通州副中心概念引燃燕郊楼市

文/马跃成

多年以来，通州一直是北京楼市的方向标。今年，受市政府搬迁、副中心建设等利好影响，通州区房地产市场再次火爆起来。

T面对史无前例的规划利好，通州吸引了各方关注的目光。图为通州运河文化广场。图/图为媒

7月11日，《中共北京市委北京市人民政府关于贯彻〈京津冀协同发展规划纲要〉的意见》获得通过，面对史无前例的规划利好，通州吸引了各方关注的目光。通州作为北京未来的行政副中心，提高了它的政治地位，对资源的吸引能力也随之提高。

然而，纵观全国楼市，折腾的最厉害的地方非燕郊莫属。当楼市回暖的时候，燕郊起跳的最快，因为，燕郊占了一个北京大盘的边边。不过，从房价上涨幅度来看，燕郊还是不能和北京城区相比。就像水中扔下一个小石头，中心区自然波峰最高，但是波纹小，越往外面，波纹越大，虽然波纹大，但是影响其实很小。燕郊就是这样，北京城区的房价变动幅度已经没有边界，燕郊的波动也跟着跳动到了万元附近。

由于燕郊的楼市的客户主要针对北京地区的人口，因此，楼市转冷的时候，燕郊也总是提前采取行动，并且幅度肯定要超过北京地区的波动范围。燕郊与北京争夺客户的主要手段，或者说是唯一的手段，没有别的招了。

纵观全国楼市，折腾的最厉害的地方非燕郊莫属。当楼市回暖的时候，燕郊起跳的最快，因为，燕郊占了一个北京大盘的边边。

这次，通州被规划为北京副中心，按理说，也是燕郊的一次特大利好消息，但是，影响到底有多大还不知道。不过，副中心概念肯定会被开发商充分挖掘，最后被彻底透支，因为，这已经不是第一次了。实事求是地说，燕郊楼市主要还是应该看通州楼市的变化，如果北京楼市变动不大，通州也不大，而燕郊有太大变动，就会成为难收拾的结局。燕郊楼市受通州副中心的影响，有这么几点值得注意。

一是，北京市建委，已经反复强调，要严厉查处通州开发商借机涨价的违规行为。按说，市场经济条件下，房价上涨或者下跌都是不可能让政府部门直接控制的，这么多年的调控已经证明这一点。当然，政府出台的调控的政策也会在一定程度上发挥作用。通州房价的变动，直接影响到燕郊房价的变化。

二是，按照北京市规划部门的说法，通州副中心规划不是 “摊大饼”，也不是建设另一个北京，甚至都不扩展通州的规划，只在现有规划范围内做文章。但是，具体怎么实施，我们还不知道。不过，看来不像是前段时间传言的是北京市四套班子整体性转移到通州，目前的说法，还是疏解北京城区的非首都功能，是部分行政事业单位搬迁，而对大学、医院的搬迁，也没有制定要搬到通州，而是与京津冀一体化整体性考虑安排。

三是，北京提出了到2020年的人口控制目标是2300万人，我们担心目前的人口总量其实已经超过这个目标。因此，目前，北京正在做的，以后还会加大力度要做的是疏散北京人口。已经开始实施的商品市场物流、制造业、污染行业等的疏散工程，对人口数量控制，其实已经显现出较大作用。

四是，京津冀一体化规划，从战略框架看，划分了天津、石家庄、保定、张家口、承德、沧州、廊坊等功能性分区，这个目标似乎更广大，也更深远。在疏解北京非首都功能的框架内，北京并没有把一些功能转移到周边小城镇的意思。也就是说，没有要让北京周边的河北省小镇承担部分首都核心功能的意思。这样看来，燕郊要想脱掉北京 “睡城”的帽子，还比较困难。

多年以来，通州一直是北京楼市的方向标。今年，受市政府搬迁、副中心建设等利好影响，通州区房地产市场再次火爆起来。与张高丽副总理的警告有异曲同工之处，最近通州区政府正式约谈开发商，并对房地产市场执法检查。通州区副区长要求两家发布“房价将上涨”等虚假宣传的售楼场所立即整改。并将进一步加大执法查处力度，严厉打击捂盘惜售、虚假宣传、恶意哄抬价格等行为，维护房地产市场健康发展。

从目前的市场表现来看，通州房价确实出现部分上调。例如热销楼盘京贸国际城与华业东方玫瑰，7月份价格较6月份均出现一定程度上浮，幅度达5%以上。不仅如此，有媒体报道称，通州楼市全面开花的背后，部分开发商还被约谈，要求不捂盘惜售、不带头涨价。同时，燕郊等北京周边区域的房价也水涨船高，个别楼盘房价直逼18000元/平米的历史高点。

人们不能忘记，2009年，通州将建设国际新城的概念曾引爆楼市，通州房价也从不足万元，一年内疯涨至3万元/平米。但是，后来的这几年，却一直徘徊在2.5万元附近。业内普遍认为，再凭借几个简单的概念炒作就能把房价炒高的时代已经一去不复返，即使北京部分行政功能迁往通州，通州房价也很难出现大涨。还有专家分析称，如今，昌平、亦庄、大兴、顺义等都成为了北京重点打造的卫星城，不管是交通、教育、医疗等配套，还是居住舒适度都不亚于通州，有些方面甚至要优于通州。实事求是地说，新的北京规划，给每个新城都赋予了不同的发展内涵，每个新城都有自己不同的发展目标和吸引力。未来，宜居恐怕是人们首先要考虑的因素。

如今走到燕郊的售楼处，销售人员的说辞几乎都是燕郊的2万元时代指日可待。而调查发现，近期以1.5万元/平方米开盘的项目已经告别此前被抢购一空的形势，楼盘一线的销售和营销人员对于目前燕郊的价格也有些信心不足。高房价挤压出的购买人群迅速流向包括通州和环京的其他区域，“哪儿刮风它都感冒”的燕郊正在走入一个尴尬的境地。