中小房地产开发企业融资问题探析

葛立杰 钟丽华

(河北建筑工程学院经济管理学院,河北 张家口 075000)

中小房地产开发企业融资问题探析

葛立杰 钟丽华

(河北建筑工程学院经济管理学院,河北 张家口 075000)

在目前的市场环境下，中小房地产开发企业融资难度加大，解决融资问题成为企业的头等大事.在分析目前我国中小房地产企业常见的融资方式和存在问题的基础上，有针对性提出了新的融资方式.

中小房地产企业;融资模式

0 引 言

房地产行业是一个资金密集型产业，资金的筹集是房地产企业生存发展最为关键的问题.大型的房开企业，融资渠道相对广泛，融资能力较强，而对于一些三线城市中小型房地产开发企业来说，融资渠道较为单一，融资难度很大.在现阶段向银行贷款难度大，房屋预售资金筹措渠道不畅，民间借贷的高成本使得很多的中小型房地产企业望而止步.中小房地产企业如何拓宽融资渠道，增加融资能力，将是企业生存发展的重要问题.

1 中小房地产开发企业的融资模式及存在问题

(1)土地使用权抵押贷款.土地使用权抵押贷款是房地产企业的常用的融资方式之一，它是指房地产开发商将其利用自有资金获得土地的使用权抵押给银行，获取贷款，再将取得的贷款作为建设资金，通过商品房预售回收资金以归还银行贷款的方式.由于目前的信贷政策以及中小企业房地产企业的土地储备限制，很难从银行融到大规模资金.

(2)自有财产抵押贷款.自有财产抵押贷款是指开发商将自有财产抵押给银行获得银行贷款的一种融资方式.自有财产抵押贷款也是房地产开发企业常用的融资方式.这里所说的自有财产一般是指如办公楼、电子设备、机电设备等固定资产，有价证券、专有技术等有形、无形资产，或者经工商部门和产权登记部门登记确认以及银行评估后的房地产开发商对外投资股权等.中小房地产开发企业由于自身积累较少，其有形、无形资产有限，土地储备更是无几，用来抵押或典当的资产不是太多，从金融机构融资规模不是太大.

(3)担保贷款.房地产开发商通过其上级公司或其指定的其它经济实体为自己提供担保，由此获得银行贷款，这类贷款的金额往往受担保企业的资金实力的制约.但由于我国担保市场缺乏激励机制，一些具有担保资格的企业或机构更愿意为信誉好的开发公司提供担保，使中小企业信用担保困难.

(4)垫资施工承包.垫资施工承包是我国建设工程领域长期存在的一种承发包方式，也是开发商常用的融资模式，在建设项目施工过程中，发包人不支付工程预付款和进度款，而是由承包人为发包人垫付工程款进行工程建设，到工程施工到约定部分或全部施工完毕，再由发包人按照约定支付工程款.垫资施工在目前的建筑市场虽然非常普遍，但施工企业为降低自己的风险，在合同签订以及履行时必然采取必要的应对措施，会将部分风险转移到发包人身上，垫资所筹集资金额度一般不会太大，还款时间不会太长.

(5)房屋预售.房地产预售是也是一种合法的融资方式，通常，利用这种融资方式获得的资金只能用于该房地产项目本身，而不能用于其他项目或归还银行贷款.房地产市场购销两旺时销售资金非常可观，是中小房地产企业筹资的重要方式，房地产市场有价无市时，销售成为很大难题，资金筹措很困难.

(6)民间借贷.民间借贷在一定地区很普遍，目前市场条件下，出借人对借款人的还款能力越来越看重，单纯的靠高利息很难吸引资金.向个人或其他企业进行的借贷成本很高，对中小型房地产开发企业的影响非常大，甚至其高成本会压垮企业.

2 中小房地产企业融资困难成因

(1)中小房地产企业经营管理水平低、倒闭率高.中小房地产企业决策者很多缺乏现代经营管理理论和实践，素质不高,缺少管理经验，经常使企业处于混乱状态，且管理人员水平低.这种企业状况必然致使经营不善、营业额低、效益差，这就使得被认为投资风险大，从而不愿意为中小房地产开发企业提供资金支持.

(2)中小房地产企业资金匮乏、融资信用低.中小房地产企业往往由于自有资金缺乏、制度不健全，经营不善而导致融资信用低，出现无力偿还贷款的现象，使金融机构对其丧失信心.

(3)部分中小房地产企业融资动机不纯.部分中小房地产企业想方设法“圈钱”和“骗钱以获取资金，这种做法虽能获得大量资金，但长远来看会极大的损坏企业形象，最终导致企业无法持续经营.如鄂尔多斯部分中小房地产企业因资金链断裂而破产，债务难以偿还，导致投资者对其产生排斥心理,使企业融资变得更加困难.

(4)中小房地产企业融资人才匮乏.多数中小房地产企业对资本的运作规程认知水平低，缺乏专业的融资人才，在与投资方或银行进行谈判时，不能将企业的投资优势和价值介绍给对方，使其在融资谈判中处于不利地位而丧失融资机会.

(5)房地产市场低迷，投资者信心不足.在房地产市场繁荣时期，金融机构对中小房地产企业的资金支持力度很大，在一定程度上刺激了市场繁荣.目前的房地产市场除个别地区外，均处于有价无市的状态，表面上房价持续上涨，实际的成交量很小，对此投资者和金融机构则更是捂紧了钱袋子，有反过来使中小房地产企业雪上加霜，融资更加困难.

3 中小房地产企业融资建议

(1)提高经营管理水平，增加资本积累.企业的体制和机制是其充满活力的前提，中小房地产企业要从从总体上提高自己的管理水平企业的经营管理水平，吸纳更多优秀的经营管理人才、技术人才和金融人才，从根本上改变招不到人、留不住人的局面.这就需要中小房地产企业决策者改变固定思维模式，改变现有的管理体制和机制，以适应现代经营管理理念.房地产企业的火爆，滋生了大量土豪，不懂得资本积累，根本没有开百年老店的打算，这样的中小房地产企业是对投资者、社会极不负责的表现，也很难融到大笔资金，更谈不上企业的长远发展.通过增加资本积累，增强企业综合实力，才能使企业更容易得到融资.

(2)健全财务管理体系，提高投资者信任度.没有一个良好财务管理体系，很难取得投资者的信任，更不能指望其继续投资.在财务管理上，避免任人为亲，要任用专门的财务人员从事企业、项目成本核算，才能使企业健康良性的发展.对投资者要及时公布对应信息，提高其对企业、项目的信任度.在对外提供财务报表时，要做到内容真实可靠，使投资者充分了解企业的经营、财务状况为企业筹集资金打下良好的基础.

(3)改变单一融资模式，多渠道并举.中小房地产企业的融资目前只盯紧银行，融资渠道狭窄，应根据不同项目，项目的不同时期采用多种融资方式，并将其综合应用.

1)合作开发.中小型房地产企业通过与资金实力强的企业合作开发项目，实现共享收益、共担风险的目的，一般情况下中小房地产企业倾向于与资金实力雄厚的大企业合作，这样既可以解决资金困难，又可以借助大企业提升自身的知名度，另外，部分中小房地产企业还热衷于与建筑企业联姻，即由建筑企业出资进行项目建设，开发企业提供土地，这同样也是一种很有效的融资方式.

2)联合共建.对于商业地产或写字楼等项目的融资，可以考虑和商家联合共建，也就是由房地产企业拿地、办手续，商家提前支付一定费用租赁或购买地产.在设计和建造过程中，充分尊重用户的设计和建造建议，满足不同客户需求，便于用户日后使用，降低其装饰成本.也可以对于已出售的地产进行回购，以便于在建造阶段吸引更多资金.

3)争取团购订单.一些大的企事业单位有很大的建造或购房需求，包括生产、公用房以及职工住房.中小房地产企业和这些企事业单位进行合作，利用房地产企业自身优势帮企事业单位建设相应项目，这类项目，房地产企业投资额一般不会太大，且不用考虑销售等问题，成本相对较低.

4)不同阶段采用不同的融资方式.前期准备阶段融资期限长，数额较大，资金流稳定性要求较高，可以采用受限股权融资和夹层融资方式；建造阶段可以采用施工单位垫资、房屋预售和银行短期贷款的的融资方式.

4 结 语

中小房地产企业的融资难问题是多方面原因造成的，企业不能等政策，完全依赖政策，要结合企业自身特点，多角度去寻找融资方法是解决问题的根本途径.

On the Financing of Real Estate Developing Enterprises

GELi-jie,ZHONGLi-hua

(School of Economic Management,Hebei Institute of Architecture and Civil Engineering,Zhangjiakou,Hebei 075000)

Under current market conditions,the financing in medium and small-sized real estate developing enterprises is more and more difficult,and solving the financing problem has become the top priority of these enterprises.Based on the analysis of the current financing mode and the existing problems of medium and small-sized real estate enterprises in China,a new financing model is put forward in this paper.

medium and small-sized real estate enterprise;financing model

2014-12-16

葛立杰(1976-)，男，副教授，从事管理工程及房地产开发研究

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