实施反向抵押贷款风险及其防范

□文/朱云代雅菲刘佳文刘降斌

（哈尔滨商业大学黑龙江·哈尔滨）

实施反向抵押贷款风险及其防范

□文/朱云代雅菲刘佳文刘降斌

（哈尔滨商业大学黑龙江·哈尔滨）

随着我国人口老龄化越来越严重，传统的养老保障模式已经无法达到养老需求，所以需要建立新的养老保障模式。本文通过对实施反向抵押贷款背景的介绍，分析住房反向抵押贷款存在的风险及其防范策略。

反向抵押贷款；人口老龄化；风险分析；风险防范

收录日期：2015年9月28日

一、引言

（一）我国已经进入人口老龄化社会。按照国际通行的标准：“60岁以上老年人占总人口的比重达到10%，或65岁以上老年人占7%，即开始进入老龄社会。”1999年，我国已经进入人口老龄化社会。

（二）社会养老基金不足。据统计，截至2012年，养老金空账达到了1.3万亿元，这将会成为在职职工未来养老的隐患。另外，基本养老保险的缴费率近年来呈现不断下降的趋势。作为主要缴费者，企业在参加养老保险上表现各异，有的企业不愿意参加基本养老保险，甚至有些企业还逃避对基本养老保险的缴费。这使得社会养老基金不足，养老成为问题。

（三）“4-2-1”的家庭格局。我国实行计划生育政策以来，儿童所占比重下降，因此现在两人结婚以后要养一个孩子和四个老人，相比以前兄弟姐妹一起赡养老人而言，使年轻夫妇们的负担加重，难以承受。

二、我国实施反向抵押贷款存在的风险

（一）利率风险。利率风险的形成原因与通货膨胀的压力、宏观经济走向的不确定性以及贷款利率的调整密切相关。通货膨胀将会导致银行在发放住房反向抵押贷款时面临更多更大的利率风险。利率的变化对房屋反向抵押贷款的定价和房屋价值变化有很大的影响。从房屋反向抵押贷款来看，若我们采用固定利率的形式，则市场利率的增加将会降低采用固定利率的反向抵押贷款的房屋价值；虽然浮动利率可以避免这个问题，但贷款方不能确定房屋的未来价值。另外，由于利率的高低与贷款方风险直接相关，过高的利率将会使贷款人获得的收入减少，则会降低反向抵押贷款的吸引力，降低贷款人参与的积极性。在房屋反向抵押贷款中，一般情况下，房屋的价值较大，抵押时间较长，所以确定一个公平合理的利率非常的关键。贷款利率风险的程度有赖于贷款方采用的是固定利率还是浮动利率，还有利率的高低。

（二）房价变动风险。房价受多种因素的影响，包括土地以及建造房屋所需的各种材料的价格，当它们价格增加时，房价就会随之上升；反之，房价就会下降。供求状况，当供小于求时，房价就会上升；反之，则下降。地理位置，当房屋所在的地方变得更发达、方便时，房价就会上升；反之，则下降。房屋价值的评估涉及的内容复杂、范围大，这就使得评估房屋价值存在风险。房屋反向抵押贷款的房产价值评估，不仅仅要对房屋的现值进行估算，而且还要对房屋的未来价值进行预测，所以抵押期限越长，风险就越大。在房屋反向抵押贷款的评估过程中，需要考虑房屋的经济性贬值、物理性折旧以及功能性折旧等问题。房屋价值评估风险还存在操作风险、评估专业风险、制度风险以及道德风险等问题。

（三）其他风险

1、预期寿命风险。一般情况下，金融机构是依据生命表来计算平均预期寿命，但是这不能完全准确的表现出老年人的寿命情况。人的寿命还与身体健康情况有关，金融机构无法了解到全面的信息。

2、费用风险。住房反向抵押贷款在我国还未实施，想要实施反向抵押贷款就需要进行市场调研，开拓市场，这就需要很大的费用。在国外住房反向抵押贷款已经非常成熟，根据国外的经验可以知道，在进行住房反向抵押贷款这项业务时，需要很高的手续费，以及一些监督费用。这将会降低居民与金融机构参与的积极性。

三、我国实施反向抵押贷款风险防范

（一）机构联盟。我国目前具有反向抵押贷款经营优势的机构有许多，我们可以通过资源整合来建立一个住房反向抵押贷款的机构联盟，包括银行、政府、保险公司、中介机构、房地产公司等等。银行的加入可以提供丰富的资金，来缓解社会养老金不足的问题，为开展住房反向抵押贷款提供充足的资金保障；政府的加入可以加大人民群众的信心，能够提高可信度，促使老年人积极参与，为开展住房反向抵押贷款提供必要的制度保障；保险公司的加入可以提供先进的技术，使得计算人均预期寿命更加合理，为开展住房反响抵押贷款提供所需的技术保障；发挥各个机构的优势，将他们有效结合在一起对开展住房反向抵押贷款的成功实施至关重要。

（二）提高信用。在住房反向抵押贷款中，贷款期限和借款人的个人情况密切相关。借款人的实际年龄、收入、职业、健康状况、家庭状况等因素及其变化情况都对老年人的最终寿命产生重要的影响。但是，我国目前还没有建立起一个全国统一的个人信用系统，所以对获取借款人情况存在一些困难。因此，应该分步骤、有重点地建立起个人信用系统，做好个人信息的调查和采集，建立个人信用档案制度，做到全国资源信息共享。

［1］柴效武，岑惠.住房抵押贷款与反抵押贷款的异同评析［J］.海南金融，2004.7.

［2］柴效武.反向抵押贷款在我国开办的迫切性与可行性评价［J］.城市，2008.1.

哈尔滨商业大学大学生创新创业训练计划省级项目（项目编号：201410240016）

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