房屋预售合同法律问题调查报告——以菏泽市L公司为例

李翠萍

(青海民族大学 法学院，青海 西宁 810007)

房屋预售合同法律问题调查报告
——以菏泽市L公司为例

李翠萍

(青海民族大学 法学院，青海 西宁 810007)

随着市场经济的发展，预约合同悄然兴起，尤其在商品房买卖方面。但在现实生活中，商品房预售合同法律问题不断递增，商品房预售合同在实际操作过程中存在许多不规范的地方，导致购房者和开发商间的纠纷难以解决，再加上各地司法实践中没有统一的标准可循。因此，有必要对这一问题进行分析和探讨，希望能为我国商品房预售市场的规范贡献一分力量。

房屋预售合同；法律问题；预售广告

一、菏泽市L公司房屋预售合同现状调研

近几年，随着我国乡村经济的快速发展和城镇居民生活水平的不断提高，“公民对各种商品房的需求呈现不断增加的趋势，使商品房买卖市场逐步兴起并快速发展起来”[1]75。然而诸多问题仍存在，首先，由于我国商品房市场发展时间不长，没有与之配套的制度措施和健全的法律法规；其次，当前全球经济危机的影响比较明显，甚至商品房市场自身也不健全，从而不可避免地在商品房预售过程中出现了一系列纠纷。笔者于2014年9月至10月向菏泽市L公司售楼处工作人员及其购房人员的100份调查问卷发现：50%的预购者是首次购买住宅房，他们购房的目的更多的关注是房子周围的学校设施是否有名气；20%的预购者是购买养老房，他们关注的小区内的健身、医疗、旅游等设施是否齐全；而20%的预购者是购买婚房，他们关注是房子的位置、质量、交付期限是否可靠；其余10%的预购者是投资房，他们更加看重房子的升值空间。通过调研发现，预售商品房纠纷案件从2007年开始出现，2007年受理1件，2008年受理2件，2009年受理4件，2010年受理7件，2011年受理9件，2012年受理10件，2013年受理12件，2014年受理20多件。在审结的案件中，以调解方式结案6件；判决后，当事人不服判决上诉30多件。

二、菏泽市L公司房屋预售合同存在的问题

(一)房屋预售合同法律性质的界定

有学者认为，房屋预售合同就是商品房预售合同，二者之间没有明显的界线，关键在于合同当事人双方对合同方面主要条款的认定；也有学者认为，“房屋预售合同是商品房预售合同的上位概念，包括公用房、廉租房、商品房等房屋类型的合同”[2]95-100；还有的学者认为房屋预售合同就是在房屋还没有竣工之前，开发商与购房人提前就房屋的价格、面积、户型、位置及配套设施等方面所达成的合意，即房屋买卖合同。基于笔者对房屋预售合同有关问题的调查和实践经验的总结，笔者更倾向于最后的学者的观点。

正是由于不同的人会对房屋预售合同有着不同的认定，所以在房屋预售合同的履行过程中常常会涉及对房屋预售合同法律性质的界定问题。也许基于“人不为己，天诛地灭”的思想指引，房屋预售合同的预售人往往站在自己的利益去考虑，认为“房屋预售合同根本不是真正的购房合同，而是双方的一种口头约定或者协议”[3]25-28，因此对自身也就没有法律拘束力。然而房屋预售合同的另一方当事人，也就是预购者却确认为房屋预售合同的内容是双方当事人的真实意思表示，开发商理应按照房屋预售合同的约定和诚实信用的原则履行交付房屋的义务，否则应当承担相应法律责任。所以房屋预售合同双方从各自的立场出发，各执一词，互不相让，也就导致了实践中大量的房屋预售合同纠纷；同时法院审理此类案件还必须注重裁判的社会效果与法律效果的统一，增加了此类案件的审理难度。

(二)房屋预售合同中广告宣传的定性问题

也许我们每一人对于“广告宣传”一词并不感到陌生，因为大量的广告宣传每时每刻都在冲击着我们的日常生活，比如我们的手机会经常收到某某商场搞优惠活动的促销广告；或者电视剧中插入的有关宣传的各种类型的广告，甚至有时候搞得我们分不清楚那些广告是有益于我们的。正是基于广告宣传在日益激烈的商业竞争中发挥着巨大的作用和网络的大量普及。而许多在利益的驱动下，“开发商为了加大促销夸大宣传力度，回笼资金，往往在预售广告的宣传资料中对房屋预售的有关情况进行虚假宣传”[4]55-66，比如开盘当天预交1万元定金可享受反馈5 000元的好礼优惠或者预交50%的购房款可以享受免费赠送地下室一套或免交物业管理费一年等各式各样的宣传活动，来诱导购房者做出不真实的选择，导致在交付房屋时购房者却发现与当时的宣传描述相去很远便会引发矛盾，进而产生纠纷。

(三)房屋预售合同中预购人购房目的不能实现

一方面，双方在签订《房屋预售合同》之前，有些开发商为了赚取巨大的经济利益，往往向预购者隐瞒一些有关房屋的室内面积、相关配套设施等方面的重大事实。例如，有的开发商没有告诉购房者自己根本没有获得房地产开发资格或者房屋预售许可证的事实；“有的开发商没有告诉购房者其并没有取得土地使用权证或者没有付清土地使用权出让金的事实”[5]99-106；有的开发商没有告诉购房者自己把已经建设房屋的有关项目设定抵押的事实或者与购房者签订房屋预售合同后未经购房者的同意又设定抵押的情况；另一方面，在签订《房屋预售合同》之后，由于受到多方面因素的影响，有些开发商明明知道自己并不能按照房屋预售合同的约定按时交房或者办理房屋所有权证书，却在未取得行政管理部门或者预购者同意的情况下，就擅自改变房屋规划设计及其房屋内部的构造，结果便因房屋的质量瑕疵而导致的大量纠纷不断发生。

三、菏泽市L公司房屋预售合同存在问题的原因分析

(一)法制不健全

众所周知，我国的《合同法》及相关法律法规并没有明确的法条是关于如何处理房屋预售合同纠纷的，因而房屋预售合同的签订没有统一的规章制度而引发的不规范操作是纠纷产生的现实原因。虽然国家出台了相关的司法解释和指导性案例，但是房屋的预售合同制度并没有写到《合同法》之内，虽然有《商品房买卖管理办法》及其最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称法释〔2003〕7 号)第 5 条对商品房认购书向商品房预售合同的转化做出规定，但是怎么认定“涵盖了合同主要内容”成为现实操作中的难点所在，因为不同的房屋预售合同的当事人会对“涵盖合同主要内容”这一模糊的规定有不同的理解，甚至有的条款一些当事人会认为是主要条款，“而另外的当事人则会认为不是主要条款，这是房屋预售合同纠纷发生的主观原因”[6]66-68；况且房屋预售合同实行的是预售模式，其主要特点是在房屋没有竣工验收之前，如果开发商取得《预售许可证》，就可以对房屋进行销售。即我们通常所说的期房销售，即使房屋还没有获得房屋验收合格证，预购者只有先交纳首付款或者一定数量的定金的情况下才可以签订房屋预售合同。基于此，由于相关行政部门缺乏有效与全面的监管, 加上开发商对利益的追逐，导致大量的开发商最后交付的房屋面积、绿地、相关配套设施都不规范的现象发生。

(二)合同自身原因

我们知道一般的买卖合同成立之后，如果标的物是动产且履行周期短则可以现实交付或者指示交付的方式来完成，也就是我们所谓的一手交钱一手交货，这样的纠纷往往能够即时解决。但是房屋预售合同的标的物在房屋预售合同签订时还没有竣工，房屋预购人常常根据开发商提供的预售广告、宣传资料来了解在建的房屋，但是开发商提交的广告、宣传资料中仅提供设计图纸、户型、大致位置、相关配套设施等，其建成和交付须经过三年五载甚至更长时间；同时在房屋建造过程中，“有些开发商的履约能力也会随着外界因素的变化而不断变化”[7]33-36；另一方面我国房地产市场竞争激烈及国家房地产调控政策的朝令夕改。这样就很容易导致房屋预售合同的内容发生很大变化。还有些开发商在订立房屋预售合同之后，往往基于某方面的原因，要么擅自变更设计图纸、更换建筑材料，要么一房二卖、一房多次抵押等不诚信行为导致房屋预售合同的标的物和实际交付房屋之间存在差异，从而产生纠纷。

四、完善我国房屋预售合同的建议

鉴于住房是人们生活中不可或缺的重大消费品，房屋预购人的合法权益能否获得充分保护，“不但直接关系着千家万户的安居状况，而且关系着社会的稳定及房地产业的稳健发展”[8]35-38。因此，笔者认为，必须妥善处理好如此众多的房屋预售合同纠纷，尽量使开发商和预购者的利益达到平衡。

(一)完善立法，增强可操作性。

妥善处理商品房预售合同法律问题应当依照以下标准：第一，如果我国的有关法律中对房屋预售合同纠纷有明文规定的则依该法律规定处理；第二，如果我国的相关法律中没有对房屋预售合同纠纷如何处理有明文规定或者虽有规定但已被修改的，则应当适用最新的有关房地产政策甚至有关的司法解释；第三，如果对于房屋预售合同纠纷如何处理既无法律规定又没有明确司法解释的话，则应当根据市场经济的运行规则和《民法》《合同法》《物权法》《消费者权益保护法》《房地产法》等法律的基本原则，乃至公认的学理，结合具体纠纷的实际情况，合理地加以处理。

(二)提高房屋预售合同的购房者的法律意识

房屋预售合同的预购人需要不断地提升维权意识。具体而言，有以下几个方面：首先，房屋预购人需要尽自己最大努力去了解我国《合同法》房地产方面的相关法律法规，并尽可能了解开发商和楼盘的有关情况；其次，在订立合同时，房屋预购人对于预售人给出的格式合同需要详细考虑日后可能出现的各种问题，把对自己有利的条款增加在房屋预售合同中或者委托经验丰富的专业房地产律师来签订房屋预售合同；最后，“预购人不仅要有法律意识，更要有维权意识，在预售人违反房屋预售合同义务时，根据房屋预售合同的约定或者相关法律规定，积极追究房屋预售人的法律责任”[9]55-56。

(三)房地产开发企业需要争强自律

为了更好地维护房屋预售合同购房者的合法权益，房地产开发商需要做到以下几个方面：首先，房地产开发商需要努力加强自身的行为规范，“按照法律规定取得房屋预售合同所需要的各种相关证件并向房屋预购人如实地介绍楼盘的有关情况和相关的优惠活动，使预购人对将要发生的交易有详尽的了解”[10]45-46；其次，房地产开发商更应该遵守法律中的诚实信用原则，而不能利用自己的优势地位欺诈房屋预购人，应该按照房屋预售合同如实的履行合同内容，如果突然遇到重大政策调整或者不可预见的情况发生时，需要及时履行告知房屋预购人的后合同义务，与房屋预售合同的另一方当事人协商变更相关事项，或者采取其他的有效措施来解决相关问题。

[1] 刘武元.房地产交易法律问题研究[M].北京：法律出版社,2002.

[2] 陈耀东.商品房买卖法律问题专论[M].北京：法律出版社,2003.

[3] 李仁玉.合同效力研究[M].北京：北京大学出版社,2006.

[4] 孙宪忠.论不动产物权登记[J].中国法学，1996,5(2).

[5] 吴清旺.房地产开发中的利益冲突与衡平[D].重庆：西南政法大学,2004.

[6] 万灵娟,谢 颖.商品房预售合同的法律问题研究[J].法制与社会，2010，(2).

[7] 王丽娟.诚实信用原则的立法演进与司法实践[J].行政与法，2007(2).

[8] 杭雪芳.论合同解除权的行使规则[D].苏州：苏州大学，2011.

[9] 张华刚.商品房预售合同中期待权法律制度研究[D].大连：大连海事大学,2007.

[10] 杨佳佳.商品房预售制度中的利益冲突与利益平衡[D].武汉：华中师范大学，2011.

[责任编辑 乐 知]

Housing Sale Contract Legal Investigation Report: a Case Study in Heze City L Company

LI Cuiping

(SchoolofLaw,QinghaiUniversityforNationalities,Xingning810007,China)

At present, with the development of market economy, the booking contract quietly rises, especially in the field of real estate sale. But in real life, real estate sale contract emerges legal issues, controversies and irregularities at the real estate sale contract in the actual operation, which result in disputes between buyers and developers. Moreover, there is not uniform throughout the judicial practices. Therefore, it is necessary to analyze and study on this issue, hoping to contribute to the estate sale market norms.

house sale contracts; legal issues; pre-sale advertising

2014-11-12

李翠萍(1982— )，女，山东济南人，青海民族大学在读研究生，主要从事民商法研究。

D923;D922.181

A

1671-8127(2015)01-0023-03