不均匀和不足的问题。

（3）施工阶段的工期都比较紧。一般来说，从结构封顶算起，后期施工阶段所用时间占整个工期的40％左右，如果结构施工期间工期拖延，后期施工时间会非常紧张。

（4）在工程施工过程早各工序多、工种多、投入劳动力多、机械多、材料的规格品种多。各工种交叉多，就会相互制约，就会相互影响，一个环节考虑不周或处理不妥，就会影响工期或质量安全，产生连锁反应，实现目标的难度加大，这些都给施工管理增加了难度。

（5）参与建设项目的单位多，有建设、设计、地质勘探、监理、监督、总包、分包和专业施工等单位。而且一个单位工程上有几家或十几家大小不同的单位同时投入建设施工，其施工管理就要求有高度统一性、计划性和组织性，否则就难以达到预期目标。

（6）工程建设中的配套工作，涉及面广，工作量大，专业性强。管理人员必须具备供电、煤气、自来水、通信、雨污水等各配套工程的专业知识和能力。

纵观本地区的普通住宅工程，设计造型、施工工艺相对简单，建筑材料选择面较窄，操作工人的技术多是靠师傅传、带、帮，缺乏开阔的眼界技术水平普遍较低。工程质量的改进局限于细部观感的修整，新技术、新材料、新工艺的推广难度大，工程的一些质量通病难以得到彻底的解决。

3.2施工阶段监督管理工作要点

工程的施工是工程由意图形成实体的过程，是最终形成工程产品质量和使用价值的重要阶段，此阶段是目前监督管理工作的重点。施工过程体现在一系列的作业活动中，作业活动的效果将趋势影响工作的质量，因此质量控制工作应体现在对作业活动的控制上；要想做好工程，不但要掌握好国家的相关法律、法规及当地质量监督部门的要求外，还要熟悉精通本专业的知识。最重要的是要有一套相应的工作方法和技巧，从监督管理的过程来看，想做好施工阶段监督管理，须从以下几个方面加以重视：

（1）依据本工程的特点，制定适合本项目保分项、分部工程的施工控制目标。工程质量的好坏往往受各种因素的影响，如人、材料、设备、施工方法和天气环境等。对施工过程的质量监控，必须以工序质量控制为基础，分清主次抓住关键。对于作业过程中的重点控制对象，关键部位或薄弱环节设置控制点。设置质量控制点是保证达到施工质量要求的必要前提，在拟定工作计划时应详细考虑，并以制度来保证落实。

（2）增强合同意识，认真熟悉合同。合同是工作的重要依据之一，严格讲，管理工作就是对工程承包合同履行过程的监督与管理。工程师应认真熟悉合同内容，搞清每一条款的含义，合同双方的权利与义务等。

（3）要搞好技术交底，落实质量规划，使施工人员了解施工任务的特点、技术要求和质量标准以及施工方法等，对于保证和提高工程质量是非常必要的。

（4）要开展工前检查，做好技术复核。开展工前检查和技术复核工作，是搞好预防质量事故的有效方法，技术责任制必须明确规定各级职责和权限。

（5）开好工地例会。项目实施期间应定期举行工地例会，会议由项目经理主持，工地例会召开时间根据工程进度安排，一般有旬、半月和月度例会。工程中的许多信息和决定是在工地会议上产生的，协调工作大部分也是在此进行的。会议内容主要是检查本阶段计划完成情况，研究分析施工中存在的问题，提出解决办法和措施，布置下阶段的工作等。因此开好工地例会是项目管理的一项重要工作。

（6）坚持实事求是的工作作风。现场的人员必须坚持质量标准，严格进行检查，一切用真实数据说话，不搞模糊概念。特别是见证取样送检，丝毫不能马虎，该整改的及时整改，该返工的就返工重来，不留质量隐患。对于重要部位或隐蔽工程，必须做到旁站监督。

（7）处理问题要及时，对于可能影响工程质量的情况要及时制止。建立施工现场的质量分析制度。对于出现的问题，施工单位应进行分析原因，拿出解决问题的方法和防范措施。

（8）用好签字权，把好签字关。要把签字环节当作管理工作的重要内容。对于工程变更应持十分谨慎的态度，应全面考虑变更后产生的质量、工期、造价和索赔等加以比较，权衡轻重后再做出决定。对于技术文件、报告、报表等应认真审核，确认无误后方可签字。

（9）执行和完善隐蔽工程和分项工程的检查验收制度。为了保证工程质量，必须在施工过程中及时认真地做好分项工程的检查验收工作。这样可以对隐蔽工程和分项工程质量做出准确判断，能够及时搜集有关产品质量和工作质量的动态信息，为制订质量改进措施和改善质量管理工作，提供可靠的依据。

（10）要及时掌握工程质量动态。为了贯彻“预防为主”的方针，做好施工全过程的质量管理工作，要充分运用全面质量管理的数理统计方法，经常的、系统的分析工程项目在一定时期内的工程质量现状和发展动态。

4　结束语

通过对我省建设工程近年来发展状况的调查，进一步论证建设工程管理的重要性，每项建设工程从立项到竣工都有一个较长的建设期，在这个期间都会出现一些不可预见的变化因素对建设工程质量产生影响。如工程设计变更、设备、材料、工人素质变化、国家法律，法规调整，因不可抗力出现或因承包方、发包方原因。因此，工程管理人员要充分利用所学知识和经验，遵守职业道德，满怀热情地工作，严格把握每一道质量关口，才能做好对建设工程项目的质量控制。

[1]中国建设监理协会组织编写.建设工程质量控制.中国建筑工业出版社，2004，3：47～49.

[2]周伟，应嵘.对突破住宅质量瓶劲的思考.建筑，2004（7）：16～20.

[3]邓铁军.工程建设项目管理[M].武汉理工大学出版社，2009（09）：31～33.

F293.33

A

1673-0038（2015）22-0137-03

2015-5-17

江颖航，男，工程师，本科，毕业于福建农林大学，土木工程专业，主要从事建设工程管理工作，高工申报专业：建筑工程。

工程质量管理的重点在于勘察设计阶段和施工阶段。勘察设计阶段的主要任务是选择最优的设计方案，审查设计文件和施工图、保证工程项目的安全性、可靠性和经济性，施工阶段是对工程施工过程的监控，监督施工单位严格按照国家的法律、法规、技术规范标准和合同进行施工，确保工程质量。