二线城市房地产发展趋势分析

2015-03-21周艳红

河南建材 2015年6期

周艳红

黄冈职业技术学院建筑学院（438002）

0 引言

房地产行业作为第三产业是由房地产的开发、经营、管理以及服务等环节组成的[1]，房地产行业能否实现积极健康的发展对于国家经济的发展有着十分重要的作用。当前，为了遏制房地产行业的快速发展，国家制定了严厉的调控措施，对房地产行业的降温有着显著的作用。但是也遇到一定的问题，即要保证经济发展以及城镇化进程，就需要遏制房地产的无序发展，应对这一挑战的主要力量就是二线城市。

1 二线城市房地产发展的现状

1.1 二线城市房地产发展的优势

1.1.1 产业转移的促进作用

长久以来，我国的一线城市承担着社会产业的发展与建设,国际资本的数量不断投入和增加，很多一线城市已经达到了饱和的状态，土地、房屋等价格都逐渐呈现上涨趋势[2]。为了经济利润，这些产业需要到二线城市转移发展，强化就业，促进区域经济实力的增强，能够成为二线城市房地产发展的重要推动力量。

1.1.2 居民的刚性需求比较大

随着社会的发展，居民的收入逐渐提升，二线城市房地产业发展在一定程度上改善了居民的居住水平，促进了居住质量的提升，使居民的购房刚性需求增加。同时，二线城市的人口流入数量逐渐增多，很多毕业生希望到二线城市工作。近年来，我国一线城市出现用工荒，说明人口逐渐从一线城市流向二线城市,这些流入人口的刚性需求也是比较大的。

1.1.3 土地资源充足，价格不高

房地产开发中土地价格是开发成本的重要内容。当前一线城市的土地价格比较高，用地比较紧张。二线城市的发展相对于一线城市落后一点，但是土地资源比较丰富，价格也比一线城市低，成本上的优势使得很多房地产企业开始涌入二线城市。一些不愿意参与房地产开发的企业也到二线城市购置土地，开发商业项目，使得二线城市房地产业有了良好的经济基础。

1.2 二线城市房地产发展的问题

1.2.1 形象工程较多

房地产行业的容易出现形象工程、面子工程，这种工程在二线城市有很多，资源和经济浪费的现象十分严重，城市的规划与发展也不够有序，这是城市发展建设中忌讳的问题[3]。

1.2.2 模仿一线城市的开发方式

一线城市的房地产建设经验是值得学习和借鉴的，但是不能忽视自身发展的实际条件，盲目模仿一线城市的房地产开发方式。当前，一线城市的商业房地产业逐渐饱和，很多企业将目光投向了二、三线城市，一些原本不参与房地产开发的企业也纷纷投入其中，使得房地产开发存在很多乱象。这种盲目的开发使得二线城市的商业房地产数量过剩，商业房地产的数量与城市的实际消费能力并不匹配。

1.2.3 房价过高

房地产的价格变动将直接影响着房地产市场的供求。房价收入比高并不代表着需求大量超出供给，我国的房地产市场供求失衡主要是结构上的失衡。以二线城市重庆为例，重庆是山城，人口多，土地少，很多常住人口可以支配的收入并不高，其实重庆的房地产行业应该是走小户型、高容积率的路线。但是目前重庆的房地产楼盘主要以大户型的高档住宅为主，这种类型的住宅供大于求，并且由于成本的因素无法降价，使房价的收入比被提高。

2 二线城市房地产发展的对策

2.1 加强市场调节，强化监督管理

当前，二线城市存在着形象工程、盲目模仿一线城市房地产开发的现象，主要原因还是政府部门片面追求政绩，过分注重城市发展，对房地产市场的发展进行强行干预，影响房地产市场以及企业的发展。

要解决这一问题需要尊重市场运行的规律，提高房地产的开发力度，政府需要充分发挥市场调节的作用。通过自我调节使商品的供求关系得以平衡，让市场决定房地产建设的种类、规模、数量以及区域位置等，政府要减少对房地产的干预。完善法律法规,对房地产开发商的行为进行规范和约束。市场调节自身存在着滞后性和盲目性，因此政府在减少干预的同时还需要加强对市场的监管。完善各种房地产市场的法律法规，明确建设目标，实现廉政建设，避免出现腐败行为，对市场经济的发展以及运行产生不利影响。

2.2 制定科学的规划设计

要促进二线城市房地产市场的持续发展，需要进行科学的规划设计。要先规划再开发，充分考虑城市的人口、自然位置、经济条件等，掌握城市发展的相关信息，明确城市定位，然后再进行房地产发展的规划，使其与城市发展相适应。二线城市应选择与城市特点相符的产业定位，同时需要对土地开发的面积进行控制，充分发挥中心城区的聚集作用，避免土地浪费。加强土地资源的集约化使用，通过科学的城市规划对土地的作用进行调整。鼓励中小户型房屋的开发，减少别墅的建设，避免出现房地产供不应求或供大于求的现象。

2.3 完善保障房制度

完善保障房制度能够使居民的收入与高房价之间的矛盾得以缓解，能够使房地产企业更加积极主动地承担社会责任。二线城市的经济发展水平还不够高，居民的收入与一线城市相比也比较少，如果房价过高，将对一些刚参加工作，或者原本生活就比较困难的人群带来不利的影响。因此政府应完善保障房制度，帮助老百姓解决好居住的问题，从而实现社会的稳定发展。

3 二线城市房地产发展趋势

我国房地产在需求以及盈利方面处于拐点，投资的性质开始减弱，预计我国的房地产市场在未来将会逐渐回稳，呈现弱复苏现象，不会出现大幅度的反弹，二线城市的反弹幅度相比于一线城市并不明显[4]。

我国传统住宅处于拐点的情况下，房地产的多元化趋势会逐渐加快，房地产的多元化经营是根据房地产的业态进行不同的布局，有商业、养老以及旅游等。房地产企业也积极参与控股其他行业，实现多元化的主业。当前房地产行业的竞争逐渐加大，中小房地产企业逐渐实现多元化的经营发展。

城市化是房地产发展的重要动力。当前，一线城市的人口吸附能力逐渐饱和，二线城市开始成为人们关注的重要方向。土地供求方面，土地资源比较丰富，价格也不高，二线城市的经济规模以及收入水平逐渐提升，与一线城市之间的差距逐渐减小，房地产业发展有着良好的经济以及消费能力作为支撑，但是由于商品房市场还没有完全形成，因此依旧无法与一线城市对比，但是二线城市房地产的投资潜力以及发展潜力依旧比较强。