城市综合体对新兴城区发展的影响

□文/郑 伟 张飏璐 肖倩倩 崔 晟

（1.安徽财经大学经济学院；2.安徽财经大学会计学院；3.安徽财经大学金融学院 安徽·蚌埠）

一、背景分析

近年来，我国各大城市掀起了城市综合体项目规划建设的热潮，一时间，城市综合体的数量迅猛增加，大有遍地开花，蓬勃发展之态。因此，城市综合体所带来的经济效应和社会价值是值得去探究的。对城市综合体的研究主要有商业地产，对周围居民的消费影响及文化娱乐方面的影响。

城市综合体中的商业零售、商务办公、酒店餐饮除了给周边居民带来了便利的生活，也带来了一定的就业机会。一般的城市综合体都地理位置优越，这样则会吸引不少商家投资入驻，一些附近的居民也会投资一些较小的商铺，而大商家的入驻则能带动该地区经济的快速发展。

宝业东城广场作为东城第一个城市综合体很大程度上影响了周围居民的生活。它位于安徽第一大道——长江东路，是合肥市、瑶海区政府鼎力支持的东部城市地标。长江东路与东二环路交口属于合肥东部中心地带，20 余路公交以及即将建成的地铁二号线、四号线环绕在其左右。其中的37、38、39 路公交车将肥东县城与东城联系起来，宝业的建成使得肥东县城的部分居民更加方便、快捷地享受到城市综合体带来的便利。

宝业东城广场的商业部分涵盖了时尚百货、连锁超市、餐饮美食中心、都市影音、儿童主题乐园、室内步行街等领先业态，是合肥东部规模最大，档次最高的一站式购物中心，360 度“吃喝玩乐购”全业态共享。入驻宝业东城广场的商家有：世界500 强家乐福超市、苏宁电器、衣之家百货、时代影城、青年餐厅、星巴克、肯德基、必胜客、屈臣氏、方糖KTV、海洋之星动漫体验中心、太平鸟、拉夏贝尔、圣迪奥、万丽服饰、明牌珠宝等百余家品牌商家。这些商家的入驻必然会为周围居民提供大量的工作岗位，也给附近的居民带来了生活上的便利。选择宝业东城广场作为研究城市综合体的案例的最大原因是它是瑶海区第一个城市综合体。

（一）居民消费。合肥市瑶海区是一个位于合肥东部的新兴城区，相比于合肥西部地区，瑶海区在经济建设等方面较为落后。宝业东城广场是合肥市瑶海区首席城市综合体，它的商业效应也将辐射至周边地区，带动人群消费，使本地区以及周边地区的经济建设得到发展，对于瑶海区乃至整个合肥的经济发展都有着重要的意义。

在此次暑期社会实践中，我们以合肥市瑶海区宝业东城广场为例，研究城市综合体对经济新兴城区发展的影响，以下是通过实地调研走访以及数据分析、查阅资料得出来的关于城市综合体对消费影响的结果。

（二）一站式消费。随着人们消费能力的提升，消费者更注重逛街、休闲、会友、健身等综合性消费体验。从功能上来看，城市综合体中百货、餐饮、超市、健身、美容、教育培训、儿童乐园、露天舞台等各种业态一应俱全。此外，一些城市综合体还引入了影院、剧场、溜冰场等文化娱乐设施，功能更加齐全，成为附近居民假日休闲的好去处。当所有的悠闲娱乐时尚元素被整合在一起，城市综合体便捷的优势就愈发明显。我们随机采访了宝业东城广场的一位消费者，他说：“这里的店各具特色，比如过桥米线、韩式烧烤、粥铺、火锅、各国菜式等，光吃的就等同于一条美食街，再加上其他KTV、电影院等配套设施，是会比单体经营好出很多的。”

（三）消费群体年轻化。“在中国消费的主力群体是年轻人”，这一点我们深信不疑。仍然是以宝业东城广场为例。进入商场的主力消费群体年龄段为20～35 岁，年纪较大消费者主要以逛超市为主，并没有产生多少消费。中国人口逐渐呈现老年化现象，老年人口逐渐增多，城市综合体便成了老年人休闲的场所，所以并不会产生太多的消费，就算消费也并不会消费多少钱。而年轻人消费则是冲动型消费居多，在娱乐、餐饮项目上进行消费，而且消费的价格也不低。仔细观察就会发现，男孩子逛得少，一般去是带着女友、妻子、家人；女孩子多是成群结伴去逛。这种购物行为会产生大量的附带消费，以餐饮、娱乐为主。

（四）改变居民消费习惯，提高消费水平。居民消费习惯的改变，消费水平的提高，引起这一变化的是城市综合体这样的大型购物商场的快速发展。在这些大型综合体商场里，市民不仅可以买衣服，逛超市，还可吃饭、看电影、唱K 等。城市综合体呈现社区商圈特点在给市民购物带来方便的同时，也正渐渐影响市民的消费习惯。综合分析，就可以反映出来，居民的购买能力有一定的增强，消费水平也有所提高。

（五）消费便捷，消费环境和服务更好。快节奏的现代生活让人们对消费的要求也越来越高，城市综合体通过提供便捷的消费，舒适的环境、良好的服务等满足人们的这些需求，更好地提高其整体的服务水平和相关的服务设施。

二、城市、地区的文化生活

城市综合体是城市化发展进程中的必然产物，它的存在会影响到本地区一些居民的生活、消费，会对该地区的经济、文化等方面有巨大的影响，这些影响甚至会辐射到周边的一些地区。

（一）文化活动增加人气，人气提升经济效益。有一句话是这么说的，做“综合体”就是在做人气，人气上来了，综合体的经济效益也就上来了。城市综合体不单单是要成为一个地区居民经济消费的中心，更重要的是要成为这个地区居民文化生活的中心，这样赚足了人气，才能有源源不断的消费者来这里消费。在我们进行的宝业东城广场的调研中，宝业东城广场给予自己的定位是：“瑶海区首席城市综合体”。经过我们调研数据的统计，有78%的消费者是来自瑶海区，也就是宝业东城广场所在的区域，这就说明了它大部分的消费者都是来自本地区，其他区域的消费者更多的选择了万达广场、淮河路步行街等消费场所。反过来说，它的消费对象主要也就是瑶海区的居民，从目前的情况来看，宝业东城广场很难将其他区域的消费者吸引过来，因此目前它要做的就是留住本地区的消费者，并且吸引更多的地区消费者。因此，在宝业东城广场举行各种文化活动也就成为了留住老客户、吸引新客户的一种方法。每周举办一些草根文化活动以及不定时的举办一些大型的文艺活动，这都让本地区的居民在闲暇之余有了好去处。这也就导致当地居民去宝业东城广场参加或者观看这些节目成为了生活的一种习惯。可能是因为宝业东城广场开始营业时间不长的原因，从我们的调查数据中得出，只有22%的人对于这些文化活动比较关注。但是，随着时间的推移以及文化推广力度的加大，会有更多的居民关注宝业东城广场。

（二）城市综合体在增加经济效益的同时也提升了城市形象。传统城市市场格局的分散导致消费的分散；市场格局的集中则导致消费的集中。宏观上看，城市综合体的出现，是对传统城市格局的反动和颠覆，传统的城市业态分布大多为既分散又集中的状态。所谓分散，是指行业与行业间只要经营性质有所区别，就几乎不会聚集在某一个相对集中的区域进行生产经营活动，比如很多城市的花鸟市场、农贸市场、旧货市场等都是分散状态；所谓集中，是指同行业的经营者们，相对集中地在某一个区域内进行经营活动，比如很多城市里的美食街、服装城、建材市场等等，都是本行业聚集一处的经营方式。而城市综合体将所有只要有实际需要的行业尽量全面地集中在超大型的建筑规划群内，使所有进入这个综合体内的人，完全可以不再出去就可以满足一切自己的需求。

应该看到，城市综合体无疑是从现代市场经济格局中诞生出来的一种全新的城市规划变局和发展情势，这种影响本身的意义是积极的。因为城市综合体本身的性质和自身的气质结构本来就具备了前述的伟大城市和这个城市所附带的优秀的城市文化的特点，从它的布局和行业构成来说，综合体有着自己独有的特性，这种特性的本身就是对传统城市文化形成时尚引领状态的。在名人不再容易诞生，城市标志淡化的今天，成功的城市综合体也起到了“城市名片”的作用。城市文化其实就是一个城市的特性所在，城市综合体就是在这个特性上又继续增加和发展的组成部分之一，它对城市的传统文化是构成冲击和影响的，但属于这个城市的传统文化同时更加需要城市综合体这样的全新概念去张扬和发展，去包容和接受，相互的支撑与容纳，注定会使城市固有的传统文化通过城市综合体的发展壮大得到新的释义，而城市综合体也会因这个城市的古老以及属于这个城市的文化底蕴丰富而更有内涵和气度。从我们对宝业东城广场的调研中，有68%的消费者认为城市综合体在一定程度上起到了“名片”的作用，对一个地区甚至城市形象的提升有一定的意义，而19%的消费者认为城市综合体能够很大程度上提升一个地区甚至城市的形象。总体来说，绝大部分人对城市综合体的文化形象持积极认可的态度。

当代社会，城市综合体已成为消费者消费生活的中心，消费者选择它们，不仅仅因为它拥有购物、娱乐、餐饮等一系列功能，而是因为它们已经成为消费者生活的一部分。每个城市综合体都有自己的文化，它的文化也紧紧地拴住了消费者的心，成为消费者生活中不可或缺的部分。同样，这种新型的商业模式带来的不仅仅是经济效益，对于城市形象的提升也是有很大的帮助。城市综合体不管是对于居民还是对于整个城市，都有着十分重要的意义。

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