澳门房地产业：经济地位、香港元素与产业合作

陈章喜 稂 欣



·港澳台与内地产业关系·

澳门房地产业：经济地位、香港元素与产业合作

陈章喜 稂 欣

澳门经济的动态发展进程中，香港元素是一个不可忽视，也绕不开的因素。房地产业作为澳门四大传统支柱产业之一，随着澳门赌权的开放，与博彩旅游业一起，进入了产业成长的新阶段。香港元素在澳门房地产业运行中研究的经济带动力效能，显示出澳门房地产业发展对香港的依赖性。运用灰色关联度分析方法实证研究澳门房地产业与香港的关联性。计量结果表明，澳门房地产业对香港具有较强的依赖性，也存在着一定程度的融合性。因此，应充分利用香港元素对澳门房地产业的带动力效能，合理推动澳门房地产业的发展。

房地产业； 澳门； 香港元素； 关联度； 经济带动力效能

一 引 论

澳门经济多元化发展，既是国家根据澳门经济发展实际情况所作出的国家层面战略规划，也是澳门特别行政区经济体抑制博彩业过度膨胀，规避经济运行风险的必由之路与明智决策，在路径选择上对于澳门的经济发展具有十分重要而深远的意义。澳门房地产业的发展，对于澳门经济适度多元化的拓展，会产生积极的驱动效应。推动澳门经济的多元化，一般认为应从纵向和横向两个视角展开。纵向多元化是以澳门博彩旅游业为龙头, 延伸优势产业链条，在博彩旅游业的基础上发展与其密切相关的行业, 如商务、会议展览业等，推动澳门从博彩旅游转为综合旅游发展。横向多元化的基本内涵是指发展相对独立于博彩旅游业的其他行业，注意产业间融合，增强产业关联性。如以博彩旅游业的发展带动航空运输业、航空物流业、金融业、建筑地产业以及商贸业的发展。由于澳门经济的横向多元化离不开澳门房地产业一定程度的发展。因此，合理发展澳门房地产业，培育和发展新的产业链，是澳门经济多元发展的重要举措。

澳门和香港是中国的两个特别行政区，在澳门房地产业发展的历史进程中，“香港因素”一直扮演着不可或缺的角色(陈章喜和颜昌明，2010)[1]。澳港两地之间的经济合作在20世纪60年代以后进入到快速发展的新阶段，大量香港资本涌入澳门经济的各个领域，有力推动了澳门70年代中期的经济起飞。香港资本对澳门投资的重点领域为澳门出口加工业和博彩旅游业，从产业发展来看也为澳门的房地产业带来活力，带动了两地在房地产业的全面合作(邓卫，2000)[2]。在回归祖国的最初五年里，澳门房地产市场持续低迷，随后受澳门经济迅速发展和赌权开放的刺激，澳门房地产业也迅速繁荣起来(萧志泳等，2008)[3]。CEPA(《内地与香港、澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》的英文简称)签订后，内地和港澳之间的经贸关系更为紧密，内地因素的加入使得港澳经济联系有了新的内涵，但香港元素对澳门房地产业的影响，依然发挥着重要的功能。虽然2008年的全球金融海啸给澳门经济带来一定冲击，澳门房地产市场出现暂时回落，仍无法阻止澳门房地产价格持续上涨的趋势，2007年，按单位实用面积统计的澳门住宅平均价格为20729澳门元/平方米，2008年为23316澳门元/平方米，2009年为23235澳门元/平方米，2010年为31016澳门元/平方米，2011年为41433澳门元/平方米，2012年为57362澳门元/平方米。到2013年，按单位实用面积统计的澳门住宅平均价格高达81811澳门元/平方米。当前澳门房地产业正处于蓬勃发展的繁荣阶段。澳港房地产业的融合，对于澳门和香港的长期稳定与繁荣产生着积极而深远的影响。

目前在学术界，普遍都将房地产业界定为一个独立的产业部门，包含有房地产开发、房地产经营业、房地产中介服务业和物业管理业等产业。澳门由于面积狭小，只有29平方公里，没有建设高速公路、铁路等大型基础设施，在澳门的统计中一般都将房地产与建筑业视作一个行业，统一归为“建筑地产业”。 在本文的理论观察与数据分析中，将“建筑地产业”视为澳门房地产业的行业组成与统计依据。已有对澳门产业发展及澳门与周边地区合作的研究中，大多学者都将研究视角集中在澳门博彩旅游业的发展以及澳门与内地尤其是珠三角地区的合作上，而关于港澳在房地产业方面的合作研究则缺少关注，资料中尚未发现有以香港元素为切入点专门研究港澳两地房地产业合作的相关研究成果。由此，本文通过灰色关联度分析方法，对香港元素与澳门房地产业发展的关联程度进行实证分析，以期为加强澳港两地在房地产领域上的合作提供理论支撑和政策建议。

二 澳门房地产业的产业地位与香港元素

(一)澳门房地产业的产业地位

1.财政贡献度。财产收益(地税和各种土地租金)、印花税、遗产及赠与税(2004年起取消)、物业转移税(凡房屋或土地发生交易时，均需课征此税)、房屋税(以房屋收益为课征对象)是与房地产业直接相关的澳门财政收入来源。表1中列出了包括博彩税在内的澳门财政收入分布情况(1998-2013年，共计16年)。

表1 澳门财政收入来源情况(1998-2013年)(单位：百万澳门元)

(续上表)

数据来源：根据历年《澳门统计年鉴》整理。

根据统计资料，不难发现，博彩税对澳门财政收入的贡献最大，历年贡献均超过了50%。赌权开放后，博彩税在澳门财政收入的贡献达到72.7%(2008年)，2013年更是高达86%。相较而言，澳门房地产业的财税收入不大，但也不可小觑。2007年澳门房地产业的财政收入达8760百万澳门元，占财政收入16.3%，其它年份也均稳定保持在5%-6%左右。可见，澳门与房地产业相关的税收是澳门财政收入中重要的组成部分。

2.就业贡献度。根据《澳门统计年鉴2012》，2011年，澳门房地产业创造了11.4%的GDP；吸纳就业人口5.62万人(含不动产、租赁、商业服务等就业人口在内)，占总就业人口的12.9%；与此对应，制造业、金融业、博彩业创造的GDP比重依次为0.69%、11.3%、44.7%，吸纳的就业人口分别为1.28万人、0.81万人、7.01万人，占总就业人口比重依次为8%、9.3%、19.5%。可见，澳门房地产业吸纳了大量劳动力，在就业方面的贡献仅次于澳门博彩业。另外，表2在一定程度上也揭示了失业率与四大支柱产业之间的关系。2001年以后，澳门博彩业和房地产业发展稳健，而澳门的失业率也在不断下降，说明这两大产业具有强大的吸纳就业人口能力，可以有效缓解澳门的就业压力(陈章喜和喻婷，2010)[4]。

3.产出贡献度。制造业、金融业、房地产业和博彩业是澳门经济的四大传统支柱产业。根据表2可知，澳门房地产业的产出贡献度从1995年的23.08%一直下跌至2002年的9.33%，之后不断回升，2008年更是高达23.20%，为历年最高，2012年又回落至11.8%，这是因为澳门房地产业的发展与其整体经济发展状况紧密相连。相较而言，作为澳门龙头产业的博彩业的发展则更为稳定，历年博彩业的产出贡献度几乎都在25%以上，2012年则高达45.9%。而另一传统支柱产业——制造业则不断衰退，2012年所占比重仅为0.71%。澳门金融业自2006年后比重也在不断下滑，2012年占比10.4%。综合可知，目前房地产业在澳门的产业结构上占比仅次于博彩业，是澳门的第二大支柱产业。

表2 澳门失业率与房地产业、制造业、博彩业、金融业产出比重的变化规律(单位：%)

(续上表)

数据来源：根据历年《澳门统计年鉴》整理。

(二)澳门房地产业中的香港元素

1.港人热衷投资澳门住宅类房地产。中葡政府曾在澳门回归前签署联合声明表示：当局批准的澳门可发展用地面积以每年20公顷为上限。事实上，1988年至1994年期间，澳葡当局每年的批地都超过20公顷。这其中一个重要原因就是：澳门和香港的房地产价格存在较大差距，吸引很多港人到澳门进行房地产投资。回归后，澳门经济发展势头强劲，市场前景被看好，一些香港投资客通过买楼的方法取得投资移民资格，间接活跃了澳门的房地产市场。

2.港人居澳对住宅的需求。劳工短缺一直都是澳门经济发展所面临的一个问题，引进外地劳动力可以有效缓解澳门人力资源紧张的情况，而香港人在这些非本地雇员中占了很大比重(见表3)。2004年以前，澳门外地雇员的最大来源地一直是香港，直到2005年被大陆超越，退居为澳门第二大外地劳动力来源地。大量居住在澳门的香港人不仅为澳门房地产业发展提供了劳动力，且有效地拉动了澳门房地产市场的需求。以2004年为例，居留在澳门的香港人达15319人，在居留澳门的外地总人口中占比40.7%，2006年以来，虽然居留在澳门的香港人的绝对数和相对数都在下降，但也是居留澳门外地总人口中的重要力量，这不仅充实了澳门的劳动力市场，也刺激了澳门的房地产市场需求，为澳门房地产市场注入新的活力(薛伟贤和董维维，2008)[5]。

表3 按国家/地区统计获准居澳人士年终结余(单位：人)

(续上表)

资料来源：澳门统计暨普查局网站。

3.香港资本对澳门房地产业的直接投资。澳门房地产业的直接投资中，香港资本也非常活跃，尤其在旅游房地产投资方面，由香港银河娱乐集团有限公司建设的澳门“银河综合度假城”不仅成为澳门最佳旅游地点之一，也是世界上顶级度假胜地之一。以2011年为例，香港对澳门房地产业的投资资本为3564.4万澳门元，占澳门房地产业总投资额的16%，澳门本地对房地产业的投资资本为1.75亿澳门元，占澳门房地产业总投资额的79%。可见，香港资本在澳门房地产业中占据了一定的分量。

三 实证分析：澳门房地产业对香港的依存度

(一)模型引介

本文采用灰色关联度分析法进行实证分析。基于灰色系统理论的灰色关联度分析方法，基本理念是根据分析对象时序数列曲线的相似程度对系统所包含的相互关联影响因素之间关联程度进行定量比较(薛伟贤和董维维，2008)[5]。

(二)分析指标与数据来源

本文选取按生产法计算的不动产业和建筑业增加值总额(以当年价格计算)(x0)作为衡量澳门房地产业发展水平的指标。同时选取居住在澳门的香港人士数目(x1)，居住在澳门的外来人士总数目(x2)，在澳门新组成的公司中，澳门本地对房地产业的投资资本(x3)，香港对澳门房地产业的投资资本(x4)和澳门房地产业的资本总投入量(x5)等指标。2000年以前澳门将房地产业和金融业方面的数据合并统计，没有单独的数据，因此本文选取数据期间为2000-2013年(见表4)。

表4 澳门房地产业与香港的关联度计算的原始数据(单位：千澳门元、人)

(续上表)

注：表中澳门本地对房地产业的投资资本x3，2009年数据与2008年、2010年差别较大，香港对澳门房地产业的投资资本x4，2009年、2010年数据与2008年、2011年数据相差较大，主要原因在于2008年金融危机的冲击，导致2009年乃至2010年的澳门房地产市场受到较大的冲击。

资料来源：根据澳门统计暨普查局网站相关资料整理。

(三)实证分析结果

通过计算，得出影响澳门房地产业各因素的关联系数(见表5)。根据关联系数计算出各影响因素的关联度：r1=0.829，r2=0.882，r3=0.887，r4=0.754，r5=0.890。各影响因素的关联度均大于0.5，说明本文选取的各影响因素对澳门房地产业发展的确产生较大影响，相应的关联序为：r5=0.890>r3=0.887>r2=0.882>r1=0.829>r4=0.754，表明2000-2013年，对澳门房地产业影响最大的因素是新组成公司中澳门房地产业的资本总投入量，其它依次为澳门本地对房地产业的投资资本、居住澳门的外来人士总数、居住澳门的香港人士总数和香港对澳门房地产业的投资资本。与香港相关的影响因素关联度分别为：r1=0.829，r4=0.754，r5=0.890，说明香港元素对澳门房地产业发展有着一定程度的影响。

表5 影响澳门房地产业各因素的关联系数

(续上表)

四 澳港房地产业合作中的制约因素

(一)借鉴缺乏。在澳门建筑地产业发展过程中，缺乏对香港经验的借鉴。随着澳门博彩业的高速发展，大量赌场和大型度假村开始建设，刺激了澳门建筑地产业的发展。但与此同时，由资源要素不匹配带来的发展问题也不可忽视。首先，澳门房地产业人才短缺加剧，高级技工和管理人员的缺失尤为严重；其次，建筑业的发展虽然增加了供给，但由于澳门地少人多，房地产的供给增加一直远远跟不上需求的增长，抑制不住房价的快速上涨，过高的房价令很多澳门市民无法承受，他们不得不转向经济房屋的竞投。2005年澳门参与经济房屋竞投的人数高达30000以上，其中不少人月收入水平达1万澳门元以上。香港在发展建筑地产业过程中也遇到过地少人多，房价上涨过快，居民住房困难的问题，政府通过增加供给、抑制投机需求、增加保障房供应等办法，一定程度上解决了这些问题。因此，澳门可借鉴香港的基本做法和经验。

(二)结构失衡。首先，博彩业膨胀发展。据统计, 自回归以来澳门博彩业一直处于快速上升阶段, 博彩业税收由1999年48亿元增至2008年419亿元, 年均增长25.6%以上，占公共财政收入的72%；博彩收益由1999年144亿元增至2007年838亿元，年均增长24.6%; 博彩业创造的产值在本地生产总值中的比重也不断增加，1999 年占25.9%，2007年高达53.2%，2013年为45.39%；2007年，澳门28间博彩娱乐场, 从事博彩业的员工近7 万人, 约占澳门总就业人口的22.3%。澳门博彩业的膨胀发展增加了澳门房地产业的发展风险。其次，金融产业发展滞后。金融是房地产业的血液。但是澳门金融产业规模较小，金融产品结构单一，金融创新落后，金融市场不发达，对澳门房地产业的刺激作用有限(柯庆耀，2005)[8]。

(三)定位模糊。在政府层面上，澳门特区政府对博彩业的产业定位十分明确，而对其它三大产业的发展定位模糊。行政长官在2002年度的施政报告中明确指出：在仔细观察、分析客观环境的变化，认真考虑澳门的优势和条件后，我们不难发现，澳门正逐渐形成以博彩旅游业为龙头、以服务业为主体，其它行业协调发展的产业结构体系。此后，澳门特区行政长官在2003年的施政报告中进一步明确提出了“根据定位的规划，旅游博彩业是我们近期重点发展的产业。我们必须把握目前的有利时机，推动博彩业提升档次、优化服务，使其更具竞争力，以巩固其龙头地位”。2007年，澳门特区政府开始调整以博彩业为“龙头产业”的产业发展思路。行政长官公开表示：“博彩业为澳门旅游业的一个重要组成部分”，明确澳门博彩业除了要继续发展好、管理好，也须带动旅游业的全面发展，服务于澳门经济适度多元化的战略。由此观之，博彩业在澳门的产业定位中占据特殊地位。对比之下，澳门房地产业的定位模糊，一定程度上影响了澳门房地产业的发展进程和战略目标的实现。

(四)规划缺位。地少人多是澳门必须面对的现实问题，由于长期以来缺乏系统、长远的城市规划，缺乏土地发展的预测与评估，缺乏城市用地总体规划的指导，澳门城市功能定位与产业布局紊乱，使得原本已经利用率低下的宝贵土地资源更加难以发挥其效用。在城市规划方面，历届澳门政府基本上都是沿用以前以“居民”为导向的城市规划模式，而不是针对博彩旅游业作为龙头产业的产业现状、推行以“游客”为导向的城市规划模式，未能将城市功能进行合理分区，致使居民区、博彩区和澳门特有的旅游景点区混杂交错，外地游客跟本地居民夹杂在一起，既加重澳门半岛人员、交通的拥挤，影响澳门城市形象，又不利于澳门博彩旅游业做大做强，还会对澳门现有的历史文化遗产造成一定的人为损坏，使房地产业在澳门经济发展中的功能受到抑制。

(五)资源受限。土地资源已成为澳门目前最稀缺的生产要素，成为制约澳门经济发展和社会进步的瓶颈。随着澳门人口不断增多、产业结构不断调整和经济的持续发展，这种情况会越加明显。澳门剩余的空置土地，难以满足澳门未来经济发展的需要，况且这部分空置土地主要分布在路氹填海区，而不是在传统的政治和经济中心澳门半岛，因此必然增加澳门特区政府对其利用的难度。另一方面，澳门填海造地工程仍然在持续进行，填海造地固然可以增加土地的供应量，但对澳门原有的自然景观会造成较大的影响，所以在填海地点的选择上，澳门特区政府应更加慎重地进行规划和权衡。随着经济的发展和人口的增多，澳门对土地的需求与日俱增，可供开发的土地紧缺，土地供需严重失衡，澳门房地产业发展受土地资源约束的情况更加突出(赵彦云等，2005)[9]。

五 政策建议

(一)借鉴经验。目前，澳门房地产业的产品结构以居民住宅产品为主，房地产市场发展水平也较低，加之人才缺乏、土地紧缺、住房保障制度欠完善及城市规划不力，使得澳门建筑地产业的发展存在一系列问题，如：澳门经济的快速发展，导致房地产价格飙升，普通市民不堪重负。香港房地产业的发展早已进入了成熟的发展阶段。因此在澳港房地产业合作中，澳门可借鉴香港成熟的房地产市场运作经验，参考香港“公屋计划”的相关做法，大力引进香港的房地产专业人才，解决居民的住房难问题。

(二)协调发展。具有实体经济与虚拟经济双重特征的房地产业，需要采取协调发展的手段。澳门房地产业与博彩业发展相互促进，两者完全可以通过加强合作，实现双方共赢。可将澳门博彩业作为房地产业特色和依托，大力发展高端房地产业，如打造集商住、娱乐、酒店为一体的综合旅游休闲项目，实现房地产业与博彩业的协调发展。同时，澳门房地产业离不开金融业的支撑，故还应与金融业协调发展，加强与金融业的深入互动，提高房地产业的服务水平及市场化程度。

(三)合理定位。合理定位房地产业在澳门经济体系中的地位，是澳门房地产业发展面临的重要课题。从世界范围内看，单纯依靠房地产业作为主导产业而获得持续发展的经济体还尚未发现，这对于澳门微型经济体合理定位房地产业在其经济体系中的地位，具有重要的借鉴意义。我们认为，正确评价房地产业对澳门经济的贡献，将房地产业定位为依附博彩旅游业发展的第二支柱产业，是澳门房地产业的发展方向，也是澳门博彩业发展的理性选择，有利于保持澳门房地产业和宏观经济持续稳定发展。

(四)加强监管。澳门房地产业发展与大多数地区的房地产业发展规律相似：在进入发展上升期时，往往会出现房地产投机转手炒卖过盛、房地产中间交易过于活跃的问题。因此，为使澳门房地产价格随经济发展和市场实际需要的增加而呈现有序上涨，澳门政府应密切关注澳门房地产市场的波动情况，促进房地产业稳健上升，防止房地产泡沫产生。可科学制定城市用地总体规划，对澳门房地产业加强监管，引导澳门房地产业健康有序运行，推动澳门经济成长。

(五)拓展空间。澳门经济发展的根本性制约是土地资源稀缺及其供应的紧张，对澳门房地产业的制约尤为突出。目前澳门的土地供给绝大多数是协议批拨方式，缺乏透明性和有效的公众监督，会在一定程度上造成土地资源的浪费和无序使用。因此须改革现有的土地供给方式，建立更为高效透明的土地供给制度。此外，澳门的土地空间开发不要仅局限于澳门本土，要创新思维，寻求新的土地空间，借助相邻区域的土地，缓解空间制约问题。例如，目前珠海横琴岛作为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范城市，具备与澳门毗邻的先天自然地理优势，澳门应紧紧抓住机遇，基于政策与法律的框架，在珠海有效延伸和扩展澳门房地产业的发展空间。

[1] 陈章喜， 颜昌明. 澳门经济中的香港因素与澳港经济合作[J]. 国际经贸探索, 2010, (4):15-20.

[2] 邓卫. 澳门产业发展战略研究[J]. 清华大学学报(哲学社会科学版)， 2000, (1):43-51.

[3] 萧志泳, 姜彦福, 林嵩. 澳门产业发展战略研究[J]. 科学学与科学技术管理， 2008, (12):116-120.

[4] 陈章喜， 喻婷. 澳门房地产业的经济效能及产业定位分析[J]. 亚太经济， 2010, (2):144-148.

[5] 薛伟贤, 董维维. 我国外贸依存度影响因素的灰色关联度分析[J]. 国际经贸探索， 2008, (5):4-9.

[6] 刘继云, 史忠良. 产业发展与经济增长的灰色关联度分析——以产业振兴规划涉及的重点产业为例[J]. 江西社会科学， 2009, (2):64-68.

[7] 易德生, 郭萍. 灰色理论与方法——提要、题解、程序、应用[M].北京：石油工业出版社，1992.

[8] 柯庆耀. 澳门房地产发展因素研究[D].福建：华侨大学，2005.

[9] 赵彦云等. 澳门特别行政区国际竞争力研究[M].广州：广东人民出版社，2005.

[引用方式]陈章喜,稂欣.澳门房地产业：经济地位、香港元素与产业合作[J].产经评论,2015,6(3):108-116.

Macau Real Estate: Economic Significance， Hongkong’s Role and Industrial Cooperation

CHEN Zhang-xi LANG Xin

Hong Kong plays an important role in the process of dynamic development of Macau’s economy.The real estate sector is one of the four traditional pillar industries , which is going into a new phase of industry growth,together with the gaming industry after the liberalization of the gaming industry in recent years. The economic effect of Hong Kong on the real estate industry of Macau shows that the real estate industry of Macau is dependent on Hong Kong. We do an empirical analysis with gray correlation analysis method to grasp the correlation between Hong Kong and the real estate of Macau. The results show that the real estate industry in Macau is highly dependent on Hong Kong. Therefore, we should take advantage of the driving force from Hong Kong to propel the development of the real estate industry of Macau.

real estate industry; Macau; Hong Kong factor; correlation; economy-facilitated effect

2014-09-15

广东省人文社科重点研究基地广东产业发展与粤港澳区域合作研究中心资助。

陈章喜，暨南大学经济学院教授，研究方向：城市与区域经济。稂欣，暨南大学公共管理学院硕士研究生，研究方向：土地资源管理。

F810.42

A

1674-8298(2015)03-0108 -09

[责任编辑：郑筱婷]

10.14007/j.cnki.cjpl.2015.03.008