浅谈如何进一步规范农村交易市场

江苏省宝应县氾水镇农村经济管理服务中心 高克宏 华道林

在资本市场中产权交易属于一项新颖的平台，极大的推进了产权市场运营模式的创新性。因产权市场是一种公开公正公平的交易行为，所以在资本市场上起到了发现市场和发现价格的作用。通过对资产的资本化交易，使资产价值或收取的利益得到最大化则是农村资产资本化的本质涵义，而想要更好的实现农村资产资本化，最重要的就是要对农村产权流转上的农村产权制度进行不断的创新改革。实行农村产权交易市场，极大的推进了农村的资本收入，有效的保障了农民获得土地流转和增值收益，在很大程度上推进了农村资产资本化发展的速度。2014年8月22日，江苏省扬州市农村产权交易现场推进会在宝应县召开。扬州市委副秘书长、农工办主任黄为民，各县市（区）农工办主任、分管主任参加，还观摩了宝应县氾水镇农村产权交易信息发布和产权交易大厅，并现场查阅了已交易的资料。市领导对宝应县设立交易机构、及时信息发布、规范交易运作等做法给予高度肯定。

一、有关产权交易的理论

（一）产权的具体概括

在财产所属权的基础上形成了产权，产权是社会经济制度中非常基础性的元素，很大程度上影响了市场的正常运作，为了更好的展示主体对客体在权利、责任以及义务并将其和经济与社会的关系进行确定才提出了产权概念。站在从经济学的角度出发研究产权，可以更准确的将收益或者受损的权利表达出来，是双方的交易保持在均衡的状态，因此可以看出产权是一项非常重要的社会工具。曾经有人把产权定义为一种抽象的社会关系，而不是物质或者事物，总的来讲产权就是承担了享受权益所需支付成本的自由或同意享受此产权的控制权。

（二）产权交易的内涵及形成条件

产权交易是在建设实物所有权及转让权基础之上形成的，产权交易不仅可以将实物整体进行转上，同时还能够进行变卖。所以，产权交易实际上就是在市场经济中存在的一项交易主体，将生产中的关键权利之间的联系依据有偿形式进行转上的全部过程，总称市场经营活动。

想要产权交易形成是需要特定的因素的，并不是随便就可以形成的，产权交易必须具备价格机制为市场的基础下进行的。传统的经济机制是可以不用执行产权交易的，因为只有依赖于政府才能够进行经济资源的流动，不是市场调节可以掌控的。想要产权能够顺利的形成和发展，必须市场基础的经济条件下市场经济从低级向着高级发展的过程则是产权交易的本质涵义，目前，我国正针对产权交易制定相应的社会主义体制，从而证实了产权交易即将定型。

二、针对农村产权交易问题的研究背景

在自然资源中土地是十分重要的一项，直接牵连着一切的生产需求，我国目前的农村土地产权机制还存在很多不足之处，严重阻碍了成立中国特色社会主义，随着改革开放的到来，计划经济逐渐转变成市场经济，产权交易作为市场中的一项要点也随之得到了迅猛发展。

从2004年起，党中央几乎每年都会将以农村为主体的文件进行发布，这样做可以更好的实现城乡一体化，保证农民自身的收入不断提升，从而推进了农村经济的健康稳定发展。对三农政策实际执行时，明显的展现出了农村产权市场建设的重要意义，这是一个将农村经济推向高潮的重要途径，极大程度的影响了农村经济稳定发展。现阶段，农村产权市场还没有健全，因此要素市场也得不到良好完善的释放，其根本因素是交易成本超出预想导致的。怎样将市场经济进行调节，政府目前解决农村产权交易行为的主要问题就是：将其本身所包含的缺点避开，积极优化资源配置。产权交易在市场经济内部占有很重要位置，因农村产权交易挂牌而形成，所要交易的具体物质包含了：林业产权、农村房屋产权与土地承包经营权等几方面。成都农村产权交易所是我国第一家综合性的农村产权市场，随着此交易市场的形成，其他地区的交易所也不断的成立，在此以后，各个省市都对农村产权交易模式不断的研发创新，期望在未来农村改革上做出力所能及帮助。

三、怎样将农村产权交易行为规范

（一）完善机构，配备人员

宝应县政府为了使农村产权交易行为得到良好的规范，成立了专属农村产权交易监督管理委员会，同时还建设了宝应县农村产权交易服务站，交易服务站配备了专职工作人员，对全县农村各类产权流转交易的信息发布、组织交易、产权鉴证、政策咨询等服务负责。在此基础上依托镇农经服务中心挂牌成立农村产权交易服务站，属县农交所分支机构，负责农村产权交易信息的收集、报送、交易咨询和单项评估价在10万元以下的产权交易。同时建立了县、镇，村同时针对县、镇、村三级制定了信息队伍，成立了一条专属的服务网络，将社会资本及农户在进行产权交易最后的距离彻底的拉近，使机构衔接彻底得到实现，从而为推进产权交易工作的顺利开展打下了稳固的基础。

（二）出台政策，明确要求

宝应县政府为了加强农村产权交易的管理力度，专门制定了《宝应县农村产权交易管理暂行办法》，充分发挥法律的保护功能，另外还要对有关人员进行定期培训工作，提升人们对农村产权交易的认识。通过上述文件的的发行，我们可以更深入的了解农村产权交易的具体法律流程，同时还清楚的认识到产权服务中心所要承担的责任，文件内容中明确指出产权交易服务所管理范围内的工作，是产权交易的准备工作，通常情况下是指产权交易之前的一些信息处理工作，而产权交易所的工作就是做好交易过程中的具体事情，两者之间相互辅助。要想促进农村产权工作的快速发展，县委的工作人员还制定了一些有关农村产权交易工作的考评制度，并依照可定义、可量化、可考核、可追究等要求，从农村产权交易前置审批、委托申请、信息发布、组织交易、成交签约、交易鉴证等环节制定考核细则，采取由县经管站平时查评、年终农工办按考评办法进行综合绩效评估。

（三）明确责任，增强管理

宝应县纪委为了使产权交易的管理工作更加完善，将规范农村产权交易工作归纳到《农村党风廉政建设八大核心事项监督规范》，按照“前置审批、委托申请、信息发布、组织交易、成交签约、交易鉴证”的程序，对农村产权交易实施监督，并明确了责任单位，分别为：县农工办、镇纪委、监察室和农村产权交易所（站）。而农村集体资产交易必须要经过农村产权交易所审核进行，并遵循实现规范运作、保证农民利益的目的出发，这样可以更好的增强管理。只有保证交易进行系统化和规范化，才能够保证农村经济得到健康稳定的发展。此外，宝应县农村产权交易所应定期对全县的工作进行统计、总结、分析和汇报，并按照树立典型、表扬先进的方法，督促激励全县农村产权交易行为可以规范化进展。

（四）公益运行，服务改革

宝应县农村产权交易以为农服务为宗旨，坚持公益性，不以盈利为目的，为此宝应县农村产权交易监督管理委员会特别颁布了《关于统一农村产权交易收费标准的通知》这一文件（宝农产委【2014】1号），对引导、规范和扶持农村产权交易市场，从分发挥其服务农村改革的发展起了重要作用。

（五）加强培训，提高素质

我们县政府挑选出了一些优秀员工定期对各个乡镇的信息管理人员进行培训工作，主要是为了推动各个乡镇农村经济的长远发展，让信息管理人员提升自身的综合素质。产权交易的对象是针对的农民群众，因此，农民群众的自身素质在一定程度上也影响着产权交易是否能够顺利进行。工作人员为了提升农民群众对农村产权交易的认识程度，专门制定了走访方针，定期帮助农民群众解决相关问题。

（六）规范操作，理性竞价

宝应县农村产权交易市场自正式挂牌成立以来，总体运营情况较好。农村资源发包特别是土地流转进场交易后，溢价大大超出预期，这不但拓展了村集体经济增收渠道，也给村民带来了实实在在的租金收入。从交易情况来看，成交价格从800元/年·亩到最高的1230元/年·亩，越抬越高。总体看是好事，但值得注意的是，竞标者为取得土地承包经营权，有盲目抬高租金的趋势，甚至有的地块交通不便、水电不配套、灌排功能不全，仍拍出1040元的租金（且惠农补贴归发包方，6年承包期在合同签订时先缴3年承包金）。据了解，农地承包经营者每亩平均毛收入约2550元，扣除生产成本1350元，如承包金超过1000元/亩，那么净利润将不到200元/亩，实际一次性缴的几年承包金利息再算入成本的话，承包经营已很微利。从种田比较收益分析，流转发包标的显然已经过高。若再考虑农资和人力成本不断上涨，而国家出台的粮食最低收购价增幅已不会太高，经营者的利润空间势必进一步受到压缩，基本处于盈亏平衡点。因此，当承包者种植效益下滑或偶遇自然灾害等不可预测因素时，将会出现亏损，就会影响合同是否能继续履行，为合约双方产生纠纷埋下隐患。为防患于未然，进一步保护农业新型经营主体的种粮积极性，宝应县从保护好农业新型经营主体的种粮积极性和可持续经营出发，超前做好风险防控，在农地流转发包工作中，采取三个防范措施，积极引导农民理性竞标。一是承包经营者尽量以本县（镇）人为主，既提高当地农民收入水平，又防止承包者违约时跑路。二是县镇农村产权交易组织从维持发包方和受让方双方受益相适应的公平性出发，合理制定基价、指导抑制高价，引导受让方算好成本、收益账，理性竞争。标的原则上实行实物计价，良田以每年每亩315公斤上下粳稻为宜（惠农补贴双方商定）。三是适度控制土地承包经营规模，家庭农场一般控制在300亩以内，合作社按成员数，平均每个成员经营面积也不超过300亩，以防“垒大户”、培植新时期的“大地主”，影响集约经营。

四、规范农村产权交易的启示

经过一段时间的产权交易完善之后，各个乡镇都收到了良好的效果，产权交易范围逐渐广泛，交易成功率也在不断提升，基于此，我们总结了以下几点认识：首先，想要使农村经济得到长远的发展，必须将农村产权交易市场不断完善，保证产权交易行为的规范化。另外，还能够使农村资源得到合理分配，可以促进城乡统筹发展，推动城乡经济的共同发展。

其次，完善产权交易行为是农村经济发展的根本，脱离了完善的产权交易规范的人们，就会难以保障自身的合法权利，无法为自己进行合法申诉，不利于农村资产的保护。因此，要想提升农村资产的合法利用率，提升农民的合法收入，就要完善产权交易行为。

最后，创建农村产权交易场所，完善集体产权交易，就能够从根本上减少非法产权交易行为的出现，当然就能够确保党员的廉洁办公，进而拉近党员与农民群众之间的距离。所以，完善农村产权交易，不仅能够有效维护农民的自身利益，还能够保障农村干部的廉洁办公。

五、结束语

综上所述，完善农村产权交易工作是有一定的目的性，在一定程度上能够刺激农村市场经济的发展，除此之外，还能够从根本上提升农村群众的自身收益，让人们得到了切实的利益，当然会获得农民群众的大力支持。完善农村产权交易工作除了能够提升农民的自身收益，还能够引入一些先进的管理理念以及优质的人才，这是一项需要长时间坚持才能完成的工作，只有坚持不懈才能推动农村经济的长远发展，确保农民群众的合法利益不受损害。

[1]郑曙光.产权交易法[M].北京.检察出版社,2005

[2]农村产权制度改革所面临的法律问题[M].北京大学出版社,2009