房产税能有效控制房价吗

2015-03-27阳世洁

合作经济与科技 2015年16期

□文/阳世洁

（北京物资学院北京）

一、房产税的概念及其历史沿革

房产税是以房产为征税对象，并根据房产的计税余值或租金收入向房产所有者（或经营者）征收的一种财产税。在国外，土地私有制的情况下，需要对房屋和土地分别征税；而我国土地国有，只需要对房屋征税。

1986年9月，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，其中明确规定，房产税征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，对于个人自住住房是免税的。这和当时城镇居民个人拥有住房极少以及居民收入普遍较低的情况是相适应的。1998年，我国实施住房市场化改革后，房地产市场日趋活跃，其扩张速度特别快，而与此相适应的住房税收制度建设明显缺失。从1998年住房制度改革至今，随着经济的飞速发展，房地产市场也呈现一片欣欣向荣的景象，居民大都购买商品房，逐渐代替了原来住公房的情况，房产逐步成为个人财产的重要组成部分和财富积累的重要方式。在这种条件下，房产税改革条件已基本具备。2011年1月27日，国务院常务会议决定部分省市将作为个人住房征收房产税的改革试点。

二、房产税能否控制房价

目前，我国出台房产税的目的之一是调控房地产市场，因而房产税的实行承载着调控房价、引导住房消费、调节收入差距等调控预期。在此，本文不对学术界普遍认同的房产税所具有的三大功能（缩小贫富差距，为地方政府提供稳定的自主性财源，完善分税制、抑制不断高涨的房价）加以讨论，而着重抽取其中一个较受关注和居民关心的问题——房价问题来进行分析。

（一）控制成本（地价）法。房产税增加地方政府的财政收入，使得地方政府可以减少土地出让金，抑制地价的上涨，进而通过降低成本的途径来控制房价的进一步上涨。

1991年分税制出台，中央政府的收入大大提高，相应的地方政府的收入份额明显减少。与此同时，地方政府每年的公共服务和公共建设任务并未随着收入份额的变化而发生相应的变化。面对如此境况，地方政府不得不另辟蹊径，寻找其他的地方财政收入来源。从近些年的发展情况来看，地方政府越来越依赖于土地和与房地产业相关的税费，这就是人们所熟知的“土地财政”。财政部最新数据显示，2013年全国财政收入是12.9万亿元，地方本级财政收入6.9万亿元，国有土地使用权出让收入高达4.1万亿元，又一次刷新了土地市场的交易总额。由此计算，4.1万亿的土地出让金占地方财政收入的59.42%，这一数据虽有所下降，但土地财政依然是地方政府收入的主要支撑；另一方面，各地政府为了保证土地出让的收入，并不会如期完成土地供应计划，如此一来土地供应不足，推动土地价格节节攀升，地方政府从中获利。“土地财政”既是促使地方政府为维护自身利益与中央宏观调控进行博弈的最主要动机，也是多占及浪费土地和投资过热的深层原因。“土地财政”不仅推高了地价和房价，也侵蚀了城镇购房居民的利益。

目前，中国地方政府想要用房产税的收入来代替土地财政收入还为时尚早。2012年房产税实现收入1，372.49亿元，全国财政收入为117，253.52亿元，地方财政收入为61，078.29亿元，房产税收入仅占地方财政收入的2.25%。《2013年上半年税收收入情况分析》显示2013年上半年对房地产的保有环节征收的税收总额为822.3亿元，仅占全国税收收入约1.4%。相比世界其他国家，这一比重明显偏低。因而，要想地方政府不再依赖土地财政，还需要进一步完善税务制度。

另一方面，自2002年5月9日国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》后，北京、上海、广州、南京、大连、杭州、深圳等城市，连续出现“地王”。因此，土地“招拍挂”政策抬高了地价和开发成本，从而抬高了房价。

总之，征收房产税不仅没能让地方政府减少土地出让金，继而降低地价，反而还受到一些其他的因素影响（招拍挂土地），进一步抬高了地价。

（二）调节供给需求法。一方面房产税的实行增加了居民对房产保有环节的成本，因而会对继续持有房产或准备购入房产持观望态度，即减少了对房产的需求；另一方面有一部分投机或投资者在持有成本增加的情况下，将作为投资的房产出手，这样，就增加了市场上的房屋供给。如此增加市场上的房屋供给，减少对房屋的需求，就会起到抑制房价不断攀升的作用。

图1 居民住房类消费价格指数

首先，分析一下我国的住房需求情况。我国对住房的需求主要分为两种：真实需求、投资或投机需求。目前中国的人口都是由农村向城市转移，由二、三线城市向一线城市转移，因而城市的住房需求会增大，而这一部分正是真实的住房需求；另一方面由于房地产开发商存在的双重垄断关系，政府对土地的垄断，房地产开发商对房屋的垄断，使得广大居民坚信房价会只涨不跌。那么，只要房价上涨给投资者们带来的收益大于由房产税带来的成本增加，这些投机者或投资者就会继续持有房产，并且以后还会有更多的人选择投资房地产市场。如此一来，房产税的实行对降低房产需求并无明显的作用。

图1中的曲线图就清楚地反映了2009年以后居民住房的价格变化情况，用价格指数来代替房价是因为价格指数能很好地表现房屋价格的变化幅度，消除不同量纲的影响。从图形上来看，2009年以后房价总体走势均是向上，没有明显地下降趋势。（图1）

其次，分析一下我国的房屋供应状况。由于城市的土地面积有限，并且用于居民住房建设的土地供应受到各地政府的严格控制，即使每年都有很多新楼盖成，面对不断向一二线城市转移的外来人口，这些住房供给远远不够。就拿北京市来说，即使是远在六环的郊区，其房地产市场也是一片繁荣景象。面对如此境况，土地有限，人口众多，即使北京市政府想要增加北京市的住房供给，也是回天乏力了。

另一方面，针对中低层收入者开发的保障性住房不论是规模还是进度上都未能满足市场需要。2013年全国的保障性住房开工不到75%，部分城市甚至更低，这是值得反思的。与商品房相比，建设保障性住房成本不变，但利润往往就相差很大，而且地方政府不能获得土地出让金，无利可图，这些对于房地产开发商和地方政府都是不利的，因此保障性住房的建设在全国各地都很难圆满完成任务。从长期的供给因素考察，房产税也是无益于增加供给进而降低房价的。

综上所述，房产税最初想通过组织财政收入，减少土地出让金，继而降低地价和调节房地产市场供需，最终抑制房价上涨的目的难以达成。