房产税征收模式探讨

□文/张　源

（四川文理学院四川·达州）

房产税征收模式探讨

□文/张源

（四川文理学院四川·达州）

［提要］随着我国房地产业的快速发展，住房需求和投资需求的加大，房价呈大幅上涨趋势，现行房产税政策对于调节房价、稳定市场的作用有限。本文从我国国情出发，遵循效率原则、公平原则和财政原则等基本原则，以“沪、渝模式”为基础，进一步研究推进房产税改革的税收征收模式，建立和完善房产税征收模式，以促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

房产税；征收模式；征收改革

收录日期：2015年8月14日

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税是通过税收杠杆的作用，达到加强管理房地产市场的力度，提高房产使用效率、房屋使用率，控制固定资产投资规模和调整国家房产政策，合理调节房产所有人和经营人的收入，积累建设资金的目的。国外征收房产税由来已久，部分国家对房产税的征收已形成了一个十分简单和明确的税收体系，根据房产评估价值进行征收房产税或财政税。新中国成立后，国务院于1986年9月15日发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，明确从1986年10月1日起在全国范围内全面征收房产税。为解决当前房价快速上涨、投资投机性需求等问题，国家于2011年1月28日分别在重庆和上海两市重启房产税改革试点，这是我国全面铺开对个人拥有的自住房屋开征房产税的开始。

一、我国房产税征收模式试点

（一）“沪、渝模式”取得的成效。“沪、渝模式”的试点在一定程度上给过热的房地产市场降温。房产税试点在重庆、上海两地施行以来，重庆房产税税收收入达到70余万元。上海税务机关在此期间受理购房人申请房产税认定18，960件，其中认定为应征税的住房有2，306套，缴纳20笔左右房产税。对于此次试点效果，上海、重庆两地数据显示，上海2011年前4个月一手商品住宅成交量创下6年来的同期最低；重庆高端物业普遍遇冷，独栋商品住宅的价格较1月初下跌8%左右。究其原因，两地房产税政策有效遏制了投机行为，的确起到了给过热的房地产市场降温的作用。

1、减轻中央财政压力，增加地方财政收入。2011年重庆房产税收入为1亿元，上海个人房产税收入官方没有公布，但是估价不会超过3亿元。这些数据对于重庆、上海两地上千亿元的财政收入来说微乎其微。因为重庆房产税的征收主要针对存量和新增的独栋别墅和部分新增的高档住宅，上海针对的是本市居民新购且属于家庭第二套以上及外地居民新购的住房，因此相对而言重庆、上海两地的房产税的应税范围还是比较狭窄的，并没有包含房产的所有。如果重庆、上海两市对所有存量的住宅进行征税，而且随着城市化进程的不断发展，不动产统一登记制度的建立与完善，房产税的税收规模将有可能取代土地出让收入，成为地方政府财政收入的重要来源。这样不仅可以减轻中央财政压力，也能够均衡地区之间的财力差距，缩小地区贫富差距，实现地区间基本公共服务能力均等化。可见，房产税改革对以出让土地为财政主要收入来源的中国地方政府来说是一次调整税收结构的好机会，既能减轻中央财政压力，又能增加地方财政收入。

2、改善税制结构，调节社会财富。房产税是财产税的一种。我国目前房地产业的税收结构为：重流转，轻保有。渝沪两地开征房产税以及不动产登记制度的出台，是对保有环节进行征税，这是对我国房地产税制结构调整的尝试。将为改善房地产税制结构提供宝贵的经验，并为今后的税制改革奠定基础。税收不是简单的财政问题，而是涉及利益再分配，关系到民生的大问题。随着我国经济的快速发展，个人财富的迅速增加，贫富差距成为影响我国社会稳定和谐的重要因素。近年来，投资房地产成为人们积累财富的重要渠道，同时也成为导致居民之间的贫富差距越来越大的原因。重庆、上海两市通过对拥有多套住房和高级住宅的个人进行征收房产税，有助于缩小贫富差距，调节社会财富的分配。同时，也能促进市场的公平竞争，社会的稳定和谐。

（二）“沪、渝模式”存在的问题

1、政策漏洞。重庆、上海两地的试点改革方案在特殊背景下仓促出台，立法程序存在争议，征税目标也不太清楚，试点地区的具体房产税征收政策也不够完善，使得一些居民可以采取一些措施来偷税、漏税。以重庆为例，重庆市房产税征收是以每户作为征收单位的，因此居民可以通过假离婚、子女独立开户等手段在法律上实现多户而对房产税进行规避，这可能导致政策失灵。同时，对一个拥有多套普通住宅重庆市本地居民，按照现有规定，也无法对其征收房产税。而上海是对增量房进行征税，如果上海市民原本拥有多套住房，但他并未新购进房屋，那么他是不用缴纳房产税的，这对那些“房叔”、“房姐”是没有影响的，这对于有刚性需求的首套房购买者来说显然不合理。此外，房产税试点地区规定了房产税征收的标准，却没有规定房产税的用途，如果征收上来的房产税不能取之于民，用之于民，就不能得到百姓的支持，这对房产税政策在全国范围的推广是不利的。

2、征收范围不全面。“沪、渝模式”房产税的征收偏重于高档房、别墅或是多套房。但是作为生活城市而言，高档住房、别墅在房地产结构中所占的比例不高，在整个房地产交易中居民住房才是整个重点。因此，“沪、渝模式”中人为的狭窄化了房产税征税范围，造成税基的变动范围较小，不利于多层次、多级别房产税征收体系的建立。征收范围的狭窄导致房产税的征收很难成为地方政府收入的主要来源。不同于身份信息的全国联网，居民拥有房产确切数量政府不能很好地统计，这就会导致税收的漏征。

3、配套体制缺乏。税收的征收，除了有既定的范围，还需计征的基础。从“沪、渝模式”来看，房产税试点征收中价格的评估机构、争议的解决机制没有做具体的要求，增大了房产税征收困难。由于机制配套的缺失，问题出现不能得到有效及时的处理，导致纳税义务人拖缴税款、政府不能及时收缴税款的矛盾中。

二、房产税征收模式改革建议

对于“沪、渝模式”两地在试点过程中出现的一些问题我们应该认真分析和总结，同时要结合我国的国情制定出合适的房产税税收政策。所以，房产税的开征将会分阶段、分地区、分步骤的实施，并且需要完善诸多改革与配套措施。

（一）适当扩大征收范围。经过了“沪、渝模式”的试点，无论是重庆模式或是上海模式，在面积的计算，价格的核定方面还是有不足之处。为了体现房产税征收的公平性，在试点的基础上还需增大房产税征收的范围，增大征收的计税基础。首先，对扩大试点范围应该谨慎对待，如果范围过大，对于购买住房具有刚性需求的普通居民是一种巨大的压力；如果范围过小，又起不到应有作用；其次，征税标准的制定很重要，因为虽然目前主流的观点是房产税应针对投资投机型置业征收，不涉及自住需求，但难点在于如何确定是自住需求还是投资。并且制定这一标准必须要考虑地区间的差别，才能确保不会因征收房产税而对房地产市场产生消极影响。

（二）加强部门间协调合作。房地产税及时、足额入库才能真正发挥房产税的作用使之真正的取之于民，用之于民，但是仅仅依靠税务部门、住建部门和国土资源部门是不行的，必须要和其他部门加强协调合作，比如加强与金融部门和公安部门等的联系，建立信息共享机制，确保房产税顺利入库。国家税收的征管属于税务部门负责，而金融、公安等部门有义务给税务部门提供相应的资料以解决在征收过程中面临的一些问题。同时，要尽快开发计算机软件，利用网络在税收征管中的作用，实现税务部门和其他相关部门联网，信息资源共享，加强协作和监督。现在的不动产登记信息系统需要实现大多数城市个人住房信息系统联网，该系统的正常运转也需要多个部门共同分享信息资源加强协调合作，这有利于了解个人住房信息，对税收政策的制定有着重要的作用。按目前规划，个人房产信息系统联网将覆盖所有的地级城市，并逐步向全国覆盖。由此可以看出，部门之间的协调合作、信息流通是促进房产税立法与推广的重要保证。

（三）建立健全配套制度。税收的征收需要有完整的税率、税基作为基础。从“沪、渝模式”来看，房产税的征收都是按照购房合同上所约定的价格或是购买当时的市场交易价格所完成的。在某种程度上来说合同价格与购买当时交易价格是不公平的。合同成立的基础是当事人之间意思的表示一致；购买当时价格与现值之间是有时间价值差异的。房屋购买之后，房屋的价值会发生变化。因此，需要一个中间机构在特定的经济交易环境下对所征税对象的价值进行一个公平的价格评估，房产评估制度、评估机构的建立是房产税征收的必要基础。税收的征收具有强制性，纳税义务人的征收过程中的一系列事项是具有抵抗的心理。因此，房产税征收过程中，争议解决条款的规定，争议解决机构的建立与设置也是必需的。评估机构的设置、争议解决机制的建立是房产税征收的必要基础。

十八大报告中提出要坚持促进社会和谐，把保障和改善社会民生作为改革的重点，而住房问题就是最重要的民生问题。由于现行个人住房房产税征收所存在的弊端，面对不断的房产投机投资造成的房价步步攀升，不能有效地将房价控制在合理范围内，解决地方政府的土地财政。房产税改革必将会对调节房价产生实质性的影响。虽然我国的房产税改革与国外相比起步较晚，但是未来改革的路还很长，通过试点地区几年的试点情况，房产税将在其他城市乃至全国实行的趋势略见明显。对于房产税新政策的规定，应该从沪渝试点中的经验总结着手，同时吸收和借鉴国外模式，从我国的国情出发构建全国的调控性房产税税收政策，以促进我国房产业健康稳步地发展，保障国民的住房需求。■

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