房地产融资管理多元化创新研究

摘要:本文针对房地产企业融资多元化管理，首先概述了目前房地产企业融资的特点以及当前融资中存在的一些问题，进而就多元化融资原则、模式选择等进行了全面详细的概述，可以为房地产企业多元化融资的实施开展提供合理的参考。

在当前市场环境复杂多变，金融市场频发波动的情况下，提高房地产企业的经营发展能力，迫切需要房地产企业具有较强的融资能力，这就要求房地产企业必须拓展丰富融资管理模式，通过多元化融资模式，提高融资规模降低融资成本，进而满足房地产企业经营发展对于资金的需求，促进房地产企业的持续稳定发展。

一、房地产行业融资特点概述

资金占用量非常高。房地产项目建设开发周期长，房地产项目价值相对较高，在房地产项目的设计、施工以及配套设施建设方面，都需要大量的资金。

资金回笼周期相对较长。房地产整个项目开发建设需要经过前期可行性研究、项目准备、土地开发、建造师共、验收销售等各个环节，通常情况下周期时间会在3-5年左右，因此这也决定了房地产开发企业的资金回收时间会比较漫长。

融资的资金来源相对较为分散。实现自身项目开发建设所需要的资金，一般需要通过多种渠道进行融资，尤其是在土地使用权以及建材准备、施工阶段，大量的资金集中投入，需要多元化的融资支持。

融资抵押条件较好。房地产开发企业的土地使用权以及房屋等都可以作为抵押物，而且以土地使用权以及房屋的抵押物更有利于降低信贷风险，因而可以获得较大数额的融资支持。

融资受政策影响较为明显。房地产开发企业的开发建设以及销售等各个环节，都需要受到国家宏观政策调整以及城市发展规划的影响，同样这些政策也会影响到房地产开发企业的融资情况。

二、房地产开发企业融资过程中存在的问题分析

房地产开发企业的融资结构单一。房地产企业的融资结构较为单一，主要是通过银行贷款来获得资金的保障，根据相关的调查研究数据表面，我国房地产贷款占到金融机构贷款比例的19%左右，房地产银行贷款融资往往占到房地产项目投入资金的30%以上。相比之下房地产开发企业通过股票、债权或者是信托等方式获得的融资则相对较少，房地产开发企业存在着融资结构单一的问题。

房地产开发企业的融资难度不断增加。近年来房地产开发企业的融资难度不断增加。一些房地产开发企业在融资上虽然致力于通过股票融资来实现，但是房地产开发企业的上市资格条件要求非常严格，审批手续非常繁琐，而且对于融资的数额以及时间也有着明确的要求，因而难度较大。

不同房地产企业的融资差异较大。对于一些大规模的房地产开发企业，由于品牌价值高、信用水平高，可抵押资产较多，因此获得融资资金相对较为容易，规模效应非常明显。但是对于一些中小型的房地产开发企业而言，通过银行获得相应的贷款支持条件也非常苛刻，更难以通过股票或者是债券等手段获得融资，因而房地产开发企业的融资非常困难。

三、房地产开发企业多元化融资管理创新研究

(一)明确房地产开发企业多元化融资的基本原则

由于融资渠道的可选性较多，因此在多元化的融资管理中必须明确房地产开发企业多元化融资应当遵循的基本原则。首先应当遵循效率优先的原则，统筹综合考虑房地产开发企业的融资成本、融资规模以及融资期限之间的关系；其次，应该遵循风险可控的原则，避免由于还款期限等原因造成房地产开发企业出现财务风险或者是信用风险问题；第三，应当遵循符合政策要求原则，密切关注国家宏观调控方面的管理政策，充分利用各种扶持政策开展融资管理；第四，应当遵循成本最低的原则，通过科学合理的制定房地产开发企业的融资方案以及融资结构等，实现融资成本的最低化。

(二)合理选择融资模式

对于房地产开发企业而言，可以采用的融资模式非常多，房地产开发企业应当根据不同融资模式特点合理选择。主要的融资模式如下：

银行贷款。银行贷款是房地产开发企业融资的主要模式，实现银行贷款融资的渠道主要有两种，一种是房地产开发企业在前期的土地使用权购买以及开发建设上的直接贷款，另一种则是个人住房贷款，银行贷款融资的优势在于资金来源相对较为稳定。

上市融资。上市融资也就是股票融资，股票融资的优点在于没有贷款所带来的利息负担，而且没有偿还的固定期限，筹资风险较小，而且还可以增加房地产开发企业的信誉。房地产开发企业通过上市融资必须确保近3个会计年度内净利润值为正且累计超过3000万，现金流量净额累计超过5000万或者营业收入累计值超过3亿元且股本总额不低于3000万，最近一期末的无形资产占净资产比例不高于20%，标准要求非常高，企业必须准确地把握。此外，由于普通股的资本成本较高，上市融资需要大量披露信息，不利于商业秘密保护，而且通过上市融资也存在潜在的被收购风险，针对这些必须有效的进行处理。

债券融资。债券融资的融资成本较低，而且不会造成房地产开发企业控制权的稀释，债券融资产生的乘数效应也远远小于银行信贷。企业发行债券融资需要确保资金用途符合政策要求，作为股份公司净资产不低于3000万，有限责任公司不低于6000万，累计债券余额低于净资产40%，近3年可分配利润足以支付企业债券一年的利息，利率不超过储蓄存款的40%，房地产开发企业若通过债券融资必须符合这些条件的限制要求。

夹层融资。夹层融资是介于股票融资与债券融资的模式，主要有含转股权的次级债、可赎回优先股以及可转换债券等几种方式。夹层融资的特点在是一种长期融资方式，而且可以调整还款方式，在财务契约方面的限制较少，融资成本较低，可以作为房地产开发企业融资的重要补充。

典当融资。典当融资主要是将房地产按照相应的典价过渡给承典人进行融资。典当融资的优势在于融资速度快，而且对资金用途限制较小，但是存在着融资规模小、时间短、成本高、风险大的特点，主要用于中小企业或者是个人开发项目融资。

投资信托融资。这种融资方式主要是通过成立地产投资信托基金（REITs)，进而通过发行股份或受益凭证，吸引社会大众投资者的资金，主要依靠专门的基金托管机构托管运作，用于房地产项目和业务进行组合投资。由于投资经营标的包括办公大楼、购物中心、饭店和卖场等，多为不动产的组合，分散了投资风险，且通过租金收入、管理维修费用及承租率等获取收入，因而资金来源稳定，切风险承受能力较强。

房地产抵押贷款证券化，主要是指房地产抵押贷款发放机构的银行，将持有的抵押贷款资产打包，以证券的形式出售给投资者。这种融资模式非常有利于吸引社会资本促进房地产行业的发展，而且能够有效降低投资风险，提高贷款资产流动性，但具体的实施需要国家银行等

金融机构出台相关的政策。

供应链环节融资。供应链融资是基于监控订单、物流、资金打造的风范防范平台，主要是为整个供应链中不同的有资金需求的环节提供资金支持。供应链融资主要是应收账款保理与票据融资。应收账款保理是对于赊销而形成的应收账款有条件地转让给银行，银行提供资金，并负责管理、催收应收账款和坏账担保等业务。票据融资则是将未到期商业汇票质押于银行，经过银行审核后，为企业签发银行承兑汇票的业务，进而以以银行承兑汇票作为主要结算方式。

互联网金融融资。采取互联网融资主要是通过P2P借贷平台和众筹平台融资，P2P贷款是撮合贷款者和借款者的互联网平台，众筹平台融资则可以为创业者提供起步资金。例如，今年5月底成立的中国房地产众筹联盟，汇聚了万科、绿地、碧桂园、世茂、绿城等。众筹可以为企业提供成本相对低廉的再融资资本，同时也可以在实际项目开盘前确保客户群体。

(三)根据企业的自身实际选择融资模式

在多元化融资模式的具体选择确定上，必须结合企业的实际情况来合理组合、优化选择。如果房地产开发企业的经营规模相对较大，在充分利用银行贷款的前提下，应该积极的通过上市股权融资、债券融资、利用信托融资、外资等多元化的方式完成融资，尽可能的降低融资成本，提高房地产开发企业的资金实力。对于中小房地产开发企业而言，由于自身规模有限，更多地是依靠自有资金以及短期资金来解决资金短缺问题，如果实现上市融资或者是发行债券应该做好与规模企业的合作，在融资渠道的拓展方面则可以通过信托贷款、夹层融资以及房地产信托贷款等多种渠道来实现。

四、结束语

融资是关系到房地产企业生存发展的重要环节，也是实现房地产企业扩大经营发展的基本保障。房地产企业在融资管理方面的管理上，应该结合企业自身实际规模以及项目开发建设管理情况，构建多元化的融资管理渠道，进而为房地产企业项目开发建设提供充足的资金保障，确保企业经营管理的安全稳定。