我国房地产业发展现状及对策分析

李泯霏刘生建

(1.重庆市垫江县建筑管理站 ； 2.重庆市垫江县建设工程施工安全管理站)

我国房地产业发展现状及对策分析

李泯霏1刘生建2

(1.重庆市垫江县建筑管理站 ； 2.重庆市垫江县建设工程施工安全管理站)

实现房地产业健康、稳定、可持续发展，不仅关系着宏观经济的平稳、快速、高质量增长目标的实现，还也关系到千家万户的切身利益。发展好房地产业，是改进民生、加快发展的一项重要的国民经济宏观调控工作。本文通过对房地产发展的历程以及发展中所存在的问题进行了分析，并根据我国房地产业发展中出现的问题，提出改进房地产业宏观调控工作的若干建设性意见。

房地产业 发展现状 对策

一、改革开放以来我国房地产业发展历程回顾

改革开放为我国房地产业的发展创造了前所未有的黄金机遇期。由于一方面我国庞大且年轻的人口规模可以在较长的历史时期内产生巨大市场需求，另一方面国民经济快速发展不断增强房地产业企业生产开发能力，加之政府房地产政策的细心呵护和金融业大力支持，相对稳定的宏观环境对我国房地产业迅速发展起到了极大的促进作用。尽管影响房地产价格因素有许多方面，如环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、国际因素等，但起决定作用的是供求关系。房地产价格是维系房地产市场供求关系动态平衡的关键因素。

改革开放以后，我国福利分房制度逐步退出，取而代之的是住宅商品化政策。人们逐渐摒弃了“等、靠、要”的做法，从原先不认可个人买房，到十分关注房地产市场变化，再到积极参与房地产市场。这从一个侧面体现了我国房地产业从量变到质变的发展过程，也体现了我国房地产业消费者从观念转变到消费行动的飞跃。经过30年的高速发展，房地产业已经成为中国经济发展的一个重要“引擎”，为实现我国举世瞩目的经济腾飞做出了的巨大贡献。

二、我国房地产业发展存在的问题及成因分析

2.1 国家实行的宏观调控政策具有波动性且对房地产业影响大

进入新世纪以来，国家出台了一系列房地产业的宏观调控政策性措施。由于这些政策性措施变动频率较大，许多政策并不规范且缺乏制度化。这些政策大多数的目的只是针对于快速增长的房价进行抑制，并没有从整体且长远的角度来解决影响我国房地产业健康持续发展的问题。同时，我国的国家体制使得可开发土地的控制权在国家手中，国家决定着房地产开发规模。由于上述原因的存在，国家对房地产业的宏观调控效果有时并不明显，且并没有达到预期的效果，与此同时，人们的预期希望被改变，房地产业发展的波动性增加。

政府出台的一系列宏观政策也会影响到房地产业的发展。一些政策会影响土地价格，造成房价的大幅波动。并且国家对土地的完全控制权也决定了房地产开发规模。此外，政府出台的金融政策也会对房地产业产生影响。由于房地产的高资本价值特性使得房地产业的进入门槛较高，许多企业因无法筹集到足够的资本而被挡在了房地产市场的门外；在需求方面，我们看到近年来房地产的价格居高不下，并不是所有个人和企业都有能力从事各种类型的房地产投资和消费。但是，如果金融政策过于宽松，则会引发一系列的问题：消费者需求欲望更加强烈，违约风险增加，银行收不回贷款等等，这些会影响房地产业的健康发展，进而影响经济的发展。

2.2 保障性住房供给仍然存在诸多问题

1998 年，我国实行了住房市场化改革。这一政策在推动我国房地产业快速发展、并实现市场化的同时，也造成了我国保障性住房的供给严重短缺。大量的低收入家庭买不起商品房。随着问题的日益明朗化，中央政府不断推进和完善保障性住房的政策体系，加大保障性住房的投资力度，将保障性住房建设提到前所未有的高度。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，住房保障法制建设滞后，保障性住房的相关界定不准确。保障性住房工程质量有待提高，有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。保障运行机制不完善，导致保障性住房的公平性受损，家庭和个人住房、收入以及金融资产等基础信息不足，核定有一定难度。一些地方出现了骗租、骗购的情况。这些问题都使得我国住房保障能力下降，供应总量不足。

2.3 商品房空置率高

近年来的数据表明，房价增长速度依然超过了人均可支配收入的增长速度。两者的矛盾是导致房屋空置的原因之一。由于房地产的特性，即它既是消费品又是投资品。于是，房地产开发商的预期房价会不断上涨，为了得到高收益他们故意捂盘不卖。这就导致了许多建好的房屋都没有及时地卖出去，从而形成了大量的空置房。

三、我国房地产业健康发展的对策

由于我国是一个幅员辽阔、人口众多但生产力发展很不平衡的发展中大国，所以我国房地产调控政策应满足综合性、针对性、精准性的要求。笔者认为，未来的房地产业宏观调控要在以下几个方面有所突破：

3.1 及时进行全国范围内的详细、全面的房地产普查和清查工作

及时进行全国范围内的详细、全面的房地产普查和清查工作，摸清房地产存量、用途、土地利用现状、房地产在建情况等基本信息。这是制定合理的房地产调控政策的依据。

3.2 继续加大银行按揭对居民购房的支持力度

在国家的财税政策方面，提高居民个人收入所得税起征点，增加人们的工资收入，继续提高最低工资标准，研究制定对保有房屋征税的政策。

3.3 政府实行有效的宏观调控政策，保证政策的有效性和稳定性

政府应当实行有效的宏观政策，这些政策不但要有利于房地产业的持续发展，保持政策的连续性与稳定性，更要切实落实到各地方政府。政府出台的宏观政策应当是合理的、长期的以及稳定的政策。同时这些政策应当具有针对性以及灵活性。这样才能确保宏观调控政策的有效实现。房地产业需要政府政策拥有连续性以及稳定性，才能持续稳定地发展。同时，中央政府在出台有效政策的同时还要使自身以及各地方政府将政策落实到行动中。为了使政策在各级有效地实行，中央政府应当出台有效的奖罚措施，促使各地方政府提高对政策的实行。

3.4 解决商品房空置率高的问题

想要解决空置房面积增长过快的问题，首先，就应当控制空置房增量面积，这是根本。除了开发商自身应制定精准的营销策略外，更重要的是政府有效地控制和把握土地审批制度，合理规划商品房建设，避免大量商品房在短时间内增加，由于供过于求的原因，使房屋空置。同时应加大空置房的信息披露，促进商场上的需求与空置房间的匹配。其次，政府应当允许将部分空置房转化为经济适用房或廉租房。这种改造比新建设经济适用房更加有效，同时也会使同等位置以及条件的商品房价格有所下降。一些没有进行改造的空置房也可以进行另一种改造。一些大户型的空置房可以重新划分单元格式，将大户型转化为多间小户型房屋，这样就有利于大部分中低收入人群买房或者租房。

结束语：

房地产业作为我国国民经济的支柱产业，一直是我国政府发展的重点。为此，政府也出台了许多的政策来促进我国房地产业的发展。随着经济全球化的到来，大量外国企业进驻中国房地产市场，促进了房地产业技术的进步以及产品质量的提高，提高了中国房地产业的市场集中度，增强了中国房地产业的竞争力。同时，经济全球化为中国房地产金融保险业的发展带来了生命力与新的活力。

[1]杨晓刚,赵勇.中国房地产业现状之对策[J].管理科学,2011(1).

[2]徐鹏杰.中国房地产业的现状、问题及原因分析[J].理论观察,2010(64).

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1007-6344（2015）04-0334-01