房地产项目工程管理存在的主要问题及应对措施

2015-03-21丛慧芳

河南建材 2015年4期

关键词：考核成本工程

丛慧芳

福建厦门（361000）

房地产项目工程管理存在的主要问题及应对措施

丛慧芳

福建厦门（361000）

通过介绍房地产项目工程管理中存在的问题。分析探讨了工程企业如何严格把控制量成本，作好工程管理，建设优质的建筑工程的应对措施，以获得最大化利益。

房地产；工程管理；存在问题；应对措施

1 房地产项目工程管理中存在的问题

1）设计管理

项目的设计阶段是项目工程建设进程中的先决步骤，对于项目工程建设的顺利开展起着至关紧要的作用。古语云，九层之台，起于垒土。设计管理作为一个基础环节，对于整个项目的运作来说相当重要。未有效进行优化的设计可能会在工程进度、项目成本、人力成本等方面造成一定的损失。不合理的设计将在后期的施工过程中产生大量的设计变更，严重影响工程进度与造价，例如，未对项目品质提升起到作用的个性设计（有施工难度、无实用功能）、对基地地质情况了解不准确、未经优化的施工图纸（含钢量未合理优化）等。

2）成本管理

成本管理是一个庞大而又复杂的过程，因此，投资方在进行投资时应重视对工程成本的控制力度。对造价信息的严格把控，能为建筑工程的有效建设节约成本，也能激发建筑设计团队有效利用资金设计节能建筑，达到最大利益[1]。竞争激烈的市场要求工程企业逐渐提高自身的综合实力，加强对建筑工程的优化设计。

3）施工管理

施工管理是房地产工程建设的基础性也是关键性环节。施工环节中的团队招标、地基处理、技术配备、人员考核等方面都影响着项目的工程质量。因此严控工程招标质量，确定合适的中标人，制定相应的施工方考核方法显得尤为重要。当然仅仅拥有有能力的施工团队是不够的，开发商还应配备有丰富经验的现场管理人员，当施工进程中遇到阻滞时能及时沟通协调提供解决措施。

4）第三方管理

监控管理制度的健全与创新，监理工作的切实到位，有利于项目工程的进度与质量建设。有效地控制施工方的各种投机取巧心理、拖沓散漫的工作态度对于提高项目工程建设的进度与质量起着重要作用。工程进度与质量得到有效地控制，也会相应的节约工程造价。

2 应对房地产项目工程管理存在问题的解决措施

2.1 前期规划管理

1）总体规划

①项目启动会议

当一个项目涉及多个部门时，该项目的成功则需要有合理的规划和统筹的管理，房地产项目的前期管理也是如此。一个房地产项目的运作涉及开发、营销、设计、工程、成本、财务等多个部门的统筹协作,为了避免各部门目标方向不一致导致的扯皮，项目起始召开一个会议使各部门就项目运作达成一致意见，对于项目的进度管理与后期各进程中的配合协调十分重要。

②设计管理

项目的设计水平是关乎项目品质的关键因素，稍有差错就会酿成不可预估的后果。开发商需要明确的基本原则有:第一必须要求设计方提高设计质量，让设计方明确应在不违反国家各项规范的原则下，设计符合甲方认可的市场需求的产品，在设计过程中保证质与量的完善结合。第二，应组织工程及成本人员对施工图纸进行内部审查，提出合理的优化建议，及时对施工图纸进行修正，利于提高项目进度与造价控制,减少后期设计变更量。该项工作应于工程招标工作启动前完成[2]。第三，坚持创意设计。标准化产品加速了工程开发的进度，降低了工程的开发成本。但规模化的发展不代表机械化的产出,在开发的进程中适当增加创意设计的环节，有利于树立企业的品牌形象。

③成本造价控制

工程造价信息提供的材料价格是工程设计过程中对预算结算材料的法定依据。首先，投资方与设计方应对造价信息多方面的认识与了解，有助于把握当前市场新型工程设备与材料。其次，成本造价管理要具备公正性，既要维护工程的投资商的利益,也要合理维护过程承包商的利益。最后，对于成本造价的管控不应仅针对工程结算时的核算和校验，前期设计阶段对施工图纸提出合理的优化建议对工程造价的节省起着决定性的作用。

2）配合协调

房地产项目工程建设是惠及千万民众的福利工程，其中涉及到的环节繁杂，如政府方面的沟通工作、建设环境的调研、投资方与施工方的规划、技术设备的配给、工作人员的专业技能、工程质量的监管审计等。因此，在管理规划中，要加强各部门的配合协调工作，为工程建设提供良好的环境。

2.2 现场施工管理

1）质量管理

对于房地产工程建设的质量管理工作，必须做到强硬有力,不能为牟取暴利而违背道德与法律。提升项目质量应从以下两个方面入手:①提升人员素质。不仅要提升施工人员的专业技术水平，还要提升施工方、甲方、监理方三方团队的质量与道德意识。②选择优质的建筑材料。应在满足规范、保证安全的前提下合理地控制材料成本，从而提高整体工程建设的质量[3]。

2）考核管理

施工过程中开发商不但可以依靠第三方（监理）的现场管控，还可以制定自己的考核机制，总结制定相应的考核点。可根据工程的进展情况按期段（如一个月或45 d）对质量与进度两个方面进行考核，及时沟通考核结果。考核不应仅针对施工方，还应考核甲方的现场管理人员，双向并行考核可以避免责任的推脱，利于沟通协调。

3）变更与签证管理

工程变更与签证不及时不仅会影响工程进度，还会导致工程结算时的扯皮。应采取有效的措施加以解决，第一，应控制单据的产生与审批完成时间，如可以结合考核工作进行管理。第二，为了提高单据审批效率可以考虑授权给有丰富经验的项目经理，不能事无巨细均提交高层领导。保证变更与签证回复的及时性有利于与施工单位间的沟通与协调。