现行房地产权属登记制度存在的问题及对策

张华

摘要：房地产是我国的不动产概念，包括地产与房产。随着近年来我国房地产事业的发展，我国原有的房地产权属登记制度在这种新形势下也逐渐凸显出了一定的弊端与不足，对实际房地产产权登记工作的开展产生了一定的影响。在本文中，将就现行房地产权属登记制度存在的问题及对策进行一定的分析与探讨。

关键词：房地产权属登记制度  问题   对策

房地产业等级亦可称不动产登记。房地产登记制度即是在法律上严格规定由国家法定的机关依照当事人具体的申请说明对相应提交申请的房地产权属认定客体信息等内容进行登记，且在登记信息中赋予一定的法律效力，可以说房地产登记制度也是房地产权属管理中的一部分重要内容。现行我国的房地产登记制度主要体现的是房地产业行政管理部门和登记申请人之间的一种上下管理关系，尤其是在登记制度的性质上具有浓厚的行政干预色彩，导致存在问题颇多。而就目前的形势发展而言，具有针对性的解决措施还不具有一针见血的效用。因此，进一步分析其中存在的问题及解决对策对于我国房地产业发展极其重要。

1 概述

房地产权属登记是我国对于房地产物权所进行的公示与确认，即具有房屋所有权以及土地使用权的人都应当根据我国规定办理登记，并由登记机关向其发放房屋所有权以及土地使用权证书。但是在我国现有的房地产权属登记制度中，依然存在着一定的不足与缺陷，对于我国房地产权属登记工作的开展情况产生了较大的影响。对此，就需要我们能够对我国现有房地产权属登记制度进行充分的把握，并在此基础上以针对性措施的应用对其进行解决与完善。

2 目前房地产登记制度存在问题

2.1 登记机构不统一

目前，我国的房地产登记分别由土地以及房产机关进行登记，不仅职能较差、机构行政管理重叠，而且还存在着部门之间的利益冲突。对于该种情况来说，不仅对房地产交易所需的成本进行了提升，对于当事人的房地产登记效果以及效率也会造成较大的不便，在实际工作过程中很可能出现重复抵押的情况，不仅对于人力、物力是一种浪费，对于我国房地产市场的正常发展也存在着较大的影响。

2.2 登记程序复杂

在当事人准备申请房地产登记时，需要对自身所申请登记的类别进行详细的甄别，并根据登记类别的不同准备相关的资料。同时，普通群众对于房地产登记这项工作往往在理解方面存在着一定的偏差，这就使其在实际办理登记过程中很难对部分法律条文进行全面、透彻的理解，进而出现了缺少资料而来回奔波的情况，这对于登记机关的工作量以及当事人的效率与办理成本都是一种浪费。

2.3 登记信息不透明

在房地产登记工作开展中，其由于管理方面所存在的错误思维以及过分强调个人隐私的保护而使相关部门对于房产相关的登记资料的保密进行了过分的强调，并因此使登记这项工作具有非常典型的不透明化特点。该种特点的存在，则会使房地产登记这项工作所具有的公信力遭受了较大的影响，这在一定程度上也会使我国的房地产登记工作不能够在本质上起到保护交易安全的作用。

2.4 登记模式较为混乱

总登记是我国登记机关对于国家某个地区的土地权利以及土地资源所实施的登记工作，而初始登记则为对于房地产的初次登记。但是在实际操作的过程中，这两项工作却没有得到详细的分离。同时，地籍整理是一项非常重要的制度，但是由于我国现今城市发展速度过快，这就使我国各地区经常存在“城中村”的现象，这种情况的存在，就会使我国的国家土地以及集体土地存在着一种地籍混乱、难以区分的情况，很可能因此造成重复征地问题的出现。

2.5 不动产房屋登记效力不明确

目前，我国关于不动产的相关登记制度仅仅适用于城市，关于房地产以及房屋登记规定也仅限于城镇区域。而农村的房屋产权登记则因此成为了一个被忽视的部分。近年来，农村房屋买卖以及房屋抵押的数量逐渐增加，而农村相关产权管理也依然存在着空白的情况。

3 房地产登记制度改进方式

3.1 建立统一登记机关

对于我国目前多头登记的情况，需要我国根据《物权法》的规定在政府中设立一个专门负责房地产登记的行政机关。目前，我国所开展的政府机构改革就是要将原有的管理型政府向服务性政府转变，在这种情况下，如果政府职能不能够随之发生转变，即使由其他形式的独立机关也很难对登记的目的进行实现。对此，就需要我国能够建立起一个统一的登记机关，以统一管理、减少繁琐程序的方式使登记审核以及登记程序都能够更加明确。

3.2 简化房地产登记程序

在今后的房地产登记工作中，政府需要积极转变观念，不能因为登记发证制度的存在而忽视登记工作，而将管理职能转变为一种新的权利，在群众申请登记时能够主动向其提供咨询服务，将以往被动的服务方式转变为主动服务，进而根据登记类型向其提供资料清单、设置咨询电话以及安排专门的业务咨询台，并向其提供一次性告知单，以此使申请人能够大幅度的减少来回奔波的时间与成本。同时，相关部门也可以在房地产交易过程中引入律师代理制度，以此使律师能够成为房地产买卖双方的实质性法律见证人。通过这种形式，则能够在有效减少人力、物力的基础上避免交易过程中法律漏洞的出现。

3.3 充分发挥房地产登记公示作用

房地产登记的目的，就是要通过登记的这种形式将该房地产物权的变更以及转移情况向公众公开，以此使第三方也能够对某部分房地产的物权状态进行了解。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”当然，这并不代表房地产登记信息能够不加限制的完全公开，因为这也很可能由部分不良用心的人通过这部分信息从事不法活动。对此，就需要登记部门能够对具有房地产登记办理意愿、或者具有明确交易意向的人在进行核实之后向其提供登记薄查询，以此在减少房地产交易费用的同时使房地产交易的整体效率以及交易秩序也能够因此得到提升。

3.4 建立房地产登记代理人制度

随着我国房地产市场的变化与发展，我国也可以针对性的引入房地产登记代理人制度。对于登记代理人来说，其可以称之为民间同政府之间的一个桥梁，通过其所具有的税务以及不动产法务知识使其能够在房地产交易过程中起到一个中介的功能，并根据其所具有的专业知识、对于我国现今房地产市场的了解使其能够更为科学、全面的提出相关登记意见、判断当地未来房地产市场走向。通过房地产行政主管机关同代理人的合作，对于我国房地产市场的未来发展以及事务管理都具有较为积极的意义。

3.5 明确政府管理规范

管理型到服务性的转变是我国现今政府职能的发展趋势。对此，就需要我国政府能够明确自身职责，对政府相关工作的审核标准以及管理范围进行良好的区分，以此使登记制度所具有的法律效力能够得到充分的发挥。同时，也需要以以人为本的精神，在制度制定中能够在保护群众基本权利的角度对手续的简化、产权的明确等功能进行实现，以此在推动我国房地产事业发展的同时树立起良好的政府形象。

4 结束语

在上文中，我们对现行房地产权属登记制度存在的问题及对策进行了一定的研究，需要我国在今后房地产登记制度中向着这个方向不断的努力与完善。

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