不动产登记：和你想的不太一样

程 啸



不动产登记：和你想的不太一样

程 啸

《不动产登记暂行条例》的颁布是我国在不动产统一登记进程上迈出的重要的、关键的一步，至此，我国不动产统一登记工作有了明确的法律依据和具体的法律要求。

在我国封建社会，官府并不为老百姓提供不动产登记服务。当时的不动产权利主要是通过地契、房契等合同书的方式反映，极易发生纠纷。新中国成立后的很长一段时间内，我国实行的是计划经济。土地、房屋、林地、草地和海域等不动产，分别由不同的政府部门管理和登记，因此造成了不动产登记机构、登记簿册、登记程序上的不统一。不仅如此，在广大的农村地区，还有大量的土地、房屋等不动产根本没有登记。这种状况既不利于保护不动产权利人的权利，也降低了交易的效率。市场经济由无数的交易组成，作为交易前提的不动产产权必须清晰明确，交易过程应既有效率，又安全可靠。惟其如此，交易才能繁荣，市场经济才能发展。

为了完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系，更好地保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便广大人民群众申请登记，2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第10条第2款明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”2014 年12月22日国务院颁布了《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），自2015年3月1日起施行。可以说，《条例》的颁布是我国在不动产统一登记进程上迈出的重要的、关键的一步。至此，我国不动产统一登记工作有了明确的法律依据和具体的法律要求。

特殊作用合民意

当前，广大人民群众非常关注反腐、房价和房产税等问题。不少人认为，《条例》的颁布及未来不动产统一登记制度的建立，主要目的就是为了反腐、调控房价和征税。应当看到，不动产登记制度的完善尤其是不动产登记信息系统的建立的确会在调控房价、反腐和征税上发挥相应的作用。

其一，通过不动产统一登记，尤其通过不动产登记信息的共享，能够实时准确地掌握不动产交易的情形、了解广大人民群众拥有住房的情况，更加科学地编制房地产建设规划，更有针对性地出台和落实房地产市场的调控政策。

其二，通过不动产登记信息管理基础平台，纪检监察部门在反腐过程中，能很快查清贪腐官员受贿所得的房产。例如在不动产登记制度非常完善的德国，如果申请人能够证明与房屋存在法律或经济方面的关系，则登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等房屋登记簿的相关信息可以在不动产登记局进行查询。德国前总统伍尔夫就是因为被媒体发现一笔可疑的购房抵押贷款后，不得不于2012 年2月17日宣布辞职。由此可见，不动产登记制度会给调查取证工作带来巨大的便利。

其三，不动产登记信息与国土资源、公安、民政等部门信息的互通共享也为建立社会信用体系，为国家征收各种不动产领域的税收（如契税、土地使用增值税等）提供了技术保障。

但是，人们不能因此就盲目地夸大不动产统一登记在这些方面的作用，甚至错误地将其功能仅仅理解为进行房地产调控或征收房产税。毕竟，不动产登记只是为房地产调控或征税提供了某种程度上的便利而已，真正的房地产调控还需要通过金融、土地、财税等宏观调控手段来实现；而房产税的征收也需要更为完整的制度设计，这远非一项不动产统一登记就可实现。

基础作用利长远

实际上，《条例》和未来统一的不动产登记制度更为基本、重要的功能在于保护不动产权利人的权利，维护不动产交易安全、提高交易效率，健全我国自然资源资产产权制度，防止国有资产流失。

首先，不动产统一登记有利于保护不动产权利人的权利，维护交易安全。例如，无论是想买房还是想买地，只要到登记机构查一下就可以清楚卖方是不是真正的房屋所有权人或土地使用权人，从而准确、快捷地了解不动产的权利归属和权利内容，有效地防止各种欺诈骗局。这样一来，交易的安全性就极大地提高了。

其次，不动产统一登记有利于方便群众办事。不动产的登记职责统一到一个机构，登记簿册和登记程序也相应统一，可以最大限度减少人民群众的负担，高效便民也是《条例》的重要立法目标。《条例》在第三章“登记程序”的规定中处处贯彻落实了方便群众申请登记的立法目的。例如，为方便群众申请登记，《条例》第16条第2款要求，不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。这样一来，申请人就可以按照公示的材料目录准备材料，从而节约了时间。再如，依据《条例》第17条，如果人民群众提交的登记申请材料不齐全或不符合法定形式的，登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补充的全部内容。该规定就是要防止一些不动产登记机构的工作人员麻木不仁、滥用权力，随意折腾老百姓。

最后，统一的不动产登记制度也为健全自然资源资产产权制度和用途管制制度奠定了坚实的法律基础。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出，要“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”。因此，不动产统一登记有助于明确自然资源资产产权，加强对公有尤其是国有自然资源的管理与利用，防止国有资产流失。当前，我国一些自然资源大省如山西等发生的严重腐败，在很大程度上就与自然资源资产产权制度不健全有关。因此，从这个意义上说，统一的不动产登记制度对于反腐也是有帮助的。

资料链接不动产登记制度亮点

关于登记信息共享

一是建立信息管理基础平台，要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息要纳入该平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

二是加强登记部门与管理部门的信息共享，要求登记信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门的审批信息、交易信息等实时互通共享。

三是加强其他部门之间的信息共享，要求国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通共享。

关于登记资料查询

一是查询主体，按照物权法的有关规定，把登记资料查询人限定在权利人和利害关系人，有关国家机关可以依法查询、复制与调查处理事项有关的登记资料。

二是查询资料的使用，规定查询登记资料的要向登记机构说明查询目的，不得将查询获得的资料用于其他目的，未经权利人同意，不得泄露查询资料。

（作者为清华大学法学院副教授、国土资源部不动产登记工作专家委员会专家）