北京市不动产登记落宗技术与实现

2015-03-29任海英陈品祥冯学兵

测绘通报 2015年1期

郑源，任海英，陈品祥，冯学兵

(北京市测绘设计研究院，北京100038)

一、建设背景

1．不动产登记业务办理要求

根据《不动产登记条例暂行条例实施细则(征求意见稿)》要求，不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。不动产单元应当具有唯一编码。

基于不动产单元代码编制规则，将房屋登记整理后的空间数据中只保留自然幢数据，与地籍区、地籍子区以及建设用地使用权的空间数据进行叠加后，在属性表中增加宗地编码，并将与之对应的宗地编码进行赋值。

将自然幢以地籍子区为单位，自左上角起，从南到北，从东到西，按照1、2、…的顺序，按S形编号，码值为:0001—9999，填入幢编号属性项，保留原自然幢编号(如图1所示)。

图1 不动产编码规则

2．国土部数据整合要求

国土部要求建立宗地和自然幢两层空间数据，建立自然幢、逻辑幢、层、户4级关系，并将附载相关的权利信息作为不动产登记成果物进行提交。

二、数据现状

1．土地数据现状

目前已有的土地调查成果和更新数据，空间上没有与登记档案保持完全一致，普查数据是无缝的，登记档案中有历史数据没有坐标信息(1990年以前)，有些登记历史档案宗地空间上存在交叉和缝隙，需要重新进行核查整理数据，形成全市地籍数据库(含二调成果)。

土地调查数据成果没有登记档案的历史登记空间数据，没有与业务档案形成关联关系。

2．房屋现状

(1)房屋数据流

全面整合建委房屋管理领域的测绘、权属、交易、存量房交易、拆迁、房屋安全、住房保障等业务系统，与工程全生命周期数据库对接，实现房屋管理无权属、上市交易、建立权属、使用、转让交易、拆迁等房屋管理业务全生命周期管理，如图2所示。

图2 市住建委房屋全生命周期平台数据流

市住建委房屋全生命周期平台实现了一张动态更新的房屋现状一张图，一张图中每个图元对应着物理现实中存在的一个楼幢，具有真实的地理坐标，并且每个图元都编有唯一的“房屋身份证编码”。通过以楼幢图元为核心，挂接楼幢楼盘表信息，以房屋编码为标识，将“拆、建、管”过程中涉及的征收拆迁、建设工程、房产测绘、权属交易登记、物业管理、中介管理、房屋安全管理等各个业务串联起来(如图3所示)。

图3 房屋全生命周期管理

(2)数据更新机制

房屋现状一张图更新:房屋现状一张图的更新是通过每日将房产测绘备案的数据以接口方式进行实时更新。对于非新建的房屋，通过房屋安全日常检查，发现缺失的楼幢，定期进行外业测绘更新。

房屋基础数据库更新:每日动态抽取房产交易系统中的交易登记数据，进行动态更新。房屋业务数据与空间数据的匹配，利用关键字匹配，采用自动或者人工匹配将交易登记的房屋对应到空间楼幢上。

三、落宗技术路线

1．落宗底版库流程

落宗底版库流程如图4所示。

还是以房屋和土地数据整合为例。

1)房屋业务数据整理:以户为单位，梳理业务系统中每户的基础信息和业务历史，并对户进行归幢处理，对重复的户和房屋进行合并。

图4 落宗底板库流程

2)房屋空间数据整理:以房屋为单位，整理房屋的标准地址和空间位置等信息，并把房屋中的楼盘表整理清楚，包括楼盘表中的每一户的基础信息。

3)房屋业务数据与空间数据关联:将业务数据中的房屋和空间数据的房屋进行挂接关联，建立关联关系，同时需要把业务数据中的户和空间数据的户进行挂接，建立关系。

4)土地业务数据整理:梳理土地业务数据的上下手关系和业务历史。

5)土地空间数据整理(包括发证和调查):整理土地现状中的每一宗土地，包括空间位置和宗地编号等信息。

6)房屋数据落宗:找到房屋所在的宗地，做到空间关联，属性匹配，形成数据落宗成果。

7)构建基础数据库:基于房屋成果数据、土地成果数据和房屋数据落宗情况，建立不动产单元登记号等信息，构建基础数据库。

即是完成4类数据整理，3个关联。

2．动态落宗流程

动态落宗流程如图5所示。

图5 动态落宗流程

1)落宗查询:当申请人在进行房屋/土地交易登记的时候，在落宗查询窗口对落宗底版库进行查询，如果底板库已落宗，则申请人可以根据落宗结果进行后续业务办理，如果底版库中未落宗，则需要进行落宗申请，分别进行房屋落宗、土地落宗，完成落宗后方可继续后续业务办理。

2)房屋落宗:房屋落宗时，需要核实房屋是否有空间图元，没有空间图元的，如果能归幢则进行归幢，不能归幢的则进行外业调查，对于有空间图元的，再查看该空间幢是否跨宗，不跨宗则可以落宗，跨宗的需要外业调查核实。

3)土地落宗:土地落宗时，对于未发证宗地，如果有二调四至，发布公告公示，无异议后认定落宗，没有二调四至，则需要进行外业调查指界。

2)、3)的最终成果更新到落宗底版库中。

四、具体实现及效果

1．房屋与空间数据关联

房屋与空间数据关联系统界面如图6所示。左侧为交易权属的楼幢列表，中间显示的是全市地图，底图为电子地图和影像，上面叠加房屋空间现状一张图。右侧是对空间幢的各种查询条件。

图6 房屋与空间数据关联系统界面

图7 左侧目录树与任务分配

本文对交易全市的楼幢按照区县、街道(小区)、字母的方式排序，对作业任务的指派也是按照区县、街道(小区)、字母进行指派，方便分区分块作业。对作业员的成果按照两级检查的方式进行复查，确认无误后，进入成果库。

房屋与空间数据关联:对左侧目录树的交易登记的楼幢，通过关键字搜索，定位至类似的空间幢，比照交易登记的楼盘表和空间幢的楼盘表以及权利人信息，实现房屋与空间数据关联(如图8所示)。

图8 房屋与空间数据关联

2．房屋落宗

房屋落宗整个系统界面如图9所示。左侧为交易权属的已空间关联审核通过楼幢列表，中间显示的是全市地图，底图为电子地图和影像，上面叠加房屋空间现状一张图和宗地图层。右侧是对空间幢的各种查询条件。

图9 房屋落宗系统界面

房屋落宗:将已关联审核通过的空间幢定位到地图，查看宗地，根据空间匹配度、土地证匹配度、坐落匹配，选择宗地进行落宗。各区县需要对落宗的成果进行核查，确认落宗后，即刻生成不动产单元编码，以供交易权属系统完成各类登记业务，生成不动产证(如图10所示)。

3．动态落宗

动态落宗与房屋落宗类似，对于底版库不存在的落宗，由交易权属系统给落宗系统发送落宗申请，作业员根据落宗申请列表，类似房屋与空间关联、房屋落宗的步骤完成落宗即可。对于需要立即办理的登记业务，而底版库不存在落宗的，可以生成临时码以完成整个登记业务流程，对于不是及时办理的登记业务，则需要通过房屋基础信息管理来协助完成。