浅析我国养老地产发展的现状及对策

2015-03-21陈其一海然王勇

河南建材 2015年2期

关键词：老龄化养老发展

陈其一海然王勇

中原工学院建筑工程学院（450001）

浅析我国养老地产发展的现状及对策

陈其一海然王勇

中原工学院建筑工程学院（450001）

当前，在社会老龄化的背景下，我国养老地产亟待开发。这里从社会客观环境出发，分析我国发展养老地产的必要性，详细阐述了我国养老地产的发展现状，并对发达国家养老地产的发展现状加以分析和对比，进一步借鉴和学习发达国家养老地产的发展经验，以此提出促进我国养老地产发展的对策建议。

必要性；养老地产；社会老龄化；对策

养老地产是一种新兴的地产业态，是老年服务业和老年房地产业有机结合在一起用以养老的地产。养老地产能够有效满足老年人的生活和社会活动需求，并为老年人提供一定的基础设施保障和服务保障，其主要存在的形式有老年住宅、老年公寓、养老院、托老所、老年社区等。

1 发展养老地产的必要性分析

1.1 社会老龄化背景

根据联合国教科组织的标准，一个国家或地区60岁以上的人口占总人口的比例超过10%或者65岁以上人口占总人口的比例超过7%，则认定该国家或地区进入了社会老龄化阶段。根据第六次全国人口普查的数据显示，截至2010年，我国60岁以上人口达1.78亿，占总人口的13.3%，比2000年人口普查上升3个百分点。65岁以上人口接近1.2亿，占总人口的8.9%，比2000年人口普查上升1.9个百分点[1]。按照此标准，我国人口年龄结构已经步入了老龄化的阶段。预计到21世纪中叶，我国老年人口又将达到新的高点,估计将达到4亿，约占总人口的26.53%。我国老年人口基数大，且增长速度快，这已是毋庸置疑的现实。面对老龄化问题，我们又该如何安置庞大数目的老年人的晚年生活，已经是迫在眉睫需要解决的事情了。然而现实生活中老年人的养老院及托孤所等养老机构大多年久失修、周边配套设施落后、缺乏专业化服务、生活环境较差，根本不能为老年人提供温馨的养老住宅和高端专业的养老服务，这就为我们亟待开发养老地产提供了直接的动力。

1.2 “421 ”家庭结构养老压力及养老观念转变

由于独生子女政策，社会中出现越来越多的“421”结构家庭。这种家庭使得年轻人的压力愈来愈大，上面要承受三四个老人的赡养，下面还要供养孩子,使得传统的居家养老模式难以为继。随着我国经济的快速发展，社会生活节奏不断加快，许多年轻人不得不背井离乡，离开父母去生存，这也导致了我国空巢老人逐年增多。人口老龄化加剧和空巢家庭增多，一方面导致老年人外出或者就医不便；另一方面，子女不在身边，他们的心理诉求和渴望亲情的感情需求也都难以实现。老年人除了满足吃穿温饱之外,他们更想要的是精神层面的安慰，这不是一栋房子以居住、一些物质以享受可以满足的。发展养老地产是解决这些问题的关键所在。

1.3 老年消费者收入提高，助推养老地产的发展

经济的高度发展，社会的快速进步，使得老年群体具有高消费的能力。我国逐渐完善的福利模式，也促使未来老人收入的提高，从而助推养老地产的发展。据统计，2020年我国的退休人员购置住宅的资金将达到2.08万亿元，到2030年会突破7.3万亿元[2]。在这样的大背景下，发展养老地产必是前景宽广。

1.4 国内养老地产的开发供应量不足，有利于发展养老项目

养老地产的发展在一些发达国家已是一种较为成熟的模式，但在我国处于起步阶段。从现实来看，我国目前真正符合要求和标准的养老地产项目还比较少，形成的规模及产业集群都很小。尽管有不少养老机构在投入使用，但其选址规划、户型设计、设施建设、养老服务等等都与真正意义上的老年地产相差很远，远非国际上通行的概念。换言之，养老地产在我国尤其是城市地区有着很大的发展空间和市场需求，国内一些知名开发商都在积极探索养老地产的发展模式。

2 国内外养老地产的发展现状

2.1 国内养老地产的发展现状

近些年，越来越多的房地产商进入养老地产领域，国内超过20%的知名开发商都在着手研究并实施养老地产项目。万科的养老项目基本形成产品化绿城集团旗下的代表性养老地产项目绿城蓝庭，也已经向市场推出了颐养公寓。与此同时，国内多家寿险公司也纷纷投资养老地产市场，开始对养老地产市场的投资和运营。虽然我国在社会老龄化的背景下亟待发展养老地产，但仍处于养老地产发展的初级阶段。许多企业在参与养老地产领域时,面对的发展现况也是非常棘手和普遍的，比如国内有关政策的限制以及没有健全的法律法规去引导、土地成本高、回收周期长、开发模式以及运营模式都未成熟、缺乏养老服务和金融保险等各项成熟的软件配套措施。

1）我国缺乏专门对养老地产项目审批的相关政策法律依据，往往以对待普通房地产项目的标准去审批养老地产项目，这造成了资源的浪费并且加重了开发商的开发成本。

2）我国养老地产缺乏良好的金融体系支撑。我国目前养老地产市场融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄[3]，养老地产项目开发很难获得银行贷款。目前国内的保险资金比较受养老地产欢迎，但是在项目运行中，投资商和开发商的角色定位不准确,不能充分发挥各自的职能，影响了养老地产项目的健康发展。

3）我国养老地产缺乏有效的运营模式。我国目前养老地产项目后期运营主要靠开发商自主经营，项目回收周期长,资金回笼比较困难，对于视资金链为生命线的开发商来讲，会影响其生存和发展。

4）我国养老地产缺乏健全的养老服务体系和人力资源体系。目前我国养老服务的内容比较单一，缺乏医疗服务、家庭护理、机构护理及康复训练等设施设备以及统一的服务标准，并且严重缺乏养老服务专业化人员，没有形成全国统一的养老服务人才教育培养机制和完整的人力资源体系。

2.2 国外养老地产的发展状况

我国养老地产刚刚萌芽，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社会，比如日本、美国、新加坡等国家在20世纪70年代就进入老龄化社会，经过几十年的不断发展探索，现在已有着丰富、成熟的养老地产开发模式、经营模式及完整的社会金融、养老服务等配套体系。美国作为养老地产发展的前锋,在发展过程中总结了大量经验，有着成熟的理念和经验值得我们去学习和借鉴。这里以美国为例,分析其养老地产发展的成熟经验，并结合我国养老地产的发展现状,为我国养老地产的发展提出对策和建议。

1）在美国，养老地产不是一类房屋，而是一个完整的金融生态系统，由开发商、投资商、运营商共同构建[4]。美国形成了一套多元化的运营模式，主要有三种:委托经营模式、出租模式、租赁和经营混合模式。每个模式有着自身的优点，可以让养老地产在运营过程当中有着很好的选择，模式越多就越容易适应市场。我国养老地产只有一种运营模式，即开发商主体单独经营模式。这种模式市场风险太大，对于我国发展养老地产是一个严峻的挑战。

2）在美国养老地产融资模式中，以市场融资为主投资商，主要有三种类型:REITs、私募基金和非营利性组织。在养老地产运作过程当中，三种融资模式角色分类到位，分工明确，各司其职，使房地产开发商没有资金风险，项目容易管理。

3）美国养老地产有着健全的法律法规的支撑，在土地供给、价格、税收等方面为私人投资提供优惠；养老保险业、养老服务业以及各种医疗、护理、康复配套设施建设等在美国尤为发达，可以根据老年人不同的养老需求,为其提供多元化的养老服务。

3 促进我国养老地产发展的对策建议

我国养老地产的发展在理论和实践经验方面都处于初级探索阶段,在社会老龄化的背景下，发展养老地产迫在眉睫。我国养老地应根据自身的特性以及现阶段发展现状，充分考虑我国的实际国情和养老观念,借鉴和学习国外养老地产的发展经验，完善我国养老地产的政策法规、融资方式和运营模式。

3.1 强化政府职能，健全法律法规

为了鼓励和引导越来越多的房地产开发商进入养老地产领域，政府部门必须强化其职能，健全各方面的法律法规。完备的政策法律体系是市场经济能够健康发展的首要前提和重要保障。养老地产虽有政策性的目标文件，但仍需一些实质性的政策支撑，比如在土地供给、规划设计、融资、税收优惠、金融服务、养老服务体系、人力资源体系及医疗、康复、护理方面，政府也需尽快出台相应的法律法规和行业标准规范。

3.2 创新融资方式，拓展融资渠道

养老地产的产业链长,整合的资源多，对资金的依赖性大，传统的依靠银行借款方式不能满足其对资金的需求，还可能积累风险，增加风险隐患[5]，所以发展养老地产必须要有充足的资金支持。当前我国养老地产必须拓宽单一的融资渠道，打开社会资本的市场，吸收基金、信托和投行等金融机构进入养老地产行业,为养老地产对资金的需要提供保障。

3.3 积极探索多元化运营模式

积极探索一条有效的运营模式也是至关重要的，因为运营模式直接关系到开发商的资金链。传统的住宅运营模式比较单一，即依靠开发商主体自行销售和出租，这种模式资金回笼快，周转速度快，可以保证开发商资金流的畅通。而养老地产的利润重心不在前期销售,在于后期物业的长期运营，周转周期变长，如果还是按照住宅运营模式，养老地产在开发过程中可能会面临资金流断裂的风险。目前“国内房企开发+引进国外运营服务机构”模式成为大多数房企阶段性的尝试与选择，国内开发企业可以学习外国先进的运营经验，推动公司内部在养老地产运营、服务等方面逐渐走向成熟,同时积极引入成熟的养老理念、运营体系，积极探索和打造多元化运营模式[6]。