货币政策对房地产企业经营绩效影响研究*

程正中+张绪通

【摘 要】 文章采用沪深A股59家房地产上市公司2003—2013年11年的数据，使用Eviews软件，通过建立当期影响以及滞后一期影响的面板数据回归模型，研究货币政策与房地产企业经营绩效的关系。研究发现贷款利率提高对房地产企业盈利能力有短期负面影响，对房地产企业运营能力的影响有滞后性，对房地产企业短期偿债能力和发展能力有负面影响;存款准备金率提高对房地产企业运营能力、长期偿债能力和成长能力都有负面影响;货币供应量对房地产企业现金持有水平、短期盈利能力和短期成长能力有负面影响，但影响逐渐削弱。

【关键词】 货币政策; 房地产; 经营绩效; 面板模型

中图分类号：F270.3  文献标识码：A  文章编号：1004-5937（2015）07-0069-04

一、前言

房地产业是我国国民经济的支柱性产业，对我国经济增长作出了重大贡献。当前房价一直居高不下，引发了一系列的社会问题。自2003年开始，央行频繁使用货币政策工具对房地产行业进行调控，不少学者也进行了相关研究，取得了丰硕成果。任木荣（2012）和王东（2012）就货币政策对我国房地产价格的影响机制进行了研究。任木荣（2012）认为货币政策传导有效性不强，导致货币政策的调控效率较低，利率因无法区分投机需求和消费需求，对房地产市场的影响有限。王东（2012）指出调整房地产市场供给结构，加快经济适用房建设是调控房价的关键。陈胜（2010）就货币政策对房价的影响进行了实证检验，指出货币政策对房价影响显著，认为在调控房价时应该注重货币政策的运用。艾丹（2010）对货币政策在抑制高房价中的作用进行了研究，研究结果发现，提高央行准备金率，控制商业银行贷款和其他相关融资渠道是使货币政策发挥作用的有效手段。也有部分学者面对货币政策调控将房地产企业作为研究对象进行了相关研究。陈震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地产企业2007年的统计数据对紧缩货币政策下房地产企业的生存能力进行了研究，指出规模较大的房地产企业生存能力较强，充分体现了房地产行业的规模效应。姚雪绯（2011）采用递归VAR方法，使用42家房地产企业2003—2009年的季度数据，研究了货币政策对房地产企业现金流的影响，指出广义货币供应量（M2）和短期利率对房地产企业现金流都有影响。短期利率对经营活动现金流影响较大，M2对筹资活动现金流影响较大。陈欢（2013）利用2008—2011年房地产上市公司的数据，对货币政策与房地产企业融资决策的关系进行了研究，指出贷款基准利率和存款准备金率对房地产上市公司资本结构中负债和所有者权益的影响是完全相反的。当前关于货币政策对房地产企业经营绩效影响的研究还没有明确结果，本文采用房地产上市公司面板数据来研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响。

二、理论分析

货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率和存款准备金率，以达到或维持特定政策目标的各项措施。货币政策的传导机制可以表述为在一定的货币政策目标指导下，通过使用货币政策操作工具影响货币政策操作目标，并通过各种传导渠道传递至最终目标实体经济。

（一）贷款利率对房地产企业经营绩效影响分析

贷款利率调整将会影响房地产企业融资成本，成本的改变又会影响企业的现金流量，继而影响企业运营能力。利率调整会影响潜在购房者的购房意向，进而影响房地产企业的销售，最终影响房地产企业盈利能力。另外，利率的调整将直接影响上市公司的财务费用。房地产企业为减少政策变动对企业的影响，可能会改变企业融资结构从而影响企业的偿债能力。

（二）存款准备金率对房地产企业经营绩效影响分析

中央银行提高存款准备金率，导致商业银行放贷资金减少。商业银行为防范风险，对房地产企业的贷款条件和资金用途的要求和监控将更加严格，使得房地产企业获取贷款的难度更大。同时，中央银行对存款准备金率的调整将导致消费者对房地产不明朗的前景持观望态度，间接降低房地产企业资金来源，资金短缺导致房地产上市公司无法获取土地，土地储备减少将影响房地产上市公司进一步开发，影响房地产企业的成长能力。

（三）货币供应量对房地产企业经营绩效影响分析

货币供应量对房地产企业的影响可以从货币供给的流动性和银行的信贷渠道两方面解释。央行通过增加基础货币投放，在流动性更加充裕的情况下，商业银行的放贷能力提高、放贷意愿增强，促使银行发放更多的房地产抵押贷款，从而增加了对房地产的需求。房地产企业方面，货币供应量增加，房地产企业更容易获得资金，促进企业发展。另外我国市场经济不完善，投资渠道匮乏，货币供应量增加导致大量资金流向房地产市场，降低房地产企业经营成本，提高房地产企业收入，影响房地产企业经营绩效。

三、实证检验

（一）样本选择与数据处理

研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响需要选取合适的货币政策指标和房地产企业经营绩效评价指标。通过分析货币政策与房地产上市公司经营绩效评价指标之间的关系，得出货币政策对房地产上市公司经营绩效的影响。

1.货币政策指标数据选择与处理

货币政策指标方面，选取贷款利率、存款准备金率和货币供应量作为货币政策指标。考虑到房地产开发周期一般在三年以内，选取1—3年期的贷款利率作为贷款利率评价指标。因研究对象为房地产上市公司，规模较大，资金需求较多，小型金融机构资金难以满足房地产上市公司需求，选取大型金融机构存款准备金率作为法定存款准备金率评价指标。通过文献研究发现，货币供应量研究方面基本都选取广义货币供应量作为研究对象，因此，本文选取广义货币供应量（M2）作为货币供应量评价指标。