物业管理企业运营模式分析文献综述

□文/周向群

（1.湖南农业大学管理学在读硕士；2.长沙民政职业技术学院湖南·长沙）

物业管理企业运营模式分析文献综述

□文/周向群1，2

（1.湖南农业大学管理学在读硕士；2.长沙民政职业技术学院湖南·长沙）

［提要］本文详细分析国内外关于供应链和物业管理企业运营研究的文献状况，以期为将供应链研究与物业管理企业运营研究相结合提供必要的研究基础和理论借鉴。

供应链；物业管理；运营模式

收录日期：2015年6月17日

一、供应链理论研究综述

（一）国外研究综述。国外对服务供应链的研究要早于国内，研究成果较多。大体上可分为以下几个方面：

1、服务供应链概念的研究。服务供应链的研究近几年才开始，目前还未形成统一的定义。按照服务的介入程度不同，Dirk、Steve、Jack S.Cook、Richard Metters、EUram、Edward G、Scott等典型代表人物对服务供应链的定义提出了五种不同的观点。

2、服务供应链模型的研究。由于服务供应链的研究尚未成熟，关于服务供应链的基本模型还处在争议之中。其中，Ellram（2004）通过比较Hewlett-Packard供应链模型、SCOR模型和GSCF模型的概念、核心特点后，分析了每个模型值得引用和不足之处，最后提出了服务供应链模型。Dirk.Steve等人提出的模型在定义服务供应链的战略目标基础上，通过服务供应链的计划、分配资源、配送、回收、分解和修理恢复等管理活动完成产品服务的过程。

3、服务供应链的服务能力研究。服务供应链的能力问题源于服务产品的特性。制造业的供应链供需协调可以通过库存进行缓冲，而服务供应链中，由于服务产品的特殊性不可库存，因此，服务企业只能利用服务能力作为缓冲的工具进行协调。Edward等人认为服务是不能库存的，只能通过能力协调来管理订单堆积。他们提出了一个模拟啤酒游戏来学习基于服务的供应链，并测试经理们是否较好地使用了它。Hakkermans等人研究了服务供应链的牛鞭效应问题，并以电信行业的案例进行了分析。

4、服务供应链的行业应用研究。国外关于服务供应链的行业应用研究已经开始起步，但是其研究视角各有不同。Jack S. Cook（200l）、Richard Metters（2004）等从服务行业应用产品供应链的角度，讨论了在医院健康护理方面通过采用供应链管理中的库存管理和信息集成的思想，提高服务的综合绩效。Dirk和Steve Kremper（2004）从产品服务化角度论述了汽车行业等应用服务供应链的管理。

（二）国内研究综述

1、服务供应链模型构建的研究。服务供应链的构建起源于2003年田宇所研究的物流服务供应链的构建对供应商选择的研究，此后的10多年间，几乎每年都有学者对服务供应链模型构建进行研究。张大陆等人从用户发出服务请求开始，对建模过程中每个步骤采用的算法进行了复杂性分析，从而讨论了整个服务供应链建立的一个完整过程。单汨源等人提出以往服务供应链模型未考虑服务供应链要素，如顾客双元性、内部服务供应和服务质量链等问题，构建了服务供应链拓展模型，为系统研究服务供应链基本理论奠定基础。

2、物流服务供应链的研究。物流服务供应链问题是国内学者关注最多的主题。通过对CNKⅠ文献梳理分析可知，物流服务供应链经过近些年的发展，无论是理论研究还是实践应用都取得了一定研究成果，主要集中在服务供应链的内涵“供应商的选择”协调机制等方面。

3、旅游服务供应链的研究。李万立认为只有在供应链上构筑强势地位才能发挥旅行社在供应链上的组织职能。张晓明等人应用博弈模型“经典报童模型”就旅游服务供应链中若干环节的协调进行研究。鲁芳提出了旁支付激励机制，证明了其能增加旅行社的期望收益并使旅游服务供应链的运作效率得到提升。可见，旅游服务供应链的研究都着重于微观视角，且旅游服务供应链协调管理和供求关系是国内学者研究的核心内容。

4、港口服务供应链的研究。王玖河等人通过数学分析得出港口供应链上参与企业选择Stackelberg均衡模型的原因，指明通过一定的激励手段可以加强伙伴间的努力程度，实现供应链成员的双赢。高洁通过对几种信息管理模式优缺点的比较，设计了港口服务供应链的三层信息管理结构，并指出了其运作的协作机制。可见，对港口服务供应链协调研究涉及的较少。

5、医疗服务供应链的研究。杜祥等人运用价值链理论对医疗服务供应链进行价值分析。王振锋建立了医疗服务供应链服务体系并对该体系的实施进行了分析。可见，医疗服务供应链至今尚未引起足够的关注，应逐步拓宽该方向的研究，建立完善的医疗服务机制。

6、物业服务供应链的研究。陈小峰以物业服务供应链的各个成员之间的关系作为研究视角，仅是概念的、层面的研究，未深入开展探讨。王元明等提出的基于服务供应链的居住物业管理模式，围绕物业服务商，通过对服务流、信息流和资金流的有效控制，从而实现物业服务产品的经济效益和社会效益。芮筱明针对物业服务供应链管理的特点，总结了上海世博会的实际物业管理经验，提出了物业服务企业进行物业服务供应链管理的想法和参考。10年间，关于此方向的研究文献才4篇，尚未引起关注，应加大力度对此方面进行深入地研究。

二、物业管理理论研究综述

（一）国外物业管理理论研究综述

1、研究物业管理的概念、原理和方法。Barrett（1995）、Barrett and Baldry（2003）对物业管理进行了界定。Alexander（1996）等人则认识到需要在4个层面考虑物业管理，即公司的层面、战略的层面、战术的层面和运作的层面。Zifcak、Spencer等人指出，自负盈亏、自主经营、独立的物业管理企业发展迅速。Harold D.lasswell、Yehezke Dror等人指出，物业的所有权与管理权分离，物业管理企业与业主的关系是雇佣关系。

2、研究物业管理的具体活动。Dennis.C.Mueller、MichaelM. Harmon等人指出，各国（地区）的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点。Greenwood and Levin、Skaret、Alexander等人认为，物业管理的实践性本质上要求对物业管理的研究应当通过对具体的物业管理活动进行研究。Elden and Levin（1991）认为，通过这样的协同研究，可以共生出新的知识。同时，基于观察、参与和访问的实例研究提供了有效的合作工具。

3、通过研究揣测和展望物业管理未来发展趋势。Grlmshaw（1999）从20世纪末的社会、经济和政治变革的广阔背景下审视物业管理问题。他认为，我们需要更深入地理解那些围绕着后现代主义讨论所产生的问题，因为这些问题正在也并将持续对物业管理的发展施加影响。Grimshaw and Caims（2000）还试图发现影响物业管理未来发展的潜在力量。为了应付未来的挑战，需要重构支持物业管理发展的结构，这包括物业管理的知识生产体系，同时需要一个能够整合研究与实践的新的知识模型。Varcoe（2000）通过对物业实践的调查，得出了物业领域的变革趋势，他还试图利用这些发现来识别这些变化是如何引领这一产业进一步发展的。Price and Akhlaghi（1999）通过几年的实践工作，检验了物业管理领域的最佳实践。Nutt（2000）探索了4种面向未来的物业管理轨迹：财政资源轨迹、人力资源轨迹、物质资源轨迹以及知识资源轨迹。

（二）国内物业管理理论研究综述。物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为和我国经济、社会协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。

1、物业管理行业的服务内容研究。赵自强、张斌指出如何通过服务创新焕发生机，成为我国物业管理企业寻求生存和发展的一个重要话题。刘云腾、王青兰从环境心理学的角度，探讨环境对在都市里生活的人们的心理和行为的影响，并对“入世”后人们对居住环境的需求进行了分析。关汉雄则认为，对现代意义上的社区建设而言，物业管理单位（企业）是社区公共事务管理的责任主体，作为专业化从事物业管理的企业，对社区内各项公共事务的管理是它最基础，也最首要的职能。

2、物业管理行业的服务质量研究。叶天泉、柴保国、刘敏指出了实施物业管理品牌发展战略的重要性。李连法、陈日辉运用价值链的理论，指出要创造企业品牌。尹伯成提出在知识经济时代下，物业管理在运作模式上，则要求物业公司、业主和相关供应商在充分的双向交流的基础上，培育一个稳定、持续的价值创造循环系统。王晓绿探索了深圳社区建设与物业管理的和谐发展。郜洪芬对住宅区文化建设和物业管理的关系进行了探讨。

3、物业管理行业存在问题和发展对策研究。杨振标、刘昌兵、戴为民、陈德豪、王淑军等人对我国物业管理发展中存在的问题进行了深入分析和研究。尹国森、尹国辉指出了我国现有的物业管理经营模式存在的问题。吴冬在其研究中指出，国有物业管理企业要在新的挑战面前求生存、求发展，就必须精心构建自己的竞争力，赢得竞争优势。马万里对当前我国物业管理问题存在的根源进行了归纳。廖俊平、刘卫红、张学志用产权理论对住宅区物业管理中做了一定程度的研究。

4、物业管理行业发展的市场环境研究。赵翔认为，我国物业管理经历20余年的发展，己逐步走向成熟。新世纪里，我国物业管理将向现代化、社会化、专业化、集团化的方向发展，展望未来，我国物业管理必须由垄断走向竞争，必须走向品牌化的发展道路。杜伟认为，要使物业管理发展得更快、更规范、更有生机，除在管理体制上向社会化、企业化、市场化方向发展外，物业管理企业还应该进行经营理念创新，即品牌营运理念、规模经营理念、多元化经营理念、专业化经营理念、集约化经营理念、前期介入理念、人才竞争理念、市场监督理念。刘黎虹了分析我国物业管理中流行的几种管理模式：规模化经营模式，以规模求效益；服务标准化模式，以质量求效益；封闭式物业管理模式，以差异性求效益。在此基础上，探索了将营销概念融合到物业管理之中的经营型管理模式。

主要参考文献：

［1］张大陆，徐健，杨哲.分布式电子商务服务供应链建立过程简单模型［J］.计算机工程，2005.31.

［2］单汨源，吴宇婷，任斌.一种服务供应链拓展模型构建研究［J］.科技进步与对策，2011.28.

［3］申成霖.物流服务供应商的选择决策问题［J］.南京林业大学学报，2005.5.

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